出品/新商業(yè)LAB

2025年3月26日，已研讀過多家行業(yè)頭部企業(yè)年報或半年報的LAB君，通讀完華潤萬象生活剛發(fā)布的2024全年業(yè)績，逆勢增長的華麗成績、非奢項目的大漲收入、新增項目的亮眼數(shù)據(jù)等，字里行間中傳遞出的能量與信心，讓人的精神為之一振。

譬如，期內(nèi)營業(yè)收入增15.4%至170.43億元，核心凈利潤增20.1%至35.07億元，全國在營122座購物中心零售額增18.7%至2150億元，全年創(chuàng)紀錄地新開21座購物中心，去年底新開業(yè)的西安萬象城在23天錄得2.3億元零售額。

○期內(nèi)的核心經(jīng)營數(shù)據(jù)及股息 @圖源官方

在業(yè)績公布當日，華潤萬象生活(HK 01209)的股價收盤漲幅達10.75%，這番向上的態(tài)勢，有董事會議對于企業(yè)成長性的信心、每股派息按年增長33.7%、全年派息率提升5個百分點至60%的效果，更表現(xiàn)了企業(yè)前景正被投資者愈發(fā)看好。

以下，LAB君就圍繞華潤萬象生活的這份最新業(yè)績，輔以華潤置地同期發(fā)布的最新年報中對于經(jīng)營性不動產(chǎn)的相關(guān)表述等，從「整體經(jīng)營、萬象商業(yè)、未來展望」這3大維度，解讀這份予人振奮成績單背后的推進力。

○華潤萬象生活期內(nèi)的綜合損益表

行業(yè)頭部的六邊形戰(zhàn)士

華潤萬象生活作為華潤置地旗下的資產(chǎn)管理公司，期內(nèi)「商業(yè)、物業(yè)及生態(tài)圈」三大航道的業(yè)績表現(xiàn)分別為：

商業(yè)航道，收入為62.74億元，同比增長21.4%。

物業(yè)航道，收入為107.15億元，同比增長11.6%。

生態(tài)圈業(yè)務(wù)，收入為0.54億元(為期內(nèi)新劃分的業(yè)務(wù)板塊)。

值得關(guān)注的是，三大航道的收入均錄得雙位數(shù)以上的大幅增長；且核心業(yè)務(wù)即商業(yè)賽道，增速最快。

華潤萬象生活商業(yè)航道的這番亮眼數(shù)據(jù)，不僅大幅領(lǐng)先于市場平均水準，也優(yōu)于大多數(shù)友商的同板塊業(yè)務(wù)。

○期內(nèi)三大航道的業(yè)績與去年同期的對比

萬象商業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢，去年新開21座購物中心(12個第三方項目)，在管項目增至122座(歸屬母公司華潤置地及第三方的項目分別為92個及30個)；管理面積增217萬㎡至1314萬㎡，單個項目面積(GFA)為10.8萬㎡。

2024年，集團在管購物中心共實現(xiàn)零售額2150億元，同比大增18.7%，華潤置地旗下購物中心同店增長4.6%，也跑贏了全國社會消費品零售總額(社零額)的同期增幅3.5%。

期內(nèi)，業(yè)主端租金收入同比增19.2%至262億元，業(yè)主端經(jīng)營利潤率(NOI Margin)同比提升0.4個百分點至65.1%，華潤置地旗下92個項目的整體出租率高達97.1%。

華潤萬象生活在管購物中心的如此規(guī)模，在國內(nèi)可排進TOP5；而排在其前面的商管公司，均無高端項目。

○去年底新開業(yè)的現(xiàn)象級重奢購物中心西安萬象城

寫字樓及酒店的數(shù)據(jù)，期內(nèi)來自寫字樓的綜合收入同比增7.1%至20.65億元，占總收入12.1%。

至期末，集團為27座寫字樓提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積為190萬㎡；為221座寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為1670萬㎡。

