陳智印象：沉醉、激越的商業(yè)地產(chǎn)硬漢
中國香港、廈門、濟南、煙臺、呼和浩特、東莞、深圳、北京……
2005年1月下旬，陳智幾乎把中國地圖丈量了個遍。
1月23日凌晨1：06，陳智先生給我們發(fā)來短信說，今天內(nèi)蒙古呼和浩特銅鑼灣廣場開業(yè)了！事實上，內(nèi)蒙古呼和浩特開業(yè)距離湖南株洲、東莞銅鑼灣成功開業(yè)竟然前后不到10天！22日，深圳銅鑼灣集團在內(nèi)蒙古自治區(qū)的首個MALL巨作—— “呼和浩特銅鑼灣廣場”開幕。加上本月15日和本月21日開業(yè)的株洲銅鑼灣廣場、銅鑼灣百貨華南MALL旗艦店，銅鑼灣集團一月就開設(shè)三家分店。
2005年，陳智正在繼續(xù)建造屬于中國人夢想的“銅鑼灣帝國”。
陳智是誰？
“吳川其實在中國地圖上很容易找，找到中國大陸的最南端雷州半島就到了。”陳智是廣東湛江吳川人。
與陳智就商業(yè)地產(chǎn)這個話題討論已有多次。印象比較深的幾次有，一是在中國住博會商業(yè)地產(chǎn)論壇上。那天，眉清目秀的陳智就坐在靠西南方向角落里，眉宇間有一種英氣逼人的力量，全然不像大腹便便的巨頭“大多數(shù)”。那天我給他扔了兩個字“亂世”。第二次在深圳華強北圣延苑酒店咖啡廳，他劈頭就說：“你上次說的商業(yè)地產(chǎn)亂世，我很有感覺，我已在給一個朋友書中作的‘跋’中借用到了。”第三次便是在12月12日，即中國零售業(yè)向國外開放的第二天。那天在我們深圳海景酒店談到了零售業(yè)開放后中國商業(yè)地產(chǎn)的前景，他那天心情格外激動，他說銅鑼灣之所以要發(fā)布“1211宣言”就是立志要為中國人爭口氣，將MALL新商業(yè)模式及MALL新商業(yè)理念在中華大地上生根發(fā)芽，為樹立中國民族商業(yè)品牌發(fā)一份子光和熱，盡一份力。
對陳智描述的標準語式是，這是中國SHOPPINGMALL的始創(chuàng)者。但這是一個對商業(yè)地產(chǎn)亂世癡迷的漢子，似乎更為親切恰當。盡管忙碌得如同一列呼嘯而過的列車，但是陳智任何時候都有一種特別的激情，他的聲音沉靜而有力量。他富有磁性的男中音總以一種不可阻擋泄露了，他對勝利的渴望，對成功的執(zhí)著。
陳智是一個生逢其時的人物。
在把玩中國商業(yè)地產(chǎn)的大道上，目前尚難找出一個像萬科這樣的大企業(yè)，一個在商業(yè)地產(chǎn)真正能夠一錘定音的人物更是還在路上。
自去年起，隨著中國MALL風潮一浪涌過一浪，在中國房地產(chǎn)江湖上，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，原本玩商業(yè)的陳智竟然是不折不折的地產(chǎn)大腕。與中國房地產(chǎn)大腕“平起平座”的陳智，因其種屬不同，甚至在其中還有些許“鶴立雞群”之感。關(guān)乎這一點，陳智顯得頗為在意。
叛逆和一定要干出一番大事業(yè)，在這個雷州半島吳川男人身上和諧一體。
很多人評價陳智說，“他的腦袋里不曉得還有什么新花樣”。陳智像很多廣東商界巨子一樣內(nèi)斂、堅忍，但他身上卻飽滿的激情卻不是很多廣東商界巨子身上所有的。
堅韌不拔是陳智的底色，在他認定的領(lǐng)域里，他狂熱而超乎尋常的堅毅。談到他的中國SHOPPING MALL理想時，陳智的信心像裝了鐵皮，這種品質(zhì)，使得他成為強有力的競爭者。
他認為接下來，中國商業(yè)地產(chǎn)會是一場專業(yè)化賽跑，他甚至認為，即使外國人來中國玩，都不一定是他們的對手。他把銅鑼灣放在中國商業(yè)地產(chǎn)史上，他認定銅鑼灣一定會在歷史長河中留下一席之地。
2004胡潤零售富豪榜11號席位為陳智霸占著。可以說，陳智是鉆了歷史的一個美麗的空檔，在中國商業(yè)地產(chǎn)正逢“亂世”之中款款走來的。他操著你有時聽不懂的方言，他勤勞、他儒雅，他強悍。像很多企業(yè)家，陳智也是癡狂的，他癡狂使得CMALL銅鑼灣紅旗遍插中國，同時，他義無反顧地推動中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成，他在沒有商業(yè)地產(chǎn)老大的時候已經(jīng)拱出一塊陸地，而且寫著大寫的中國兩字。
陳智，一個讓人著迷的“可怕”的商業(yè)地產(chǎn)強勁對手！
陳智：中國摩爾之父
中國商業(yè)地產(chǎn)仍處“亂世”
搜房全球機構(gòu)聶世威：這十多天里間里，南到中國香港、廈門，北到內(nèi)蒙古呼和浩特，你幾乎走遍了整個中國，您現(xiàn)在什么心情？
