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撰文/陳玲

新加坡一直以其敏銳的嗅覺，在全球地緣政治和經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置。在商業(yè)領(lǐng)域的凱德投資也是一樣。我們?cè)俅我姷絼P德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔，希望了解他們對(duì)市場(chǎng)的判斷和未來計(jì)劃。

近幾年中國經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)大的拐點(diǎn)，潘子翔認(rèn)為，從市場(chǎng)的周期性角度，這很正常，只是之前20年大家都“太順”，突然下跌的“坡”太陡，所以突然間有些不知所措。

幾年過去，大家似乎不再抱有V型反彈的幻想，逐漸接受可能會(huì)經(jīng)歷一段漫長的調(diào)整期。在潘子翔看來，中國經(jīng)濟(jì)面臨的內(nèi)外壓力具有復(fù)雜性，政府在調(diào)控政策和力度上比較謹(jǐn)慎，用“中醫(yī)”的方法慢慢調(diào)理，用時(shí)間換空間，何嘗不是中華文化的體現(xiàn)。

但這也考驗(yàn)著企業(yè)的能力和韌性。潘子翔執(zhí)掌凱德投資在中國的業(yè)務(wù)，中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)下經(jīng)歷的持續(xù)調(diào)整，在他看來是一個(gè)可以接受的過程，但也需要付出更多的努力�！爸袊�(jīng)濟(jì)短期有壓力，未來仍是向好的。”

他認(rèn)為，“困難與機(jī)會(huì)是硬幣的兩面”，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)模式重塑的過程中，凱德投資的優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來，不管是“人民幣+美元”基金平臺(tái)，還是“資管+運(yùn)營”的雙價(jià)值引擎。

主動(dòng)求變

上半年，世界新聞?lì)^條圍繞著關(guān)稅戰(zhàn)。 外部壓力是客觀存在的，國內(nèi)需求亦呈現(xiàn)些許乏力。

潘子翔不諱言目前經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)，稱不同賽道有差異，不動(dòng)產(chǎn)仍在探底階段。

他告訴我們，商業(yè)板塊仍然是穩(wěn)定、有韌性的。凱德的商場(chǎng)定位于中高端，滿足大部分客群的需求，波動(dòng)性較小。

這背后是凱德應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力，“要主動(dòng)管理，現(xiàn)在我們調(diào)改和租戶更新的速度更快了。我們也聯(lián)合租戶，一起想辦法提升運(yùn)營效率，比如餐飲租戶提高翻臺(tái)率，為商戶做外賣提供便利，帶著商家'卷起來'”。

我們發(fā)現(xiàn)，凱德的“卷”，不僅是團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，更在于積極的行事風(fēng)格。

在過往接受觀點(diǎn)新媒體的專訪中，潘子翔多次強(qiáng)調(diào)，一個(gè)企業(yè)如果不能跟著市場(chǎng)調(diào)整，終歸會(huì)被顛覆，“因?yàn)槭袌?chǎng)變化太快、太大�！�

在他看來，“變換打法”其實(shí)是凱德的常態(tài)，“要隨著外部環(huán)境'內(nèi)調(diào)'，主動(dòng)改變”。

當(dāng)行業(yè)過了高速增長期，基于“增量時(shí)代不可能永遠(yuǎn)持續(xù)，需要提前轉(zhuǎn)向”的判斷，凱德集團(tuán)于2021年通過業(yè)務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)輕重分離。

凱德投資作為上市的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，“輕資產(chǎn)、資本高效、規(guī)模增長”是其發(fā)展戰(zhàn)略的核心。

加快“由重轉(zhuǎn)輕”，是凱德投資持續(xù)調(diào)整動(dòng)作背后的邏輯。比如向平安人壽出售6個(gè)來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營和資產(chǎn)管理。據(jù)潘子翔介紹，這是向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要一步。

中國戰(zhàn)略

面對(duì)地緣政治、全球經(jīng)濟(jì)格局變化，很多在華發(fā)展的外資企業(yè)，都在調(diào)整策略，尋找新路徑。

對(duì)凱德投資來說，其“China for China”策略，正在推動(dòng)在華業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)新的增長。潘子翔進(jìn)一步解釋，“也就是'本土募資，服務(wù)本土'，發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)做好、做強(qiáng)中國業(yè)務(wù)”。