酒店業(yè)務(wù)的表述，被放在華潤置地的經(jīng)營性不動產(chǎn)板塊中，期內(nèi)酒店業(yè)務(wù)經(jīng)營收入同比下降10%至20.68億元，毛利率減少6.1個百分點至11.4%，入住率上升1個百分點至64%，平均房價降低5.9%至1009元。

○從合肥君悅酒店看合肥華潤中心大廈

物業(yè)航道的穩(wěn)定貢獻，期內(nèi)來自社區(qū)空間的物業(yè)管理服務(wù)收入同比增10.7%至66.6億元，占總收入39.1%。

至期末，集團在管社區(qū)空間項目為1385個，新增89個；在管總建筑面積為2.71億㎡，新增2040萬㎡，物業(yè)在管規(guī)模有質(zhì)量的擴張使得物業(yè)服務(wù)收入穩(wěn)步增長。

○華潤物業(yè)期內(nèi)新簽約的溫州龍港市民中心項目

生態(tài)圈業(yè)務(wù)的高潛力，期內(nèi)來自生態(tài)圈業(yè)務(wù)收入為5340萬元，主要來自自營化妝品及文化運營業(yè)務(wù)收入貢獻，毛利率為25%。

值得注意的是，2024年上半年生態(tài)圈業(yè)務(wù)收入為573.3萬元，毛利率為39.9%；而2024年下半年的收入就達4766.7萬元，毛利率雖下降了14.9個百分點，也足見自營化妝品業(yè)務(wù)的周期效應(yīng)與高成長性。

會員的高增長與覆蓋，期內(nèi)萬象星會員總量同比增20%至6107萬人，商業(yè)會員人數(shù)同比增27.1%至5703萬人，商業(yè)精英會員人數(shù)同比增長11%，消費會員及復(fù)購會員數(shù)量均同比增長26%，萬象大會員體系覆蓋的生活場景及消費生態(tài)進一步擴大。

○萬象會員系統(tǒng)的期內(nèi)數(shù)據(jù) @圖源官方

標桿型的大資管業(yè)務(wù)，在華潤置地「大資管」業(yè)務(wù)的表述中，其表示已建立「華潤萬象生活、華夏華潤REIT、有巢公募REIT」這一個輕資產(chǎn)管理平臺及兩個公募REITs平臺，實現(xiàn)「投融建管退」的資本閉環(huán)。

至期末，華夏華潤商業(yè)REIT的后復(fù)權(quán)收盤價較發(fā)行價上漲25.6%，漲幅在購物中心行業(yè)排名第一，市值位居消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。

除了REIT平臺，華潤置地也會采用向優(yōu)質(zhì)合作伙伴出售經(jīng)營成熟項目股權(quán)的方式完成資本閉環(huán)，且會保留華潤萬象生活對于標的項目的長期經(jīng)營權(quán)。如2023年已完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓的太原萬象城，及2024年正在進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的合肥萬象城等。

注重提升現(xiàn)金流質(zhì)量，在2024年，華潤萬象生活面對復(fù)雜的外部環(huán)境，堅持「有利潤的營收和有現(xiàn)金流的利潤」的核心經(jīng)營策略。這一面是憑借規(guī)模效應(yīng)攤薄固定成本，提升效率擴大利潤空間，實現(xiàn)「經(jīng)營效益穩(wěn)步增長」。

另一面是建立關(guān)聯(lián)方回款協(xié)同、支出閾值監(jiān)控和供應(yīng)鏈賬期優(yōu)化機制，驅(qū)動「內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造」。雙管齊下，進而落實國企改革深化行動，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的要求，自由現(xiàn)金流也是企業(yè)價值的體現(xiàn)與回饋股東的基礎(chǔ)。

整體上看，即便國內(nèi)市場尚處于整體疲弱期，正處于成長上升期的華潤萬象生活，在全業(yè)務(wù)板塊，特別是購物中心運營業(yè)務(wù)「開疆擴土」的成績，也著實相當驚艷。

