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作者/劉子棟

“你不是這些人之中的任何一個；你也許是小于‘一’個。”俄羅斯裔美國詩人、散文家布羅茨基在隨筆文章《小于一》中，探討了個體在特定社會、歷史和政治背景下自我認知和定位。

作為某種程度上的自傳和“鄉愁”的釋放窗口，讀者能感受到布羅茨基筆尖同時流露出的，個人面對歷史長河時的渺小與謙卑，以及對保持自我和實現自我超越的思考。

這幾年來，市場環境有目共睹。在困境中反復改變預期、反復煎熬的商業地產開發商們，可能多少也帶有一點這樣的情緒。

無論零售或辦公，幾乎各個領域都在退潮。在“下一秒就擱淺”擔憂中，企業們確實會有難擋大勢的感覺，但沒有人想要做“裸泳者”。

從現實上看，到今年Q3為止，太古地產仍未走出低迷期，旗下6個零售項目的銷售額均錄得不同程度的跌幅；辦公樓就更不用說，雙位數下滑的租金調幅，基本從年初持續至今。

但太古地產勝在有多年打下基礎的較高安全邊際，更高質量的物業意味著更高的抗風險能力，以及自己一套策略和行動模式，讓該公司更有機會平穩度過2024。

雖受制于當下市場環境，但太古地產仍有余力執行其于2022年宣布的“千億港元投資計劃”。

據觀點新媒體了解，目前這個計劃正有序推進中。

辦公樓：受困于市場

從收入來看，辦公樓是太古地產第二重要的物業類型。資料顯示，2024年上半年太古地產辦公樓租金收入占物業投資收入比重41%，占總收入的38%。

分市場看，太古地產辦公樓資產主要位于香港，且基本坐落在兩個作為絕對核心的超大型綜合發展項目內。

包括位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，該項目匯聚6座甲級辦公樓。分別為太古廣場一座至三座、五座、六座和SPACES. 8QRE，總樓面面積262.8萬平方呎，約合29.2萬平方米。

另外是太古地產位于港島東部鲗魚涌的太古坊項目，該項目前身是太古船塢，在太古地產超過50年運作下，目前是香港規劃最完善的私人商業區之一。

太古地產在這里擁有太古坊一、二座、栢克大廈、康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、港島東中心、濠豐大廈、電訊盈科中心10個辦公樓項目，總樓面面積達600萬平方呎，約55.7萬平方米。

其余還有位于港島南區的South Island Place，總樓面面積約38.25萬平方呎，約4.25萬平方米；香港國際機場旁的東薈城一座，總樓面面積約16萬平方呎，約1.48萬平方米。

綜合計算，太古地產在香港已落成辦公樓組合總樓面面積達940萬平方呎，占香港總投資物業面積超過7成，但辦公樓也是現在香港受創最嚴重的物業資產類型。

近幾年來，香港辦公樓市場表現持續低迷。一方面在經濟環境不明朗下，企業租賃辦公室時態度較為審慎；另一方面，持續幾年對遠程辦公的實踐，一定程度上替代了線下辦公需求。

此外，香港一些城市副中心的辦公樓供應持續增加，導致競爭愈發激烈，形成了供應量上升、需求卻在減少的供求錯配情況。例如2023年Q4就有兩個位于九龍西長沙灣的辦公樓項目竣工，新增供應達137萬平方呎。

這對太古地產業績產生極大影響。近兩年，太古地產公平值虧損和股東應占凈利潤下滑，主要原因都來自香港辦公樓組合的疲軟。資料顯示，截至2024年6月30日的半年度，辦公樓是太古地產旗下唯一出現租金收入下滑的物業資產類別。

期內，辦公樓錄得租金收入27.65億港元（香港物業租金收入占絕大部分，為25.76億港元），同比下滑6.6%，帶動物業投資收入輕微下滑0.07%至67.27億港元，投資物業公平值虧損8.42億港元，股東應占凈利潤下滑19.2%至17.96億港元。

