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撰文/吳憂

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

瑞安集團作為港資商業代表之一，旗下房地產發展、建筑及建筑材料業務遍及中國香港、中國內地。瑞安房地產是瑞安集團在中國內地的房地產旗艦公司，并在香港聯交所上市。公司總部設于上海。瑞安房地產主要從事開發、銷售、租賃、管理及長期持有優質商業及住宅多用途物業，在發展大型、多功能、可持續發展的社區方面擁有卓越的成績。

瑞安房地產開發時配合政府的城市發展目標，充分挖掘當地的歷史文化特質，透過整體規劃，以獨特的設計理念和卓越的開發與運營管理能力，打造集“生活、工作、學習、休閑”于一體的整體社區，為現代生活注入活力，為城市可持續發展提供解決方案。截至2020年12月31日，公司旗下有11個處于不同開發階段的項目，以及兩個管理項目，土地儲備達860萬㎡。

作為瑞安房地產的全資子公司，中國新天地是立足中國的高端商業地產項目的投資者、經營者、管理者及社交空間構建者。負責營運管理瑞安房地產旗下的商業物業，并致力于建造充滿活力的社區，從而帶動整個區域的商業繁榮。憑籍對市場的深刻洞察，中國新天地持續為人們提供優享生活體驗，為業務創造長期價值。目前，中國新天地的資產組合包括商業零售、辦公樓、酒店與娛樂休閑類物業。

為城市創造長期可持續價值

新天地堅持不斷的貫徹可持續發展實踐、共享經濟、城市更新、文化可持續等理念，在發展工程中對提升城市效率和促進可持續發展提供推動力。

回溯至21世紀初，新天地概念首次在上海誕生，旨在挑戰當時城市千篇一律的消費體驗。上海新天地是瑞安房地產旗下首個“城市中心總體規劃社區”，首創歷史建筑開發性保護新理念。作為黃浦區乃至上海的一張城市名片，上海新天地始終不遺余力地進行著商業更新和業態組合優化的發展，建立具有標桿性的復合型商業零售空間，為城市創造長期、可持續的價值，增強整個黃浦區淮海路商圈的綜合競爭力、影響力，提高對上海建設“卓越的全球城市”的貢獻。

在保留了上海20世紀初特色的石庫門建筑的基礎上，上海新天地糅合城市文化與現代特色及配套設施，在商業項目中注入風尚元素，創新改造成為集文化、生活、辦公、餐飲、時尚于一體的特色地標。這個舊城區改造的創新項目獲得了巨大的成功，并贏得無數的國際關注和贊賞，不單成為充滿多元魅力的上海新地標，更贏得多項建筑和城市規劃大獎。

傳承廣受贊譽的“新天地”品牌影響力，這一創新的區域發展模式受到全國范圍的關注和歡迎。迄今為止，新天地XINTIANDI已在上海、武漢、重慶和佛山等多個中國重要的城市，發展出各具特色的活力社區和繁榮興盛的商業區塊。布局朝超過174萬㎡的商業零售面積，入駐超過2000家商戶。

中國新天地四大產品線

瑞安房地產旗下擁有中國新天地、豐誠物業管理、瑞安建筑、瑞安投資管理四大業務線。其中，中國新天地專注于管理、設計、租賃、營銷瑞安房地產在內地的商業物業。

其中中國新天地細分為四大產品線，分別是天地特色街區商業、區域商業中心、辦公商業配套以及社區商業配套。

·天地特色街區商業

天地特色街區商業觸合項目所在城市的文化及建筑特色，精致打造出的特色街區商業，以餐飲，休閑及娛樂業態為主，輔以精品零售、文化業態。即是都市人群的品質型休閑娛樂聚集地，也常是游容前來體會歷史文化風貌的目的地。以上海新天地、武漢新天地以及嶺南天地等為例。

·區域商業中心

體量相對較大，業態豐富，集合了眾多時尚，精品零售品牌，具備人氣的餐飲及娛樂品牌，打造優質的區域購物中心。以虹橋天地購物中心、壹方購物中心、NOVA嶺南站、嘉陵中心等為例。

·辦公商業配套

主要服務于項目自身大體量辦公物業的辦公人群，餐品品牌眾多，滿足目標客群的辦公及生活的消費需求。以創智天地廣場、創智坊為例。

·社區商業配套

引入豐富的兒童業態品牌，全面服務于社區的家庭消費需求，成為一站式家庭日常購物餐飲休閑親子中心。以瑞虹坊、星星堂等為例。

新天地分拆上市？

7月26日，有消息稱，瑞安房地產正在考慮其商業地產部門中國新天地在香港上市，最快明年完成上市，募資規模預計為5億美元。但值得注意的是，這并非是中國新天地首次計劃分拆，早在2012年集團早就對外釋放出上市的訊號。

2012年，瑞安房地產發布公告宣布已就分拆中國新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認可進行建議分拆。

2013年，瑞安房地產創始人兼董事會主席羅康瑞決定復出，與羅康瑞一同上任的還有黃勤道，其被任命為瑞房的董事總經理，并被委任為中國新天地的行政總裁，也是中國新天地首次籌備上市的重要執行人。為了順利分拆，瑞安房地產在2013年3月1日開始將中國新天地與瑞安房地產分開運營，兩者為獨立公司。

2014年初，中國新天地得到加拿大投資者Brookfield7.5億美元投資。此外，中國新天地行政總裁黃勤道表示：“沒有幾百億不會考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會是一個比較合適的時機。”

但是市場走向和瑞安房地產的轉型情況卻讓新天地上市計劃擱置。2015年6月，黃勤道辭去董事總經理及中國新天地行政總裁的職務，正式提前退休，將職務移交于羅寶瑜及黃月良。至此，中國新天地的IPO之路也按下了暫停鍵。

2021年是瑞安集團50周年，上海新天地20周年的重要節點，此次傳出分拆消息，對于瑞安來說是提升市場增量的關鍵一步棋。

附瑞安房地產旗下全國已開業商業項目一覽表