陳智：很激動，對于中國商業(yè)地產(chǎn)，對中國我都有太多的心里話想說。
搜房全球機構(gòu)聶世威：這一次到清華大學參加年會，銅鑼灣都顯示出自己在中國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)上的良苦用心，為什么？
陳智：我們希望這一次年會也能關(guān)注到商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，特別是關(guān)注到中國MALL的建設(shè)問題。我們是中國人自己造中國特色的MALL。我們希望能真正為中國人提供一次推動中國Shopping Mall運營專業(yè)化的交流會。
這一次年會將有很多政府官員、金融界、地產(chǎn)大領(lǐng)軍人物都參加的年會，代表了行業(yè)較高水平。他們對中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有自己的主見，與他們交流，有益于我們繼續(xù)探索商業(yè)地產(chǎn)的運營。
搜房全球機構(gòu)聶世威：銅鑼灣還在繼續(xù)開店并在本月成功開了株洲、東莞、呼和浩特3個項目，但如今中國商業(yè)地產(chǎn)仍處在一個“亂世”之中。
陳智：我非常同意你說的“亂世”這個觀點，我非常有同感！
這個觀點形象地概括了目前中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。但“亂世”狀態(tài)也正好說明，中國商業(yè)地產(chǎn)是有生命力有強大的市場基礎(chǔ)的，不然的話要亂也亂不起來。現(xiàn)在光是一個SHOPPINGMALL詞的出現(xiàn)頻率要有多高就有多高，這個概念和理論傳播到中國的時候，大家卻來不及作專業(yè)分析，沒有作充分準備就踴躍進入這個行業(yè)，地產(chǎn)商、管理商、供應商一哄而上，大家以為這個產(chǎn)業(yè)一進入就是收獲的產(chǎn)業(yè)，大家現(xiàn)在看上去熱情高漲。這些現(xiàn)象其實都反映了中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在形成過程中正在經(jīng)歷的亂世狀態(tài)。
搜房全球機構(gòu)聶世威：人們都稱你是中國SHOPPINGMALL的始作傭者，大家信服嗎？
陳智：以前大家還為著這個名頭還在爭。在一次會議上，我反問大家，如果不是銅鑼灣首先提出MALL你說是誰？你再找另一個中國最早的MALL出來看看。后來，大家都知道了我們是中國首家SHOPPINGMALL。
新店開幕
SHOPPINGMALL里的江湖規(guī)矩
搜房全球機構(gòu)聶世威：很多人說，你是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物之一，但站在你旁邊大部分是地產(chǎn)商，你舒服嗎？
陳智：地產(chǎn)商是資本方，他們的資本勢力要比我大，但這并不妨礙我要有也一定要有話語權(quán)。說句老實話，如果不是我們在中國啟蒙了MALL市場和激活市民對MALL的巨大需求，使原來的商業(yè)物業(yè)已不能滿足MALL對硬件的需要，我看現(xiàn)在很多地產(chǎn)商可能還沒有事情做。
搜房全球機構(gòu)聶世威：地產(chǎn)商一般實力較大，你們必須在他們的地上做事情，規(guī)矩到底是由誰定？
陳智：大家一起來定，但我們會有自己的主見。我會告訴他們，MALL的出現(xiàn)要求商業(yè)地產(chǎn)必需達到一定的要求才能符合“MALL”的規(guī)劃狀況，比如連鎖經(jīng)營的銅鑼灣廣場的首層層高至少達到5.8米以上，同時要求有共享空間、景點，并要求獨立一棟或度身定做，如果可能，層高盡量不超過三層。如果他們不能這樣做，我們就不可能合作。
搜房全球機構(gòu)聶世威：如果你和地產(chǎn)大佬坐在一起，就像這次在清華大學開的中國房地產(chǎn)發(fā)展年會，你覺得誰會主動些？兩者遵從一種什么樣的江湖規(guī)矩？
陳智：有時我們主動，有時他們主動，少了誰都不行，大家會慢慢發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在他們越來越在乎我們了。
搜房全球機構(gòu)聶世威：為什么？
陳智：他們中很多人吃過虧。