但從另一個角度，香港目前仍是全球十大金融科技中心之一，且排名靠前，同時也是中國最重要的對外門戶之一。據了解，香港是全球最大的離岸人民幣業務中心，地位超然，令經濟不至于出現永久衰退的風險，在底部始終有承托力。

同時，香港寸土寸金，土地集約化程度極高，特別是太古廣場和太古坊位于的香港島，建設用地資源少，因此現有商業物業的價值有長期保證。

再者，太古地產在項目所在的地區經營多年，地位十分穩固，不像在中國內地的廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯那般是單個項目，太古廣場和太古坊都是項目集群，聚集協同效應強。

因此，太古亦愿意對香港辦公樓組合進行再投資，加強在核心位置的布局，減少另外選址產生的風險。

包括太古地產剛剛最終完成香港太古坊的重建計劃，這個計劃的最重要部分——太古坊一座、太古坊二座兩座全新寫字樓已提早在2018年、2022年在原址之上新建落成，太古廣場六座也在2024年第一季度宣告落成。

據悉，未來太古還有計劃進一步擴充太古廣場和太古坊的規模。這些新增供應，擋住了香港辦公樓組合整體下滑的頹勢，畢竟大市還遠遠難談回暖。

第一太平戴維斯發布的2024年9月香港寫字樓租賃市場報告就指出，香港寫字樓市場空置率已升至14.8%，創下歷史新高，租金更比2019年高峰期下降了40%。空置率后續還有上漲的可能，預計到2027年將達到17%，并將持續呈下降趨勢。

10月份香港辦公樓租賃有部分改善，仲量聯行最新報告指出，香港甲級寫字樓市場截至10月底整體空置率13.3%，較9月下跌0.1個百分點。其中，灣仔/銅鑼灣以及中環的空置率都下跌0.4個百分點。

但與此同時，租金仍環比下跌0.8%。其中，中環租金下跌0.8%，灣仔/銅鑼灣及港島東租金亦分別下跌0.5%和1.1%。

第一太平戴維斯在上述報告也提到，核心區租金下調，與非核心區的租金差距收窄，令市場出現一些回流的情況，如一些金融機構將其非核心業務重新遷回核心商區。

而且就太古地產旗下項目看，太古廣場所處的灣仔/銅鑼灣區域和太古坊的港島東，相對最核心中環來說，本身就更容易成為企業考慮租賃時的替代選項。

圖片來源：企業公告（上圖為2023年Q4末數據，下圖為2024年Q3末數據）

太古地產也一直通過下調租金調幅來保持項目出租率，例如太古廣場（太古廣場一座、太古廣場二座及太古廣場三座）2024年Q3租金調幅就為-16%，相應出租率維持在95%。

同期，太古廣場一座、太古廣場二座最新租金表現是90-100港元/平方呎；太古廣場三座是85-95港元/平方呎。而2023年Q4的數據為太古廣場一座、太古廣場二座100-110港元/平方呎；太古廣場三座是90-100港元/平方呎。

太古坊二座于2023年Q4的最新租金表現是50中位至60高位，到2024年Q3租金則為50低位至60中位，不過出租率已達到67%，年內提升5%。

亦有數據顯示，最新落成的太古廣場六座，截至2024年Q2出租率也已達到44%。后續市場消息，太古廣場第6座7600平方呎面積，在此前8月就由基金公司Arrowpoint Investment Partners租下。

另外，太古地產香港辦公樓組合2024年下半年和2025年全年的租約期滿情況都不多。2025年就算出現最嚴重情況，全部需續租的租客都選擇離開，他們的數量也只占總租客數量不足20%。