而如何既做好增量，也鞏固存量，則是這家行業(yè)「六邊形戰(zhàn)士」保持進取力與競爭力的關(guān)鍵所在。

萬象商業(yè)的規(guī)模競爭力

我們再聚焦華潤萬象生活商業(yè)航道的購物中心業(yè)務(wù)。

官方數(shù)據(jù)顯示，集團在管的122座購物中心之中，有50座零售額排名當市場TOP1，有86座排名當?shù)厥袌鯰OP3。

這122座購物中心的整體零售額與租金收入，也錄得18.7%與19.2%的雙位數(shù)增幅。人們不禁會問，在市場環(huán)境整體疲弱的底部期，為何「你最優(yōu)秀」？

于LAB君看來，萬象商業(yè)在2024年的出眾表現(xiàn)，主要基于「重奢項目的地緣優(yōu)勢、非奢項目的出色表現(xiàn)、新開項目的增量效應(yīng)」這3大增長動力。

○期內(nèi)的亮眼經(jīng)營數(shù)據(jù) @圖源官方

先說重奢項目，眾所周知，去年國內(nèi)奢侈品消費市場整體乏力，特別是在上海、北京、廣州、成都這幾大一線及新一線城市，如上海恒隆廣場、北京SKP、廣州太古匯、成都IFS等高奢商場，銷售額都出現(xiàn)較大幅度下滑。

而在以上城市，都沒有在營的重奢萬象城。也就是說，萬象商業(yè)完美避開了「去年國內(nèi)高端消費市場的重災(zāi)區(qū)」；不止于此，其還在國內(nèi)其他城市持續(xù)鞏固重奢項目的市場領(lǐng)先優(yōu)勢。

如深圳的2家重奢萬象城，已能反向虹吸香港的北上消費客群；沈陽、杭州、福州的重奢項目，則在當?shù)厥袌鰮碛袕妱莸匚磺疫�在強化優(yōu)勢；而濟南萬象城，于期內(nèi)也成功達成了重奢升級。

在去年，即便部分城市的重奢項目出現(xiàn)業(yè)績下滑或招商不及預(yù)期，重奢萬象城的整體零售額亦錄得同比增長5.6%(可同比增長1.8%)，整體規(guī)模也已位居國內(nèi)TOP1。

○沈陽萬象城于期內(nèi)完成區(qū)域調(diào)改升級并引入CHANEL精品店 @NIKO吳簡直

再看非奢項目，萬象商業(yè)的一大優(yōu)勢，就是在深圳、成都、青島、合肥、太原等城市，擁有眾多經(jīng)營成熟且業(yè)績出色的「萬象天地+萬象城」城市旗艦項目。

如深圳萬象天地、成都萬象城、青島萬象城、合肥萬象城及太原萬象城等，這些城市旗艦項目的全年零售額，很多已比肩當?shù)赜焉痰闹厣蓓椖�；如成都萬象城的年零售額高于成都SKP，而合肥萬象城的年零售額與合肥銀泰中心不相上下。

在沈陽、杭州、貴陽、南通、贛州等城市，還有數(shù)量更多、人氣很高、業(yè)績出色的「萬象城+萬象匯」品質(zhì)生活項目，很多項目的年零售額在20-30億元的區(qū)間保持上升趨勢。

作為重奢項目的「給力隊友」，由「城市旗艦、品質(zhì)生活及前沿創(chuàng)新」這3大類項目組成的非奢陣容，2024年的整體零售額同比增長高達27.1%(可同比增長6.4%)，非奢項目占整體銷售額的比例也上升2個百分點至62%。

還有新開項目，去年萬象商業(yè)共新增21座購物中心，既有現(xiàn)象級重奢項目西安萬象城，也有武漢武昌萬象城、常州萬象城、貴陽萬象城、長沙萬象城等城市旗艦項目，還有義烏天地、深圳大云天地、紹興天地、上海世博天地等前沿創(chuàng)新項目。

這其中包括12座第三方項目，而華潤萬象生活的輕資產(chǎn)管理策略在去年也有全新升級，即以側(cè)重于非標概念的「天地+」系列，匹配不同城市、不同業(yè)主、不同內(nèi)容的商業(yè)項目，不僅獲得了市場好評，也收獲了高漲人氣與業(yè)績增量。