凱德投資于2021年獲得私募股權(quán)基金管理人資格，這意味著能夠發(fā)行人民幣基金產(chǎn)品，并且提供基金管理服務(wù)。

善用金融工具，基金管理與資產(chǎn)管理的“雙管”能力，一直是凱德的獨(dú)到之處。

據(jù)潘子翔介紹，凱德從2005年就開始設(shè)立美元基金，持續(xù)引入國際資本投資中國市場(chǎng)。旗下不少項(xiàng)目都是通過私募基金投資。

環(huán)境在變，人民幣基金業(yè)務(wù)的開啟，為其開辟了新的募資渠道，實(shí)現(xiàn)從美元到人民幣的雙線循環(huán)，投資靈活性、管理資金規(guī)模都得以進(jìn)一步提升。

據(jù)悉，2021年以來，凱德投資成功設(shè)立了超過10只投資中國資產(chǎn)的私募投資工具，投資標(biāo)的涵蓋商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園、數(shù)據(jù)中心、特殊機(jī)會(huì)等多元類別。其中7只為在岸人民幣私募基金，累計(jì)募資540億元。

“人民幣基金是我們?cè)谌A發(fā)展策略的核心”，潘子翔表示，“我們?cè)谥袊惺袌?chǎng)經(jīng)驗(yàn)、有基金管理能力，能夠根據(jù)投資者的需求，打造相匹配的基金產(chǎn)品”。

今年5月，凱德投資再次與險(xiǎn)資合作，在中國設(shè)立其首只在岸母基金，總股本承諾額50億元人民幣。

對(duì)于險(xiǎn)資加碼投資不動(dòng)產(chǎn)投資，潘子翔認(rèn)為，“險(xiǎn)資要求風(fēng)險(xiǎn)可控、收益穩(wěn)健，凱德既有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，也有專業(yè)的資產(chǎn)管理能力，這也是投資者選擇我們的原因”。

2024年，凱德投資還成功發(fā)行兩期總計(jì)20億元人民幣的可持續(xù)發(fā)展掛鉤熊貓債，這也是首單由新加坡企業(yè)發(fā)行的可持續(xù)發(fā)展掛鉤熊貓債。

在潘子翔看來，中國資本市場(chǎng)的持續(xù)開放，為國際機(jī)構(gòu)帶來更多機(jī)會(huì)。通過人民幣債券融資，不僅有成本優(yōu)勢(shì)，而且可以減輕匯率波動(dòng)影響。

受地緣政治影響，近些年美元LP對(duì)中國市場(chǎng)保持觀望。潘子翔分享了他的最新觀察，“近期我接觸的一些中東投資者都表示關(guān)注中國市場(chǎng)，愿意通過凱德這樣的平臺(tái)，幫助他們尋找好的投資機(jī)會(huì)。相信未來有更多國際投資者會(huì)回到中國市場(chǎng)�！�

據(jù)悉，截至2025年8月13日，凱德投資的基金資產(chǎn)管理規(guī)模（下文簡(jiǎn)稱“FUM”）為1170億新元（約合人民幣6500億元），按照公司的發(fā)展計(jì)劃，目標(biāo)到2028年FUM突破2000億新元（約合人民幣11195億元）。

這家根植于亞洲的不動(dòng)產(chǎn)資管巨頭，正在一步步向其目標(biāo)邁進(jìn)--成為全球領(lǐng)先的資產(chǎn)管理公司。

目前，中國業(yè)務(wù)FUM在集團(tuán)占比為26%，約為1700億元人民幣。對(duì)于未來目標(biāo) ，潘子翔向我們介紹，“隨著公司的全球化發(fā)展，F(xiàn)UM到2000億，'蛋糕做大'的同時(shí)，中國市場(chǎng)業(yè)務(wù)規(guī)模也會(huì)提升，大約到2200億元人民幣，比重會(huì)微降”。

“我們既是基金管理人，同時(shí)也是專業(yè)的資產(chǎn)及運(yùn)營管理方�！睋�(jù)他透露，凱德投資也在拓展管理輸出業(yè)務(wù)，“已經(jīng)有6個(gè)項(xiàng)目，接下來也會(huì)有新項(xiàng)目落地”。

落子“C-REIT”

