出品/新商業(yè)LAB

近期帶娃到香港旅行的LAB君，不能免俗地去了位于維多利亞港的星光大道，并再次打卡了新世界發(fā)展旗下的濱海城市地標(biāo)與核心資產(chǎn)項(xiàng)目「Victoria Dockside 維港文化匯」，以及商業(yè)旗艦「K11 MUSEA」。

上月，有關(guān)新世界發(fā)展計(jì)劃將K11 MUSEA等部分核心資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資的傳聞，讓市場(chǎng)對(duì)其前景，多了幾分顧慮；而我們?cè)贙11 MUSEA，則注意到場(chǎng)內(nèi)的諸多積極變化，似在準(zhǔn)備迎接某家計(jì)劃入駐的奢侈品牌大型旗艦店。

有關(guān)新世界發(fā)展的「不同版本故事」，也出現(xiàn)內(nèi)地。如去年卸任集團(tuán)行政總裁的鄭志剛，近期高調(diào)現(xiàn)身廈門及深圳，為新項(xiàng)目預(yù)熱；而計(jì)劃今年啟幕的多個(gè)K11項(xiàng)目，有位于大灣區(qū)的重資產(chǎn)物業(yè)，也有分布廣泛且越來越多的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

那么，2024財(cái)年巨虧近200億港元且持續(xù)有高層變動(dòng)的新世界發(fā)展，正在經(jīng)歷怎樣的坎坷之路？集團(tuán)能否安然闖過「當(dāng)下的荊棘區(qū)」？而人們?cè)趯⒆⒁饬Ω嗟鼐劢褂凇甘赖榔D難」，是否更應(yīng)關(guān)注這家老牌港企的「底蘊(yùn)&韌性」？

01

旗艦項(xiàng)目的逆勢(shì)進(jìn)階

時(shí)下，正值國內(nèi)高端消費(fèi)市場(chǎng)疲弱期；而在此階段，一座備受關(guān)注的地標(biāo)級(jí)高端商場(chǎng)力爭(zhēng)上游的決心與進(jìn)取，總能給予市場(chǎng)更多的信心與期待，譬如正在主動(dòng)變得「愈發(fā)奢華」的K11 MUSEA。

○K11 MUSEA臨梳士巴利道一側(cè)的外景

2025年初，有市場(chǎng)傳聞稱，新世界發(fā)展已與LVMH集團(tuán)進(jìn)行過深度洽談，計(jì)劃在K11 MUSEA引入占地約4萬平方呎(3700㎡)的LOUIS VUITTON大型門店，規(guī)劃包含博物館、咖啡廳及VIP客戶專屬休息室等復(fù)合業(yè)態(tài)。

若此傳聞屬實(shí)，該店將成為繼不遠(yuǎn)處海港城計(jì)劃升級(jí)的LOUIS VUITTON店之后，尖沙咀的第2家旗艦型LOUIS VUITTON門店， 也或是繼海港城、半島酒店精品廊、圓方廣場(chǎng)之后，尖沙咀-西九龍商圈的第4家同品牌門店。

○海港城的LOUIS VUITTON旗艦店也有升級(jí)計(jì)劃

對(duì)此傳聞，新世界發(fā)展及LVMH集團(tuán)都沒有予以正面回應(yīng)或否認(rèn)。

而值得玩味的是，K11 MUSEA近期在加速推進(jìn)場(chǎng)內(nèi)的品牌挪位，特別是商場(chǎng)面朝星光大道一側(cè)，緊鄰Cartier、SAINT LAURENT、GUCCI及香港麗晶酒店，原MoMA Design Store業(yè)已搬出，這處大空間的鋪位及周邊，現(xiàn)正在進(jìn)行重新裝修。