萬象商業(yè)這波高效且密集的新開項目，使得集團在全國27座城市擁有2個及以上萬象商業(yè)體，在24座城市實現(xiàn)「一城多匯&多城多匯」。萬象商業(yè)如此高量高質(zhì)的的規(guī)模增長，也在市場底部期逆勢大幅提升了市場占有率。

品牌資源優(yōu)勢，貫穿整個2024年，華潤萬象生活的優(yōu)質(zhì)合作品牌資源也持續(xù)擴充。至期末合作品牌數(shù)量近15000個，在營品牌數(shù)量超7800個，期內(nèi)引入新品牌超2000個，在營項目招調(diào)量為30%。

重點品牌維度，至期末的在營國際品牌數(shù)量為130個，同比增加4個，在營店鋪數(shù)量增加33家至611家，去年全年重點品牌全國新開門店數(shù)占比達34%。

○武漢萬象城去年新開業(yè)的ROLEX專賣店

正是基于「重奢項目、非奢項目、新開項目」這三駕馬車遠超過市場平均水準的突出表現(xiàn)，疊加與「全球頂級品牌&全國優(yōu)質(zhì)品牌」的良好合作，華潤萬象生活去年取得「量質(zhì)齊升」的經(jīng)營成績，也就順理成章了。

當然，透過這份花團錦簇的成績單，我們也不應(yīng)忽視一些未被提及與注意的問題，即部分近幾年新開重奢項目面臨國際品牌擴店意愿不強的招商困局，還有少量品質(zhì)生活類項目面對商圈能級下降或市場競爭加劇所導(dǎo)致的經(jīng)營困境等。

未來增量、存量、輕資產(chǎn)

2025年正好是「十四五」戰(zhàn)略規(guī)劃的收官之年，對于今年及未來的企業(yè)發(fā)展藍圖及新開項目規(guī)模，華潤萬象生活在年報及業(yè)績發(fā)布會中也有明確表述。

對于增量，至2024年底，華潤萬象生活未開業(yè)的儲備項目達77個，其中第三方項目38個。

未來三年中，集團將年均新增供應(yīng)15個商業(yè)項目，2025年預(yù)計將新開業(yè)16個購物中心。

○計劃于2025年內(nèi)開業(yè)的呼和浩特萬象城

對于存量，集團正全力推進多個城市重奢、城市旗艦購物中心的擴建項目，如計劃于今明年面世的深圳萬象城三期、深圳灣萬象城二期(深圳灣文化廣場)，還有鄭州萬象城二期等。

以上項目，既可歸入增量之列，也必將深度提升優(yōu)質(zhì)存量項目的「業(yè)績天花板」。

○計劃于2025年下半年啟幕的深圳灣文化廣場鳥瞰效果圖

對于輕資產(chǎn)，集團表示，公司上市之初提出在2025年擴展50個第三方商業(yè)項目，此計劃在去年已提前完成。

集團還制訂新的目標，希望在2025年，聚焦重點城市，繼續(xù)擴展10個以上的輕資產(chǎn)管理項目；對于特別優(yōu)質(zhì)項目，還會考慮通過分租模式獲取。

○華潤萬象生活于2024年與武漢城建集團新簽約的楚寶片商業(yè)項目

讀完華潤萬象生活的這份2024全年業(yè)績報告，LAB君的第一感覺與很多人一樣，覺得似乎有些「過于優(yōu)秀」。

而再進一步抽絲剝繭，剖析集團戰(zhàn)略、城市深耕、規(guī)模優(yōu)勢、經(jīng)營亮點、未來布局等多個維度，我們就能更為清晰地發(fā)現(xiàn)，支撐這份沉甸甸成績單背后的「多元動力」。

如源自華潤品牌的深層創(chuàng)新力，匹配國家區(qū)域戰(zhàn)略的堅定執(zhí)行力，堅持賽道專業(yè)化及鍛造差異化產(chǎn)品的核心競爭力，還有持續(xù)積累并裂變延展的規(guī)模優(yōu)勢力等，這也正是這家既為行業(yè)龍頭、還是高成長性企業(yè)的「商業(yè)秘籍」。