今年4月，凱德投資宣布申報(bào)旗下首支中國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT--凱德商業(yè)C-REIT，其有望成為中國首單外資消費(fèi)類公募REIT。消息公布后，不出意外地被廣泛討論。

不同于其他消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，凱德商業(yè)C-REIT拿出位于廣州、長沙兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，總規(guī)模約為26億元，項(xiàng)目整體出租率約為97%。

潘子翔表示：“首發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，包括放了一線城市的項(xiàng)目，希望做一些突破，給市場(chǎng)帶來一些新的經(jīng)驗(yàn)和成功示例�！�

雖然這是凱德在C-REIT市場(chǎng)的首秀，但其在REIT領(lǐng)域已經(jīng)耕耘了20多年。早在2002年，凱德就推出了新加坡首只公募REIT，并且在新加坡REIT市場(chǎng)發(fā)展和相關(guān)規(guī)則制定中起到了重要作用。

據(jù)潘子翔介紹，目前在新加坡REITs市場(chǎng)中，由凱德投資所管理的REITs市值占比近三分之一。

截至2025年3月31日，凱德投資共持股7只上市REIT，總市值370億新元（約合人民幣2071億元），是亞太地區(qū)最大的REIT管理人。凱德商業(yè)C-REIT成功發(fā)行后，將成為其第八只上市REIT。

實(shí)際上，凱德一直是C-REIT的積極推動(dòng)者，很多年前就開始向相關(guān)監(jiān)管部門建議并分享新加坡REIT市場(chǎng)的做法和經(jīng)驗(yàn)。

潘子翔認(rèn)為，“REIT不僅是一種金融產(chǎn)品，不是把資產(chǎn)裝進(jìn)去上市就結(jié)束了，更考驗(yàn)長期管理能力”。

“我們收到了來自各方的積極反饋和期盼，包括相關(guān)監(jiān)管部門、投資機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)同仁，非常感謝大家的關(guān)注。爭(zhēng)取能夠在三季度末，國慶前在上交所敲鐘”，潘子翔笑言。

據(jù)了解，未來，在新加坡上市的凱德中國信托（2006年上市）將面向國際投資者，秉持多元化、多資產(chǎn)類別的發(fā)展策略；而凱德商業(yè)C-REIT專注于服務(wù)國內(nèi)投資者，聚焦購物中心。凱德中國信托也將作為凱德商業(yè)C-REIT的戰(zhàn)略投資者之一。

對(duì)于發(fā)展C-REIT平臺(tái)，潘子翔也有更多的期待，“我們希望把S-REIT經(jīng)驗(yàn)帶進(jìn)中國市場(chǎng)，也為海外投資者提供一個(gè)繼續(xù)投資中國的平臺(tái)，助力中新金融市場(chǎng)的互聯(lián)互通�！�

的確，這也是外資繼續(xù)“用腳投票”中國市場(chǎng)。

可以說，凱德的C-REIT落地，不僅是其深化中國業(yè)務(wù)的重要里程碑，也將對(duì)中國不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)、對(duì)C-REIT市場(chǎng)帶來積極的示范效應(yīng)。

而隨著凱德商業(yè)C-REIT成功發(fā)行，凱德投資所構(gòu)建的人民幣基金“募投管退”平臺(tái)也迎來重要一環(huán)，完成從私募到公募多層次REITs體系的全面布局。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔先生的采訪實(shí)錄（節(jié)選）：

觀點(diǎn)新媒體：您如何看目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和面臨的挑戰(zhàn)？

潘子翔：不同賽道的表現(xiàn)不一樣，不動(dòng)產(chǎn)還在探底。

市場(chǎng)有周期很正常，中國經(jīng)濟(jì)過去20年一直在往上，雖然有小波動(dòng)，但始終在上升周期，大家太順了，突然遇到這么大的波動(dòng)，緩沖不夠，所以一下子不知所措。

尤其地產(chǎn)開發(fā)商，之前杠桿太高，到后面發(fā)現(xiàn)沒有足夠時(shí)間調(diào)整。其實(shí)沒有人覺得調(diào)整期不應(yīng)該出現(xiàn)，但卻很少人做好了準(zhǔn)備。

今年上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是高于市場(chǎng)預(yù)期的，但下半年的不穩(wěn)定因素仍然比較大，壓力可能會(huì)加大，也要看政策力度。