○原MoMA Design Store所在的鋪位正在進(jìn)行重裝

不僅是LOUIS VUITTON，就在2024年7月，PRADA也傳出計(jì)劃在K11 MUSEA開設(shè)占地約8000平方呎(約740㎡)的新店。

截至2024年底，PRADA在香港的門店已從巔峰時(shí)的9家減少至6家，這或?qū)⑹瞧放贫嗄暌詠硎状卧谙愀坶_設(shè)新店。

○PRADA在海港城同樣設(shè)有大型門店

對(duì)于國際一線品牌青睞K11 MUSEA的「反周期」商業(yè)邏輯，A面是租金成本的下降。

來自戴德梁行的研究數(shù)據(jù)表明，2024年尖沙咀主要購物街的平均租金，較之2019年時(shí)減少了45%，先知先覺的奢侈品牌們顯然洞悉到搶占香港核心商圈優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)鋪位的抄底時(shí)機(jī)。

而B面，則是作為尖沙咀商圈后起之秀的K11 MUSEA，所擁有的「物業(yè)條件最新、游客人氣最旺、業(yè)績(jī)?cè)龇羁臁⑺囆g(shù)氛圍最濃」等綜合優(yōu)勢(shì)。

這也讓越來越多的奢侈品牌，更加看好這座正處于快速上升期的「海邊的繆斯」。

○K11 MUSEA場(chǎng)外是超高人氣的星光大道

○K11 MUSEA場(chǎng)內(nèi)是兼具藝術(shù)與奢華的場(chǎng)景

更在過去一年中，場(chǎng)內(nèi)的SAINT LAURENT、LOEWE，都完成了商鋪升級(jí)并重新開業(yè)；我們還在K11 MUSEA的中庭看到，這里的ROLEX限時(shí)快閃店，也啟幕在即。

○ROLEX限時(shí)快閃店開業(yè)在即

對(duì)于這座商業(yè)旗艦的向上趨勢(shì)，新世界發(fā)展在最新的2024/2025中期業(yè)績(jī)公告中，充滿自信地透露「預(yù)計(jì)在未來12個(gè)月中，K11 MUSEA會(huì)有更多的奢侈品牌進(jìn)駐或擴(kuò)充商鋪面積」。

所以，即便新世界發(fā)展面對(duì)階段性困境，或會(huì)以較低的估值，抵押包括K11 MUSEA在內(nèi)的部分核心資產(chǎn)，以獲得必要的資金。

而這般正常的融資舉措，并不會(huì)影響K11 MUSEA在當(dāng)下及未來的出色經(jīng)營(yíng)成績(jī)，且會(huì)帶來更為積極的正面效應(yīng)，如預(yù)期攀升的銷售額、租金收入及物業(yè)估值重塑，及作為旗艦項(xiàng)目的更強(qiáng)號(hào)召力，還有與內(nèi)地其他K11項(xiàng)目的更多良性互動(dòng)。

○K11 MUSEA臨星光大道一側(cè)的外景

有關(guān)LOUIS VUITTON入駐K11 MUSEA的另一則傳聞，是品牌于2023年底在星光大道舉辦《2024初秋男裝系列時(shí)裝秀》期間，就已與新世界發(fā)展達(dá)成了合作意向。

而推動(dòng)LOUIS VUITTON時(shí)尚大秀首度選址香港并閃耀維多利亞港的「關(guān)鍵人物」，正是時(shí)任新世界發(fā)展行政總裁的鄭志剛。

02

適應(yīng)市場(chǎng)的商業(yè)拓展

在2022年之前，新世界發(fā)展在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展，主要以全資拿地及合作開發(fā)的重資產(chǎn)模式為主。

集團(tuán)旗下在營(yíng)及在建中的購物中心、辦公樓及服務(wù)式寓館等自持物業(yè)，多由K11集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，如在營(yíng)的K11 MUSEA、上海K11、武漢K11、沈陽K11 Select等。

也包括布局香港航天城的11 SKIES，位于上海淮海中路的新K11、杭州望江新城的K11，及新世界發(fā)展與招商蛇口攜手在太子灣打造的深圳K11 ECOAST等在建項(xiàng)目。

○緊鄰香港國際機(jī)場(chǎng)的11SKIES整體效果圖

而地處寧波三江口的寧波K11及商業(yè)部分THE PARK by K11 Select，及位于武漢漢陽中央文化區(qū)的河之洲HAN ZONE等項(xiàng)目，則由新世界發(fā)展旗下的內(nèi)地物業(yè)旗艦新世界中國直接負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

