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撰文/劉子棟 

步入2025年，中國商業地產市場并未擺脫2024年確立的運行軌跡，消費復蘇的壓力持續傳導，使得以價換量成為市場的主旋律。

從市場基本面觀察，供求關系的再平衡仍在激烈推進，但市場的分化正為頭部商業運營商打開差異化競爭空間。對于具備資金實力與運營能力的頭部企業而言，當前市場環境反而成為戰略擴張的窗口期。

談到頭部商業運營商，華潤萬象生活是繞不開的一個對象。

國資背景下的優質市場化運作、在營項目表現亮眼、拓展動能充足……如果單看華潤萬象生活的業績表現，會覺得自己仿佛仍身處“牛市”當中。

據了解，2025年上半年，華潤萬象生活新開業購物中心4座，下半年籌開或已實現開業的購物中心至少10座。在可預見的未來，該公司對市場的掌控力只會越來越強。

客流與銷售額提升是第一要務

由于是輕資產平臺，母公司華潤置地旗下購物中心均交由華潤萬象生活打理，另外該公司也不斷獲取第三方拓展項目。

截至2025年上半年末，華潤萬象生活擁有在營購物中心數量增至125個，管理面積達1356萬平方米。

上半年，華潤萬象生活實現營收85.2億元，同比增長6.5%，得益于商管經營規模效應加強及效率提升，整體毛利率同比增長3.1個百分點至37.1%。同時，核心凈利潤增長15%至20.1億元。

85.2億元收入中，商業航道業務收入32.67億元，同比增長14.6%。當中，購物中心業務來自商業運營管理服務收入22.64億元，較去年同期增長19.8%。購物中心業務毛利率高達78.7%，較去年同期的72.5%有大幅提升。

這是在市場承壓的情況下取得的成績。

“去年我們已經觀察到市場出現分化。”華潤萬象生活管理層在業績發布會上表示，今年上半年的商業市場延續了這樣的特點，而且表現更為顯著。

“消費市場的信心和能力仍有待提振。”管理層稱，目前客單價同比下滑的情況仍然存在，但公司購物中心的零售額、客流仍大幅增長，“客流在今年的上半年增長36.3%，較零售額的同比增速21.1%高出約15個百分點。”

另外，高凈值客群的消費能力還是得以保持穩定，“這個群體的消費頻次和人均的消費金額，在今年上半年均恢復了同比增長，而且客群逐漸呈現年輕化。”華潤萬象生活也抓住了這個機遇。

以最核心的華潤置地擁有權益的94座購物中心為例，14座重奢購物中心也均在此列。

這94座購物中心于報告期內實現零售額1101億元，同比增長20.2%，同店增長9.4%，據透露核心城市同店增長實際上在約11.7%。

重奢項目零售額則同比增長13.3%；非重奢項目增長了24.9%，增速均較去年同期有輕微下滑，但仍保持雙位數。

坪效方面，重奢項目月均銷售坪效較2024年全年6163元/平方米提升至6444元/平方米，重回2023年水平，非重奢項目的月均坪效穩定在2176元/平方米。

期末購物中心整體出租率也保持在高位，較2024年末提升0.2個百分點至97.3%。

租售比平衡是購物中心經營工作的重難點，關系到租戶毛利與商場租金收入，這是矛盾沖突的。因此對商場運營方來說，通常做法是盡量提升項目的零售額。一般來說，健康的租售比在10%-15%。

因此在零售額同比增長20.2%情況下，上述94家購物中心租售比維持于12%的合理水平，較2024年全年12.2%有所下降。

反映到華潤置地的財報，期內購物中心實現租金收入104億元，同比增長9.9%，營業成本及兩費占比分別下降0.9個百分點和2.0個百分點，令毛利率及經營利潤率分別升至78.4%及65.9%高位。

