9月9日下午，在2005年第十二屆亞太零售商大會暨中國零售業(yè)博覽會的現(xiàn)場，隆重舉行了香港銅鑼灣和“聯(lián)邦•東方明珠”項目合作的簽約儀式。
聯(lián)邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理高會臣
【高會臣】各位來賓，各位朋友，大家下午好！金風(fēng)送爽。在這個大喜的日子里，今天由我公司投資開發(fā)建設(shè)的“聯(lián)邦•東方明珠”與香港銅鑼灣廣場合作簽約儀式將在這里隆重舉行。雙方?jīng)Q定共同投資8億元人民幣，打造燕趙商業(yè)第一摩爾。在此，我首先感謝第十二屆亞太零售商大會組委會，為我們開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)搭建一個這樣良好的交流平臺！同時，對各位媒體朋友的大力支持表示衷心的感謝！在此，還要感謝國際知名戰(zhàn)略策劃機(jī)構(gòu)—香港太平洋國際集團(tuán)投資顧問有限公司賈臥龍博士，感謝他的牽線搭橋和大力支持。
【高會臣】“聯(lián)邦•東方明珠”，由我公司投資20億元開發(fā)建設(shè)，項目位于河北的省會—石家莊市東南城市中心，未來三大商圈范圍之內(nèi)。項目總建筑面積45萬平方米，其中商業(yè)部分為18.2萬平米，分別分為室內(nèi)街、室外街和地下步行街，街區(qū)分為小品文化街和地下風(fēng)情街。在業(yè)態(tài)定位方面，項目首先打破傳統(tǒng)的單一業(yè)態(tài)經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營涵蓋百貨、超市、專賣店、特色店、餐飲、娛樂、健身、美容等多種業(yè)態(tài)。另外，項目的周圍分布有包括悉尼音樂廣場、巴黎夢幻廣場在內(nèi)的六個世界五大洲主題風(fēng)情廣場，具備2100個停車位和物流配送設(shè)施。住宅部分最為經(jīng)典的是其獨(dú)特的景觀，2.6萬平方米的空中花園把商業(yè)與住宅完全隔開，而且這個超大型的室內(nèi)花園也開創(chuàng)歷史先河，是全國首家熱帶雨林式空中生態(tài)溫室花園。
【高會臣】我相信，此次與香港銅鑼灣廣場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形成緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟，不僅將為項目的開發(fā)建設(shè)錦上添花，同時通過我們雙方的共同努力經(jīng)營，建成后的“聯(lián)邦•東方明珠”必將成為河北乃至全國地產(chǎn)項目的典范！最后預(yù)祝香港銅鑼灣與聯(lián)邦偉業(yè)合作愉快！順祝第十二屆亞太零售商大會取得圓滿成功！謝謝大家！
【董宛】謝謝高總激情洋溢的致辭。香港銅鑼灣是國內(nèi)比較知名的ShoppingMall運(yùn)營商，這一次“聯(lián)邦•東方明珠”和銅鑼灣廣場達(dá)成戰(zhàn)略合作也說明我們優(yōu)勢所在。北京的朋友可能不太了解，可以介紹一下“聯(lián)邦•東方明珠”它現(xiàn)在建成之后總建筑面積將達(dá)到45萬平方米，其中商業(yè)的面積有18.2萬平方米，建成之后“聯(lián)邦•東方明珠”相當(dāng)于目前石家莊非常成熟的兩個商圈北國購物商圈和東方購物商圈加起來的面積還要大，是燕趙第一個ShoppingMall，我們相信名企和名盤緊密結(jié)合也會引起成功。下面有請香港銅鑼灣廣場杜鴻總經(jīng)理給我們致辭。
香港銅鑼灣集團(tuán)華北拓展總監(jiān)杜鴻