○2024年下半年開業(yè)的寧波THE PARK by K11 Select @圖源網(wǎng)絡(luò)

自2022年之后，作為新世界發(fā)展旗下的「文化零售先鋒」，K11集團(tuán)開始加快布局輕資產(chǎn)賽道。

如K11集團(tuán)與上海浦東集團(tuán)合作、首入華東的上海浦東K11 Select，及與廈門軌道集團(tuán)合作、地處廈門島內(nèi)五緣灣的廈門K11 Select，及位于無錫、湖州、溫州等城市的多個(gè)K11 Select項(xiàng)目。

持續(xù)升級(jí)的K11 Select產(chǎn)品線，也成為K11集團(tuán)繼旗下的K11作品之后，更為匹配輕資產(chǎn)模式、更加契合年輕客群需求的「潮流版K11」。

○2017年開業(yè)的武漢K11 Select，是該產(chǎn)品線持續(xù)升級(jí)的「基礎(chǔ)版」

新世界發(fā)展的這番戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，主要目的是為了減負(fù)提效，并期望依托K11品牌的市場(chǎng)號(hào)召力，進(jìn)一步擴(kuò)大在管商業(yè)規(guī)模，進(jìn)而持續(xù)增厚經(jīng)常性收入。

同時(shí)，這也標(biāo)志著K11集團(tuán)向「專業(yè)化資產(chǎn)管理公司」的試水轉(zhuǎn)型，更或?yàn)橹驥11集團(tuán)擁有「更多的商業(yè)獨(dú)立性」埋下了伏筆。

于是，當(dāng)鄭志剛于2024年9月卸任新世界發(fā)展的行政總裁職務(wù)后，他也就從繁雜的行政事務(wù)中脫身而出，心無旁騖地投身于K11集團(tuán)，聚焦于引領(lǐng)新的團(tuán)隊(duì)并深挖文化零售潛力、優(yōu)化資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、組合多元商業(yè)內(nèi)容、打造更多出色作品的新角色。

如開業(yè)在即、以重資產(chǎn)模式打造的深圳K11 ECOAST，更為強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)叵∪钡奈幕諊c藝術(shù)調(diào)性，而非高奢定位。這座集文化零售、藝術(shù)體驗(yàn)、生態(tài)海岸于一體的濱海文化藝術(shù)區(qū)，未來也有很強(qiáng)的可塑性。

而計(jì)劃于2025年底開業(yè)、以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的廈門K11 Select，擁有融入濱海濕地公園的稀缺生態(tài)綠景，且在品牌招商維度更顯實(shí)力，已簽約國際名品、高化美妝、高端餐飲等強(qiáng)勢(shì)陣容，將打造為「商業(yè)量級(jí)最強(qiáng)的K11 Select」。

○融入城市綠海之中的廈門K11 Select

還有呈現(xiàn)商業(yè)「年輕量子力啟航基地」新貌的上海浦東K11 Select，以「山水靈錫藝術(shù)生態(tài)之旅」為設(shè)計(jì)理念的無錫K11 Select，提煉「絲綢之源」文化底蘊(yùn)展開現(xiàn)代與歷史對(duì)話的湖州K11 Select等，都在順利推進(jìn)中。

○上海浦東K11 Select的外景效果圖

○無錫K11 Selcet的外景效果圖

○湖州K11 Selcet的局部效果圖

新世界發(fā)展2024/2025中期業(yè)績(jī)公告數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)來自物業(yè)投資的收入為25.58億元，同比減少4.3%，這番成績(jī)?cè)诋?dāng)下的市場(chǎng)疲弱期已屬不易。

而較之同賽道的其他港企，集團(tuán)的物業(yè)投資收入占比、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率等指標(biāo)數(shù)據(jù)，還有較大的增長(zhǎng)空間。

未來數(shù)年，隨著新世界發(fā)展在各地的物業(yè)投資項(xiàng)目相繼落成和開業(yè)，疊加K11集團(tuán)在管的輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目陸續(xù)啟幕，經(jīng)常性租金收入占比將不斷提升。