辦公樓市場仍未到底，但太古地產有機會撐到行業回升的時候。

與香港相比，太古地產在中國內地的辦公樓，基本都是作為以零售為核心商業綜合體的一部分存在，且如上所述對太古整體業務影響不大，因此不作展開。

零售：內地布局支撐

太古地產在內地是以零售業態為主。

按應占總樓面面積計算，在香港是多辦公樓、少零售物業，在內地則是相反。內地市場本身的特殊性，也讓太古難以實現在香港辦公樓市場所達成的效果。

截至2024年6月30日的半年度業績財報中，太古地產就明確提出：“我們正擴展中國內地業務，于二零二七年前在六個內地城市發展共十一個主要以零售主導的大型商業項目。”

但與香港辦公樓業務一樣，內地零售板塊日子也不好過。

在香港，太古零售物業是依托辦公樓或者住宅集群。例如太古城中心就與同屬太古的10座寫字樓以及20余座住宅樓以及酒店相配合，因此表現十分穩定。

太古城中心2024年前三個月零售額下滑僅3.9%，跑贏了香港整體零售市場。相反位于更繁華灣仔金鐘的太古廣場，與旅游業關系更深，受影響也更大，同期零售額下滑達到13.7%。

但太古地產內地零售項目比之是有過之而無不及。皆因經濟前景不明朗、高端消費增長放緩、出境游消費增加等因素影響，目前內地零售市場面臨的壓力和競爭，比香港市場更大。

2023年全年，太古地產旗下北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里和上海興業太古匯以及上海前灘太古里，零售額分別上升30.5%、15.4%、26.6%、32.9%、28.8%、78.8%。

形勢在2024年逆轉，第一季度北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里和上海興業太古匯零售額就分別下跌了5.4%、9.2%、2.4%、14.7%和19.4%，僅上海前灘太古里同比增長0.7%。

2024年，北京三里屯太古里零售銷售額在前三個季度下降了2.1%，廣州太古匯下降11.7%，北京頤堤港下降6.2%，成都太古里下降16.9%，上海興業太古匯下降20.7%，上海前灘太古里也出現0.1%的輕微跌幅。

圖片來源：企業公告（上圖為2023年全年數據，下圖為2024年前三個季數據）

這里面當然有基數的影響，防疫限制措施解除后，太古地產曾在2023年上半年錄得有史以來最高的零售銷售額表現，但現時下滑更多反映的是消費市場整體信心不足。

太古地產旗下項目本身素質十分過硬，地段優秀，每年的調改也持之以恒。近年來，還策略性地通過引入更多首店、品牌旗艦店和奢侈品牌和進行項目升級工程，提升現有物業定位，鞏固項目客流和銷售額，收益頗豐。

事實上，據太古地產披露，2024年上半年與2019年同期相比，三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯及頤堤港的零售銷售額就分別實現上升4%、31%、91%及1%。興業太古匯因受大型結構和改造工程影響下跌14%，但從長遠角度來看不是壞事。而前灘太古里于2019年尚未開業，無法對比。

這幾年時間，三里屯太古里（特別是北區）和遠洋太古里的定位也逐漸從“潮奢”轉變為更接近“重奢”。

據了解，三里屯太古里從2020年開始就陸續推進品牌大換血，越來越多品牌旗艦大店亮相，南區招入更多潮流運動戶外品牌和高端小眾品牌，北區則將資源向奢侈品傾斜，一些原本位于北區的輕奢潮流品牌也開始向南區搬遷以騰出位置。

2023年，三里屯太古里推出“Let’s Fashion Forward潮不停流”品牌口號，上述趨勢變得愈加明顯。年內lululemon從北區撤出，占據了南區原H&M門店位置，一同搬遷的還有瑞典時尚品牌 Acne Studios、法國時尚品牌Kenzo、意大利機能服飾品牌 Stone Island、法國設計師品牌 Isabel Marant等。

2024年以來，三里屯太古里南區落地了安踏旗下白標球鞋專營店ANTA SNEAKERVERSE、Salomon薩洛蒙限時快閃店、MLB 品牌潮奢形象全國首店等門店。