【杜鴻】各位朋友、各位來賓：大家下午好！我是銅鑼灣集團(tuán)華北拓展總監(jiān)杜鴻，首先我謹(jǐn)代表香港銅鑼灣廣場及華北ShoppingMall的創(chuàng)始人陳總向到場的各位朋友表示熱烈的歡迎和誠摯的感謝！今天，香港銅鑼灣依托第十二屆亞太零售商大會平臺，與石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就“聯(lián)邦•東方明珠”項目實現(xiàn)合作舉行簽約儀式，在此我謹(jǐn)代表公司向聯(lián)邦偉業(yè)表示感謝，同時還要感謝今天與會的所有媒體朋友，感謝你們長期以來對香港銅鑼灣的大力支持和厚愛！
【杜鴻】銅鑼灣集團(tuán)作為國內(nèi)知名的ShoppingMall運(yùn)營商，同時也是ShoppingMall的創(chuàng)始人，我們在全國有43家Mall和25家百貨店，經(jīng)營面積將近500萬平方米，通過這幾年的運(yùn)作，我們已經(jīng)建立起一整套科學(xué)的運(yùn)作思路和操作體系。當(dāng)然，我們在選擇合作伙伴時，是要充分考慮項目的具體情況和發(fā)展前景的。“聯(lián)邦•東方明珠”，作為石家莊一家超大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，其在業(yè)態(tài)定位、建筑規(guī)劃及運(yùn)作理念方面都是較為科學(xué)的，另外項目周圍的交通配置、服務(wù)配套及其消費(fèi)群體構(gòu)成，都是令人樂觀的。我們將共同投資，努力把“聯(lián)邦•東方明珠”打造為燕趙最高水平的商業(yè)摩爾。同時，我們相信項目會有一個美好的發(fā)展前景！最后，預(yù)祝香港銅鑼灣與聯(lián)邦偉業(yè)合作愉快！順祝第十二屆亞太零售商大會取得圓滿成功！
【杜鴻】首先一點，我說我們銅鑼灣的信念和理念，我們銅鑼灣做的是ShoppingMall，ShoppingMall在中國目前為止是最高的商業(yè)形態(tài)，我們過去做的是小百貨或者是商店，后來有了連鎖超市和專業(yè)店，可是我們在中國國內(nèi)一種復(fù)合性的、綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)一直沒有出現(xiàn)，也就是在1996年的時候，我們陳總裁從美國把這一概念，把這一業(yè)態(tài)引進(jìn)了中國，這些年我們一直在為中國的摩爾事業(yè)做出自己的努力，也積累了豐富的經(jīng)驗。當(dāng)然在工作當(dāng)中我們也交了很多的學(xué)費(fèi)，我們也有很多的教訓(xùn)，但是正是這種挫折、失敗和教訓(xùn)，使得我們現(xiàn)在以及以后的發(fā)展中、運(yùn)營中，我們更加認(rèn)真，更加科學(xué)、細(xì)致。
【杜鴻】另外，對于摩爾和普通原來的商場有什么區(qū)別呢？我要說它有很大的區(qū)別，我們過去做的是商品品牌，到品牌時代我們說可口可樂，我們說耐克，我們說他們是商品的品牌，后來我們又發(fā)展商場品牌，比如說家樂福，比如說西單商場，比如說肯德基，這是商場的品牌，這些總體來說都是單品，我們銅鑼灣要打造商圈品牌，實際上王府井本身就是商圈品牌，我們光說王府井，是王府井百貨大樓嗎？顯然不是，實際上王府井就是一個商圈的品牌，包括東方新天地，包括SOGO一帶，SOGO雖然是一個商場，但是已經(jīng)形成一個商圈，我們銅鑼灣在這方面就是要打造一個商圈的品牌。這個商圈代表著一個城市的形象，它是一個城市的名片，也就是說一個現(xiàn)代化的城市，如果沒有一個復(fù)合型的，綜合型的，有品位的一個商業(yè)、服務(wù)業(yè)作為一種支撐，那么這個城市是沒有魅力的，沒有吸引力的。