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撰文/龔麗欣

圖源/太古地產官網

在商業浪潮此起彼伏的當下，“高端商業風向標”太古地產同樣負重前行。

回看過去一年，中國零售消費市場經歷了一場靜水深流的變革，無論是零售還是辦公都在面臨退潮。

反映到太古地產的業績上，2024年全年，這家企業實現收入144.28億港元，同比下降2%；公司股東應占基本溢利為67.68億港元，同比下降42%；每股盈利為1.16港元，較2023年的1.98港元同比下降41%。

在財報當中，太古地產也表示，預計香港辦公樓市場將持續疲軟，而中國內地零售銷售額預期將逐步回升。

“于2025年余下時間，我們將會重點落實各項業務的增長計劃，同時加強現有物業組合的抗御力”，太古地產主席白德利在業績會上強調。

重估虧損

2024年，商業地產的整體景氣度仍舊較低，在這樣的大背景下，太古地產的營收、利潤難免“縮水”。

從最新發布的財報來看，過去一年，太古地產實現總營收144.28億港元，同比下降2%。期內，股東應占基本溢利為67.68億港元，同比下降42%；公司凈虧損7.66億港元，而去年同期為盈利26.37億港元。

據了解，太古地產于2024年出現由盈轉虧，主要源自年內投資物業公平值虧損59.96億港元，這也是近五年來，該公司重估損失最高的一次。

財報透露，期內，該公司在香港的投資物業錄得公平值虧損92.07億港元，而中國內地和美國的投資物業則分別錄得公平值收益26.47億港元、3.41億港元。

在同日下午召開的業績會上，太古地產行政總裁彭國邦表示，重估損失主要與過去12個月香港辦公市場以及租金回落有關，香港辦公樓市場及續租租金調整沒那么理想。

實際上，過去一年，受經濟不確定性、高利率環境、需求疲軟以及中環等地區新項目落成等因素影響，香港寫字樓市場受到了較大的沖擊。此前，仲量聯行表示，2024年香港整體甲級寫字樓空置率攀升至13.1%，為過去25年以來的新高。

回到太古地產業績本身，該公司在香港市場同樣以辦公樓業務為主。

截至2024年年末，太古地產在香港已落成辦公樓組合總樓面面積共計1000萬平方呎，占香港總投資物業面積超過七成。

其所擁有的的資產包括位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，位于港島東部鲗魚涌的太古坊項目，還有位于港島南區的South Island Place以及香港國際機場旁的東薈城一座。

在香港辦公樓市場持續疲軟的當下，太古地產難免受到影響，期內，該公司實現辦公樓租賃收入共計54.88億港元，同比減少5.95%，這一收入占總收入的38.04%。

值得注意的是，這一業務于近五年出現持續的下挫。回顧過往發現，2020年，太古地產實現辦公樓租賃收入65.55億港元，占比達到49.26%，2024年年末收入較2020年下降了近20%。

在資本市場看來，辦公樓租金收入的持續減少，主要源自香港市場的下行壓力。

2024年，太古地產于香港辦公樓物業組合租金收入總額為51.09億港元，較2023年同期下跌7%。

此外，據此前披露的2024年四季度運營數據，太古地產一直通過下調租金調幅來保持項目出租率，但即便如此，其香港辦公物業的出租率仍舊出現了不同程度的下滑。

以太古廣場為例，該項目在2024年Q4租金下調幅度達到16%，出租率下降了三個百分點。

對于香港辦公市場的前景，他認為市場將繼續疲軟，原因是供應過剩和缺乏新需求。雖然近期首次公開募股（IPO）前景的改善和資本市場情緒的回暖，但尚未看到這些轉化為香港辦公市場的新需求。不過由于在2022年的租金協定周期，今年續租租金跌幅將收窄。

而隨著2025年會有幾個新項目落成，他表示，將需要一些時間來消化，預計在2026年和2027年之前不會有任何復蘇。

零售潛行

除了辦公樓，在太古地產的投資組合當中，零售物業同樣是其布局的重點。

資料顯示，截至2024年年末，太古地產于中國內地已落成的零售物業組合總樓面面積合共為780萬平方呎，這物業組合包括集團全資擁有的北京三里屯太古里、成都太古里及廣州匯坊、持有97%權益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權益的北京頤堤港、上海興業太古匯和前灘太古里。

而在香港，其擁有太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉三個零售物業。

從財報數據來看，過去這一年，太古地產的零售物業租金收入占比首次超過了五成。

期內，該公司實現零售物業租金收入為73.88億港元，同比微增3.43%，占總收入的比例達到51.21%。其中，內地零售物業的應占租金收入總額上升2%至52.25億港元。

不過，在這一亮眼的指標背后，商業客亦發現，太古地產旗下項目的零售銷售額出現了一定的波動。

截至去年年末，該公司于香港的三個零售物業，其銷售額出現了2.3%至10.7%不等的下跌幅度。

至于內地零售物業，僅有上海前灘太古里的零售額為正增長。

除此之外，成都太古里的零售銷售額降幅最為明顯，達到14%，其次上海興業太古匯、廣州太古匯的的銷售額變動為減少13.9%、10.7%。北京三里屯太古零售銷售額下跌0.2%；北京頤堤港下跌3.8%。

不過，即便銷售額有所波動，但太古地產對零售業務仍持樂觀態度。

針對香港的零售市場，彭國邦則指出，在去年第四季度看到零售銷售有所改善，并且這種趨勢在2025年第一季度持續穩定。

他認為，隨著對品質的追求，旗下三個零售物業均已100%出租，并且會繼續升級太古廣場的商業組合。因此盡管預計零售市場仍將面臨挑戰，惟鑒于第一季度出現溫和增長，對前景是積極的。

至于內地市場，該公司認為，在2025年，中國內地零售銷售額預期會因為近期刺激經濟措施推動國內需求改善而加速，零售商對中長期前景保持正面。

除此之外，三年前，太古地產宣布“千億港元投資計劃”，即在未來10年，在核心市場投資1000億港元，其中半數資金將投向中國內地。同時，計劃2032年前將內地總樓面面積增加一倍。

此次財報提到，年內港幣1000億元策略性投資計劃進展理想，目前已承諾投放67%資金至不同項目。

據了解，目前，太古地產在發展中的項目仍有七個，其中，與前灘太古里聯動的上海前灘21號綜合發展項目計劃在2025年落成。

而三亞太古里、北京太古坊、西安太古里計劃在2026年落成，廣州太古匯廣州文化中心擴建部分以及廣州聚龍灣項目、上海陸家嘴太古源將在2027年落成。

另外2022年7月，太古地產曾宣布與深圳福田區人民政府簽署《戰略合作框架協議》，希望在該區打造以零售為主導的商業發展項目。目前，這個項目尚未浮出水面。

彭國邦在業績會上強調，我們會繼續尋找深圳的機會，從中長期來看，深圳非常的吸引我們。