在北區，目前最引人注目的是兩座相鄰的Louis Vuitton和Dior獨棟大店。在它們周圍，聚集了Gucci、Balenciaga、Versace、Valentino、Alexander McQueen和Bottega Veneta、Max Mara、Moncler、Celine、Givenchy、Loewe等重奢品牌。據悉，Hermès入駐三里屯太古里也幾乎是“板上釘釘”。

今年4月，太古地產宣布將坐落于三里屯太古里北區南端的北京瑜舍，重建成匯聚國際知名品牌旗艦店的零售地標。

自2022年起，成都太古里也在積極進行品牌調改與升級。

據成都太古里于今年4月份披露，兩年間項目共完成165家店鋪全新開業或煥新升級，其中首店約60家，包括不少新概念和新體驗品牌旗艦店及國際品牌中國首店。

2024年至今，成都太古里陸續引進了澳洲化妝品品牌Aesop伊索西南首店、荷蘭復古箱包品牌Property Of西南首店、阿嬤手作西南首店、獨立珠寶設計師品牌HANYING中國首店、時尚品牌Mardi Mercredi西南首家旗艦店；

還有LOEWE羅意威·成都高宅、Max Mara新概念形象店、Goyard全新形象店及亞洲首間復式店鋪、國內首家Vans全新品牌概念店、日本涼鞋品牌SHAKA中國首家專賣店、日本高端性能戶外品牌Goldwin西南首店暨全國至臻旗艦店、定制西服品牌thom browne全球旗艦店、加拿大高端羽絨服品牌nobis中國首家精品店、阿迪達斯品牌中心全球旗艦店、法國設計師品牌Lemaire等品牌門店。

頭部品牌方面，Louis Vuitton最新已將租賃面積擴增至3230平方米，成為國內最大的LV專賣店，Hermès據悉亦有計劃擴鋪升級。

目前，傳說中的“太古里二期”——四圣祠片區城市有機更新項目在推進當中。

位于上海南京西路商圈核心的興業太古匯，也在推進項目升級。

硬件方面，拆除戶外樓梯，增加下沉式庭院以使北廣場與地下一層商業區與室外連通，再對13號線地鐵5號口進行優化改造實現直通。

商戶方面，興業太古匯正籌備引入Louis Vuitton和Balenciaga兩大奢侈品牌。除此之外，原本一樓不少高化和餐飲品牌轉移至LG1，現在一樓留出大量空鋪，要為奢侈品品牌騰挪位置；Loewe、Moncler等大店也已開始進行圍擋。

除了上述三個調改力度最大的項目，廣州太古匯也正式開展擴容。今年8月，太古地產斥資21億元成功拿下天河路387號101房廣州文化中心。

資料顯示，此次規劃調整的文化中心建筑面積6.08萬平方米，其中商業樓面為4.58萬平方米，此前已空置十年。最新消息稱，太古地產對該項目的升級改造預計投入10億元，翻新工程將于2026年完成，屆時將成為廣州太古匯新部分。

太古匯一旁的匯坊也將進行商業模式升級，并興建一座24小時行人過街天橋。

而北京頤堤港，項目一期地下一層目前正在推進建筑功能優化城市更新計劃。資料顯示，更新方案計劃通過新增的地上二層及地上三層的2條連廊、地下一層及地下二層的6條通道，將頤堤港一期和二期進行聯通。

今年6月，太古地產聯合中國人壽接手頤堤港二期項目的開發與運營。在頤堤港二期完成建設后，將啟用全新項目名稱“北京太古坊”（Taikoo Place Beijing），該項目計劃于2026年底起分階段開業。

