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撰文/高遠

時隔4個月，永業(yè)集團在上海的巨無霸項目終于找到了合作伙伴，將與瑞安再續(xù)前緣，合作開發(fā)黃浦新天地東區(qū)三宗價值200億的商住地塊。

6月19日晚間，瑞安房地產(chǎn)和天安中國投資分別發(fā)布成立合營公司的公告。稱瑞安與天安中國已經(jīng)成立合營公司，以合營公司的身份參與競拍上海永業(yè)企業(yè)（集團）有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓上海永業(yè)城市更新建設發(fā)展有限公司50%股權(quán)。

公告顯示，合營公司名為上海瑞天里，瑞安全資附屬公司上海瑞新里和天安中國子公司上海莘賦里分別出資300萬和700萬占據(jù)合營公司股份的30%與70%。

小股操盤

實際上，市場對于瑞安能夠與永業(yè)再續(xù)前緣并不感到意外，三宗地塊中的208A-05地塊的西側(cè)便是此前永業(yè)聯(lián)合瑞安操盤的“黃浦翠湖天地”。

自2003年推出翠湖天地首期至今已經(jīng)20余年，瑞安不僅吃到了土地升值和上海核心地段住宅房價保值的紅利，而且6期項目所營造的品牌影響力已經(jīng)深入新天地板塊。因此今年2月首次曝出永業(yè)集團要出讓該項目50%股權(quán)時，市場的第一反應便是“翠湖七期來了”。

能力認可的背后也有著市場對瑞安資金層面上的關(guān)注，畢竟瑞安的現(xiàn)金流并不充裕。

盡管2024年瑞安靠著翠湖6期大賺了120億和以及出售上海鴻壽坊項目和青浦區(qū)的酒店物業(yè)回籠了不少資金。但2024年年報顯示，翠湖銷售的120億占據(jù)了全年收入的80%要用來維持企業(yè)運營，出售資產(chǎn)錢大部分都是優(yōu)先償還了今年3月3日到期的4.9億美元優(yōu)先票據(jù)。

截至2024年12月31日，瑞安凈資產(chǎn)負債率穩(wěn)定維持在52%。現(xiàn)金及銀行存款總額達人民幣77.34億元，同比下降13.3%，非受限的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額28.71億元，一年內(nèi)到期的有息債務規(guī)模為82.64億元。由此可見瑞安的現(xiàn)金對短期有息覆蓋程度不足，現(xiàn)金流承壓，獨自吃下價值百億的股份仍有不少壓力。

因此瑞安選擇尋找合作伙伴共同投資永業(yè)的項目。此次與天安中國成立合營公司，瑞安巧妙利用小股操盤的優(yōu)勢，以低資金成本對新天地東區(qū)項目進行操盤。

在雙方公告的資本承諾中提到，瑞安承諾最高提供10.47億元，天安中國承諾最高提供24.41億元參與此次競拍，共計34.88億元。這或許將是項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終成交價格。

項目的未來收益方面也頗值得期待。今年4月，永業(yè)集團就完成了新天地東區(qū)項目建設備案，項目完成建設備案，總投資額提升至289億元，總開發(fā)體量超40萬平方米，住宅總建面約15.6萬平方米，包括超高層、高層、洋房、風貌別墅等，預計未來總貨值近400億元。

囤地王重出江湖

與瑞安合資成立公司的天安中國也是當年改革開放同時期進入上海的港資之一，上海第一棟現(xiàn)代化辦公樓外灘“聯(lián)誼大廈”便是出自它手。

要論哪家房企在上海將港資風格貫徹得最徹底，天安中國必然榜上有名。港資與內(nèi)地房企不同，港資開發(fā)項目的典型風格是喜歡囤地之后慢慢開發(fā)，例如瑞安一個翠湖天地便見證了新天地20年歷史。從世紀初在上海拿下地塊后，天安中國就不再拿地，開始了其長達20多年的開發(fā)周期，靠著囤地吃盡了土地增值的紅利。

2003年，天安中國1.13億獲得上海市七寶鎮(zhèn)52號地塊，地塊面積13.63萬平方米，容積率1.4，折合樓面價592元/平米。該地塊分為動遷房和商品房，動遷房都是在在2011年便才完成全部交付，當時有報道稱，2006-2010年其可售樓面面積分別為7.91萬平方米、10.24萬平方米、9.34萬平方米、9.17萬平方米、12.66萬平方米。若按照平均每年10萬平方米的開發(fā)速度，天安在內(nèi)地的土地儲備足以開發(fā)60年以上。

雖然夸張，但確實反應了天安中國的實際情況。該項目的商品房部分天安一號首次開盤時間則是2022年，已經(jīng)距離拿地19年，樓盤均價達到了8.75萬/平方米。4月19日，天安一號第五批房源正式過會，備案均價達到9.75萬/平方米，20多年的時間，樓盤的最新均價已是當初地價的164倍。

除了土地增值的紅利，天安中國給上海留下最深刻的痕跡無疑是蘇州河畔的天安千樹。上海天安千樹是一個綜合功能開發(fā)項目，其造型猶如一對由森林覆蓋的山脈。因為超前的設計理念，天安千樹獲得了RICS中國獎“2022獲獎單位展之年度建造項目”冠軍，但同時也被網(wǎng)友戲稱“2022年最丑建筑”的大廈。

但二十多年未曾涉及上海土拍市場，天安中國也需要在上海補充土地儲備，因此天安中國從2020年開始，與象嶼合作重新進入上海土拍市場。

2021年天安中國與象嶼聯(lián)手收購陽光城美蘭湖項目更名為西江悅；2022年，天安與象嶼以11.24億拿下一幅地塊，案名萃湖臻境。

但從2023年至今，與象嶼聯(lián)手15次參與土拍全部皆無功而返，反而象嶼獨自或是與其他房企合作參加競拍卻能有所斬獲。

如今，天安中國與新伙伴瑞安合作，或許也是希望能夠在上海老城廂開啟下一個20年。