而集團(tuán)在零售業(yè)務(wù)的穩(wěn)步拓展，不僅將持續(xù)獲得更充足的現(xiàn)金流；其越來越強(qiáng)的商業(yè)規(guī)模效應(yīng)，也將有效帶動(dòng)更多關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。

○截至2024年底，新世界發(fā)展及K11集團(tuán)在國內(nèi)的部分商業(yè)項(xiàng)目分布(僅供參考)

03

艱難時(shí)期的積極因素

我們?cè)賹徱曇环率澜绨l(fā)展于2024年9月公布的那份「巨虧200億港元」全年業(yè)績(jī)(報(bào)告期為2023年7月1日至2024年6月30日)。

公告顯示，股東應(yīng)占利潤(rùn)從上一財(cái)年盈利35.01億港元到本期虧196.83億港元的緣由，主要來自2023財(cái)年落成并移交的主要項(xiàng)目缺乏收益確認(rèn)、包括商譽(yù)評(píng)估在內(nèi)的投資及開發(fā)物業(yè)重估這兩筆大額資產(chǎn)減值計(jì)提形成的一次性非現(xiàn)金重耗蝕等導(dǎo)致。

換成直白的解釋，就是來自物業(yè)銷售的部分收入需轉(zhuǎn)入2025及2026財(cái)政年度，集團(tuán)持有的巨量土地儲(chǔ)備在市場(chǎng)下行期也必然減少估值；而集團(tuán)的核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在期內(nèi)同比減少約18%至68.98億港元，并未超出正常的波動(dòng)范圍。

○新世界發(fā)展在香港未來重點(diǎn)發(fā)展的北部都會(huì)區(qū)擁有大量土地儲(chǔ)備 @圖源官方

所以，集團(tuán)現(xiàn)階段所面對(duì)的最大挑戰(zhàn)，并非是當(dāng)期的利潤(rùn)減少，而是「高借貸成本&市場(chǎng)低迷」雙重壓力下的高額債務(wù)。

在2024年上半年，世界發(fā)展通過出售非核心資產(chǎn)，主動(dòng)降低負(fù)債率；至2024年6月底，若不計(jì)入永續(xù)債，集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為55%。

最新的2024/2025中期業(yè)績(jī)公告顯示，集團(tuán)堅(jiān)持的「業(yè)務(wù)發(fā)展&財(cái)務(wù)優(yōu)化」雙軌戰(zhàn)略，收到相當(dāng)效果；期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)，管理支出與資本支出同比下降9%與35%，集團(tuán)且償還銀行貸款78億港幣。

更鑒于內(nèi)地樓市止跌回穩(wěn)的積極態(tài)勢(shì)，集團(tuán)將內(nèi)地銷售目標(biāo)由110億元上調(diào)至140億元，此舉將進(jìn)一步改善集團(tuán)的現(xiàn)金流狀態(tài)。未來，新世界發(fā)展會(huì)以減低負(fù)債為首要目標(biāo)，計(jì)劃于2025財(cái)年實(shí)現(xiàn)260億港元的資金回籠。 

○位于廣州萬博CBD的廣州耀勝新世界廣場(chǎng)項(xiàng)目

且得益于早年在香港及內(nèi)地建立且持續(xù)鞏固的卓越口碑，集團(tuán)獲得了各地政府、金融機(jī)構(gòu)與合作伙伴的鼎力支持，加之國內(nèi)樓市的復(fù)蘇趨勢(shì)，及國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)特別是香港高端零售市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)，新世界發(fā)展有足夠的資源作為依托，支持其走出「荊棘區(qū)」。

○香港市場(chǎng)的觸底回暖，是集團(tuán)戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)的底氣與動(dòng)力

就在今明年，我們將在深圳、廣州、廈門、上海、杭州等地，陸續(xù)見證多個(gè)K11系列作品的面世。

而在香港，不僅是「海邊的繆斯」將迎來更為耀眼的國際一線品牌；一座新生的「航空港藝術(shù)商場(chǎng)」，也將為從香港往來世界的人們，帶來融合藝文氛圍與中國特色的天空之城體驗(yàn)。