項目一二期總建筑面積將達到86萬平方米，將涵蓋8座甲級辦公樓、1座購物中心，1家東隅品牌時尚酒店（EAST Hotel）和服務式公寓。

2021年開業的上海前灘太古里目前運營平穩，品牌調整幅度較其他項目小，例如適度增加了一些餐飲、潮流數碼、生活方式、親子類品牌業態。

盡管零售市場整體承壓，但太古地產通過積極的品牌調整、與時俱進的營銷活動和項目擴建升級，保證了項目的活力，長遠有利于保持項目在當地市場的“統治”地位，持續提升銷售額表現。

更重要的是，在消費轉型大勢下，品牌資源也會傾向于集中在最優質的商業項目內。在這點上，太古地產無疑能受益。

不久前的11月初，太古地產就成功與LVMH路威酩軒集團建?戰略合作伙伴關系。據了解，此次合作范圍涵蓋LVMH集團旗下品牌在中國內地六個城市（北京、上海、廣州、成都、西安及三亞）及?港新設店鋪、辦公室及現有店鋪將來的升級改造，以及位于?港太古坊的辦公空間。

換句話說，在太古地產即將落地的西安及三亞項目中，至少都確定引入LVMH集團眾多頭部奢侈品牌。

千億擴張計劃

“（未來十年投資1000億港元的計劃）清晰勾畫出太古地產未來十年的增長路線圖。”太古地產集團主席白德利在最新一份主席報告中寫道。

2022年3月，太古地產宣布“千億港元投資計劃”，即在未來10年，在核心市場投資1000億港元，其中半數資金將投向中國內地。同時，計劃2032年前將內地總樓面面積增加一倍。

該計劃目前進展良好，據太古地產最新披露：“千億港元投資計劃進展理想，迄今已承諾投放超過百分之六十資金。”

在徹底完成香港太古廣場6座和太古坊重建計劃之后，太古地產未來重點投資基本全部位于內地。

計劃雖然宏大，但太古地產并沒有打算獨自承擔風險。而且，為了獲得城市中最核心地段地塊并保證項目更順利推進，太古一直十分喜愛與強勢國企合作，這種策略延續至今。

資料顯示，在已落成項目中，除北京三里屯太古里、上海興業太古匯是與民營資本合作之外，廣州太古匯是太古地產與廣州日報合作；成都太古里、北京頤堤港是與遠洋集團合作；上海前灘太古里是與陸家嘴集團合作。

發展中項目里，上海陸家嘴太古源、前灘21號地塊，太古地產繼續與陸家嘴集團合作；廣州聚龍灣項目與珠江實業合作；北京太古坊（頤堤港二期部分）與中國人壽合作；三亞太古里與中免集團合作；西安太古里與曲江新區管理委員會下屬國企西安城桓文化投資發展有限公司聯手。

沒有被外部環境打亂的太古“千億港元投資計劃”，最快在2025年就有碩果結出。

按照計劃，太古地產計劃2025年起落成的商業項目為，與前灘太古里聯動的上海前灘21號綜合發展項目，這是一個集零售、辦公樓和住宅組成的綜合發展項目。

2026年-2027年是集中落成期，包括作為三亞國際免稅城三期的三亞太古里，總體量21.32萬平方米；北京太古坊，擴建的頤堤港二期部分總建筑面積37.58萬平方米；肉眼可見與成都太古里有相同成功基因的西安太古里，總體量26.91萬平方米，三個項目現預期2026年起落成。

2027年和之后落成的項目有，廣州太古匯廣州文化中心擴建部分；住宅部分“陸家嘴太古源·源邸”已亮相的陸家嘴太古源；以及據信打造為“太古里”的廣州聚龍灣項目。

另外2022年7月，太古地產曾宣布與深圳福田區人民政府簽署《戰略合作框架協議》，希望在該區打造以零售為主導的商業發展項目。目前，這個項目尚未浮出水面。

聚焦核心城市、核心區域、核心資產，以運營能力保證市場地位。接下來，或許太古地產要做的是等待市場全面復蘇。