借用一個(gè)業(yè)內(nèi)朋友的說法，中國和西方國家在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)壓力的政策選擇上，就好像中醫(yī)和西醫(yī)的區(qū)別。

西醫(yī)檢查發(fā)現(xiàn)問題后，要不就手術(shù)切掉，要不就吃速效藥，快速解決眼下問題。就像美國2008年金融風(fēng)暴后積極干預(yù)，但也為未來埋下隱患。

中醫(yī)不一樣，先坐下來，把個(gè)脈，看看哪個(gè)部位失調(diào)了，再慢慢調(diào)理。這需要時(shí)間，就像中國經(jīng)濟(jì)，會(huì)慢慢調(diào)回去，以時(shí)間換空間。

觀點(diǎn)新媒體：市場(chǎng)普遍感受內(nèi)需不足，凱德的商場(chǎng)項(xiàng)目表現(xiàn)怎么樣？

潘子翔：商業(yè)這個(gè)賽道是穩(wěn)的。

我們也做了一些調(diào)整，比如在租金策略上更加靈活。我們一直是“主動(dòng)管理”，會(huì)跟租戶一起，想各種辦法提高經(jīng)營效率，把整個(gè)生態(tài)做扎實(shí)。

高端商業(yè)在疫情前兩年很好，但現(xiàn)在影響比較大。我們主要做的是中高端，是剛需，反而比較穩(wěn)。

商辦市場(chǎng)現(xiàn)在比較辛苦，經(jīng)濟(jì)調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)減租或縮面積，恢復(fù)還需要一些時(shí)間。

觀點(diǎn)新媒體：凱德的調(diào)整步伐很快，包括早幾年將20個(gè)項(xiàng)目出售給印力，2021年又把六個(gè)來福士資產(chǎn)包的部分股權(quán)出售給平安，這些動(dòng)作背后的戰(zhàn)略考量是什么？

潘子翔： 還是要回到周期看，市場(chǎng)不可能一直向上走，增量時(shí)代不可能永遠(yuǎn)持續(xù)。從那個(gè)時(shí)候開始，我們的大方向，一是從管理角度要集中，回歸一二線城市；二是“由重轉(zhuǎn)輕”，盡早轉(zhuǎn)型，把“管理”內(nèi)功夯實(shí)。

2021年是關(guān)鍵一步，我們第一次和險(xiǎn)資合作，把我們的高端產(chǎn)品線“來福士”資產(chǎn)包的部分股權(quán)出售給平安，我們也保留了一部分股權(quán)，同時(shí)繼續(xù)負(fù)責(zé)這些項(xiàng)目的運(yùn)營管理，這是由重轉(zhuǎn)輕的一大步。

觀點(diǎn)新媒體：凱德的重點(diǎn)是放在管理嗎？公司的發(fā)展目標(biāo)是什么？

潘子翔：很多人問我們，2019年跟星橋騰飛合并擴(kuò)大了規(guī)模，2021年重組又拆開，到底想不想做大規(guī)模？我們當(dāng)然想做大，但用不同的方式�，F(xiàn)在重點(diǎn)是如何更可持續(xù)的發(fā)展，要看到風(fēng)險(xiǎn)，跟著外部環(huán)境的變化做調(diào)整。

我們的戰(zhàn)略是明確的，也非常珍惜我們的品牌，認(rèn)真的管理好資產(chǎn)，但在投資層面可以跟其他人一起合作，我們跟投，通過專業(yè)管理創(chuàng)造更大的價(jià)值。

凱德投資就是立志要做一個(gè)重倉亞洲、專業(yè)的全球化不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司。

觀點(diǎn)新媒體：這幾年我們看到凱德投資設(shè)立了多只人民幣基金，包括今年5月宣布和友邦合作成立人民幣母基金。在中國的主要發(fā)展策略是什么？

潘子翔：轉(zhuǎn)型之后，我們是一個(gè)資產(chǎn)管理公司，發(fā)展人民幣基金管理業(yè)務(wù)，把這個(gè)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。

其實(shí)我們做不動(dòng)產(chǎn)基金已經(jīng)很多年了，之前都是美元基金。2021年拿到人民幣基金牌照后，人民幣、美元都可以做，并且越來越多的是人民幣基金。