搜房全球機構(gòu)聶世威：在商業(yè)地產(chǎn)中大連萬達模式，現(xiàn)在大家談論得較多，想聽聽你的觀點。
陳智：他們做了一級地產(chǎn)商拿地做開發(fā)的事，也涉足到二級商業(yè)經(jīng)營和三級商業(yè)管理，甚至還要商業(yè)品牌。做好一個一級地產(chǎn)商已已經(jīng)很不容易了，問題是他還要招商，還要經(jīng)營，還要管理，他們企圖把這個產(chǎn)業(yè)鏈條的上中下游的食物全部放到自己口袋里，這可能嗎？他們真的有這樣的綜合能力嗎？他們目前所遇到的問題恰恰反映了中國商業(yè)地產(chǎn)的浮躁、不理性，但對王健林這個人我是很佩服的，他對中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展作出了很大的貢獻。
在這方面，我很佩服萬科王石，王石果斷地賣掉萬佳百貨是非常有遠見的戰(zhàn)略決策。萬科現(xiàn)在之所以成為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者是因為他專注于住宅開發(fā)。反過來，如果萬佳百貨現(xiàn)在還在萬科身上，對于萬科來說一定是一個包袱。
商業(yè)地產(chǎn)變革者
搜房全球機構(gòu)聶世威：今年以來，從你們?nèi)氡本屓A南、東北、華中市場可以看出，你們擴張步伐明顯加速，有人認為陳智是在一個特殊的時期搶商業(yè)地產(chǎn)的話語權(quán)，你怎么看待這種說法。
陳智：這只是順帶的結(jié)果，不是我專門的目的。
搜房全球機構(gòu)聶世威：除了始作傭者之外，你還常稱自己是中國SHOPPINGMALL維新者，維新的結(jié)果是意味著可能會失敗，你想到過失敗嗎？
陳智：每一個創(chuàng)造行為其實都是一個愚蠢行為的突然終止，對于企業(yè)家來說，一個重要責任是如何將創(chuàng)意轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)，這是變革者的本色。我對順應基本規(guī)律狂熱，我從來沒有想到過要去追求失敗。銅鑼灣集團上上下下都明白一個簡單有力的道理，就是專注于MALL事業(yè)，對制定中國SHOPPINGMALL 行業(yè)標準興趣盎然，并對成為中國造MALL的工廠心存感激并不斷地創(chuàng)新、超越。
搜房全球機構(gòu)聶世威：你們曾經(jīng)也有過失敗，比如深圳寶安品牌輸出店，為什么會失敗？
陳智：原因主要在于我們的合作伙伴在合作幾個月后還未開業(yè)，試圖擺脫我們的管理，他們自己經(jīng)營，但他們的經(jīng)營管理能力和資金實力的欠缺。這個事件給我們和合作伙伴都是一個很好的警示。
搜房全球機構(gòu)聶世威：中國現(xiàn)在很多MALL一出生便夭折了，有的MALL還沒出世便胎死腹中，還有的一波三折，對自己的前途表示擔憂，你認為主要原因是什么？
陳智：主要的原因便是發(fā)展商對銷售出去的商鋪沒有后期經(jīng)營。對于商業(yè)地產(chǎn)商而言，建設(shè)物業(yè)、自己招商、經(jīng)營管理，勢必需要雄厚的資金實力，發(fā)展商需要迅速的回籠資金，而出售則是一條最快的捷徑，若出售之后的商鋪沒有MALL的招商力度與管理模式，商鋪租不出去自然不足為怪。我們的商業(yè)資本不是一朝一夕積累起來的。
搜房全球機構(gòu)聶世威：現(xiàn)在國外基金經(jīng)理對于中國房地產(chǎn)金融市場也是虎視眈眈，隨著大量外資的涌入以及外資國民待遇的落實，國際力量必將對中國商業(yè)地產(chǎn)干預力量必然增強，你認為你斗得過他們嗎？
陳智：中國市場是一個特殊的市場，而商業(yè)地產(chǎn)仍然帶來相當大的地域性，我相信，我們在思考中國國情MALL的個性化、本土化等專業(yè)思考時間并不比他們短，我也相信我們中國人一定比外國人熟悉中國人需要什么。我們要相信中國人自己的實力。
搜房全球機構(gòu)聶世威：你現(xiàn)在想得最多的是什么？
陳智：壓力和責任。經(jīng)過兩年多的考證，我現(xiàn)在感觸很深的一點是，覺得我們這個行業(yè)其實要有更大的耐心，要有更專業(yè)化的準備，要做長跑。同時，我認為，商業(yè)地產(chǎn)要承擔更大的社會責任。大家不能以一種單純追求利潤的心態(tài)來看待這個產(chǎn)業(yè)。
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