規模拓展動能：下半年籌開11個項目

如上所述，華潤萬象生活的外部經濟狀況并不是太明朗。

“一方面是供給端新開的購物中心的數量依然在增加，另外就是上半年雖然有一些消費類政策的刺激，但實際上整體競爭壓力確實在持續的增加。”華潤萬象生活管理層表示。

其次，在消費品類甚至在不同的品牌上，正在繼續分化。例如在奢侈品市場，愛馬仕Hermès與Miu Miu的火熱，與其他品牌形成鮮明對比。

“奢侈品未來的發展，從長期來看應該還是可以逐步穩定的。”管理層表示，總體來說消費市場已進入了一個新常態。

就目前的市場狀況，華潤萬象生活的主要策略，還是“通過更加多元的體驗來滿足消費者的多重需求”，提升品牌組合和消費體驗的多元化。

同時，對于不同定位的項目，例如重奢項目，華潤萬象生活就著力于提升高端會員體驗，升級了多個重奢項目的VIP沙龍空間。

同時，也開始推動伙伴計劃，針對一些重點品牌會開展更高層次的對接，包括達成戰略共識和擴大合作范圍。另外，加大對重奢項目內的非奢品牌組合調整的力度，特別加強對生活方式、運動鞋服品牌的引進和培育。

對于城市旗艦類的項目，就明確了“客流大幅提升”的目標，“確保每個單項目至少不低于15%的客流增長。”同時，加強活動策劃，打造好圈層。

對于品質生活類的項目，一方面則要持續保證客戶體驗的持續提升。同時，按照標桿管理法，迭代同城多店的標準。另外，這類項目也會加強科技賦能，提高效率。

總結起來，華潤萬象生活現時特別強調對多樣化產品線以及多樣化品牌和業態的探索，希望充分挖掘消費市場的潛力。

資料顯示，華潤萬象生活新開購物中心4座，包括西安MIXC AIR、順德萬象匯、遂寧萬象匯和鄭州鄭東萬象城。

其中，西安MIXC AIR是華潤萬象生活首次承接機場商業，該項目坐落于西安機場T5航站樓安檢區內，有效租賃面積達到2萬平方米，引入國際連鎖、本地美食、時尚零售、奢牌精品、戶外運動等業態。

下半年，華潤萬象生活籌開或已實現開業項目，有更多樣的產品類型。

據不完全統計，華潤萬象生活2025年下半年將預計開業至少11個商業項目，各個產品線均有新動作。

包括與阿里巴巴合作項目南京金陵天地，以及由原鄂爾多斯廣場改造而來的呼和浩特萬象城，均已于7月開業。

萬眾期待的深圳灣萬象城二期，和淮安萬象城、杭州亞奧萬象天地、蘇州萬象天地、深圳懷德萬象匯等多個標準產品線商業項目也將亮相。

預計在年底前實現開業的項目，還有非標產品“天地系”的宜賓天地、合肥瑤海天地BY MIXC；另外，華潤萬象生活收個奧特萊斯項目東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村，位于深圳的濱海商業自由里Neighbors也將在年內迎客。

項目儲備上，目前華潤萬象生活處于籌備期的購物中心共75個，其中母公司項目35個，第三方項目40個項目，供應穩定。未來三年，每年預計會有15個以上的新開項目入市。

按照計劃，2025年也基本能達到規模擴展目標。

展望未來，華潤萬象生活的布局策略，一是繼續堅持“一城多匯”、“多城多匯”的布局，圍繞長三角、大灣區、京津冀、成渝等核心都市圈和城市群的重點節點城市，實現重點城市“全域卡位”。

第二是，在重點城市尋找優質存量改造項目。

“重點城市的存量機會，對華潤萬象生活來說，是一個重要的拓展渠道和空間。”管理層說。

2025年上半年，華潤萬象生活接手改造提升的一些項目表現都不錯。

例如深圳平安金融中心配套商業PA MALL期內零售額同比增長33.8%，租金同比增長12.8%；上海CP靜安期內零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%。

珠海萬象匯期內零售額同比增長27.8%，租金同比增長12.5%；中山石岐萬象匯期內零售額同比增長60.8%，租金同比增長16%；上海國華廣場期內零售額同比增長22.9%，租金同比增長23%。