中西合璧是凱德的優(yōu)勢(shì)，我們既可以募境外的錢投到國內(nèi)，也可以募國內(nèi)的錢投國內(nèi)資產(chǎn)。

我們的“China for China”策略，也就是“本土募資，服務(wù)本土”，讓我們可以繼續(xù)穩(wěn)健的夯實(shí)在中國的業(yè)務(wù)。

觀點(diǎn)新媒體：在國內(nèi)募資，最大的投資方是否就是險(xiǎn)資？

潘子翔：我們的投資者是比較多元的，險(xiǎn)資是其中之一，也是重要的長期伙伴。

利率下行，市場(chǎng)不確定性高，險(xiǎn)資更需要穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)可控的資產(chǎn)配置選項(xiàng)，愿意投一些表現(xiàn)穩(wěn)健以及有政策紅利的不動(dòng)產(chǎn)賽道，而且每個(gè)項(xiàng)目的投資體量大，能夠讓他們快速部署資金。

不管是投不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，還是公募REIT、私募REIT，他們需要信得過的管理方，凱德的資產(chǎn)管理能力、REIT經(jīng)驗(yàn)，都是他們所看重的。

觀點(diǎn)新媒體：凱德在海外REITs市場(chǎng)已有很多年的經(jīng)驗(yàn)，今年4月，凱德申報(bào)了首支中國消費(fèi)公募REIT，背后的戰(zhàn)略考量是什么？如何看C-REIT市場(chǎng)？

潘子翔：20多年前凱德就開始在新加坡做REITs，目前持股7只上市REITs， 加起來市值370億新元（約合人民幣2071億元），五只在新加坡上市，一只在馬來西亞上市，今年又通過平臺(tái)收購增加了一只日本酒店REIT。

我們希望這只C-REIT可以在國慶節(jié)之前敲鐘，成為我們的第八只公募REIT。

但REITs不只是一個(gè)金融產(chǎn)品，不是把資產(chǎn)裝進(jìn)去上市就結(jié)束了，更考驗(yàn)長期管理能力，需要資產(chǎn)質(zhì)量好、長期收入穩(wěn)、管理人要專業(yè)。真正實(shí)現(xiàn)讓金融更好地服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)。

凱德在新加坡既是基金管理人，也是資產(chǎn)管理人，這種雙管理能力，讓我們?cè)谛录悠碌腞EITs產(chǎn)品這些年都表現(xiàn)不錯(cuò)。我們希望把這只C-REIT做成一個(gè)試點(diǎn)，把凱德的核心本領(lǐng)放進(jìn)來。

底層資產(chǎn)我們放了兩個(gè)項(xiàng)目，長沙和廣州各一個(gè)。我們希望做一點(diǎn)突破，證明增大規(guī)模能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力比單個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)。

凱德中國信托也是這只C-REIT的戰(zhàn)略投資者之一，我們希望積極推動(dòng)中新資本市場(chǎng)互聯(lián)互通，通過這樣一個(gè)平臺(tái)，讓海外投資者能夠繼續(xù)投資中國市場(chǎng)。

觀點(diǎn)新媒體：您如何看中國的投資機(jī)會(huì)？

潘子翔：中國新質(zhì)生產(chǎn)力、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)都有潛力，短期有重重困難，但中國經(jīng)濟(jì)有韌性，中長期仍看好。

基本上，發(fā)達(dá)國家的GDP，60%以上甚至近70%是服務(wù)類產(chǎn)出，中國現(xiàn)在才50%多，有很大部分還沒有體現(xiàn)出來。不單單是服務(wù)業(yè)，而是國家消費(fèi)、個(gè)人消費(fèi)、科技創(chuàng)新，長期潛力是非常大的。

凱德投資目前集團(tuán)FUM(基金資產(chǎn)管理規(guī)模)大約6500億人民幣，計(jì)劃到2028年突破1萬億人民幣�，F(xiàn)在中國占集團(tuán)的26%，約1700億人民幣；到2028年，當(dāng)集團(tuán)FUM達(dá)到2000億新元，中國業(yè)務(wù)規(guī)模會(huì)擴(kuò)大到2200億左右，占比差不多在20%。

我堅(jiān)信中國的未來是向好的，眼下大家要一起度過調(diào)整期。在這過程中，凱德的優(yōu)勢(shì)會(huì)慢慢體現(xiàn)出來，不管是“美元+人民幣”，還是“資管+運(yùn)管”。