在石家莊我們知道，它是傳統(tǒng)的批發(fā)業(yè)非常發(fā)達(dá)，也就是說在石家莊更多的是一種價格戰(zhàn)，低商品的價值以及服務(wù)，使得它的商業(yè)比較繁榮，但是石家莊目前為止還沒有形成一個讓人們感覺到去了石家莊，這個地方我都應(yīng)該去逛一逛，逛一逛能夠感受到石家莊的現(xiàn)代，石家莊的品位，我們銅鑼灣就是要選擇這樣的商業(yè)地產(chǎn)項目，選擇能夠和我們門當(dāng)戶對的合作伙伴，在我們的共同努力之下，同舟共濟(jì)，培育這樣一個新商圈，打造這樣一個新的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的中心，為我們的石家莊商業(yè)的發(fā)展，為我們區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出我們自己的努力，謝謝大家！
【董宛】沒錯，就像杜總所說的我們“聯(lián)邦•東方明珠”也是石家莊首個多潮流的復(fù)合業(yè)態(tài)ShoppingMall。
【提問】我想問一下高總，當(dāng)時我們公司是為什么有這個理念，這個想法來做這么大的一個ShoppingMall，還有在石家莊區(qū)域，因為在北京實際上也有幾個ShoppingMall，但是還是出現(xiàn)了一些問題，問題還是比較多的，我想問一下在石家莊有這么大的消費(fèi)能力來支撐這么大體量的ShoppingMall嗎？
聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高會臣
【高會臣】需要給大家匯報的是石家莊按照2005年以后十年發(fā)展戰(zhàn)略，總體規(guī)劃石家莊市劃分6個功能區(qū)，其中石家莊東南方向作為石家莊市的城市中心，這是未來發(fā)展方向；現(xiàn)在在東南方向這個位置已經(jīng)形成的小區(qū)大概是不下20個，這是一點，正在啟動的還有幾個，現(xiàn)在擁有的人口大概是20多萬。第二方面是交通的問題，交通是在東南方向這一大片，基本上交通布局是比較合理的。目前按照東南方向的業(yè)態(tài)分布來看，絕大部分是學(xué)校，是機(jī)關(guān)和咱們的住宅小區(qū)。在這么大面積的范圍內(nèi)，缺少的就是一個ShoppingMall，這么一個項目。我們經(jīng)過仔細(xì)的調(diào)研和論證，用了一年的時間，最后確定為把這個項目打造成為一個比較大的摩爾，從消費(fèi)程度來說，它能夠拉動周邊幾個縣市，包括東南方向的消費(fèi)能力能夠滿足的，這是一點。
【高會臣】第二點石家莊商圈大概是有兩大塊商圈，第一個就是坐落于中山路北國和東購方向這是原來固有石家莊舊的商圈；第二就是在玉華路一帶形成的第二個商圈。第一個商圈現(xiàn)在人們購買力很強(qiáng)，但是由于一個很大的缺陷，也是致命的缺陷，就是由于交通的問題車輛不能進(jìn)入。所以我們打造以后把主市區(qū)的消費(fèi)拉向東南方。按照石家莊市現(xiàn)在的布局格式，基本上就是孔雀東南飛的項目。
【董宛】的確“聯(lián)邦•東方明珠”就是位于石家莊未來新城市中心，也就是東南區(qū)。接下來我們看看還有哪位媒體朋友想提問。
【提問】我是燕趙都市報駐北京的記者，我有一個問題問一下杜總，剛才說到培養(yǎng)商圈，培養(yǎng)商圈需要過程，而且需要很強(qiáng)大的資金支持，因為很多人有習(xí)慣性的消費(fèi)。比如說外地人、北京人都喜歡到西單、王府井那邊去，北京ShoppingMall經(jīng)營情況非常不好，我們開過很多次，當(dāng)時開業(yè)的時候也請我們過去報道，這可能跟選址有關(guān)系。剛才高總說河北人習(xí)慣往那個商圈去消費(fèi)，我們怎么考慮這個問題。第二問東方明珠的老總，逢年過節(jié)河北有很多人都到北京購物，因為北京有很多吸引他們的地方，你們現(xiàn)在搞這么大的一個ShoppingMall，石家莊做ShoppingMall拿什么吸引人，讓石家莊不要到北京，直接在你那個地方買東西。
【董宛】第一個問題比較適合賈總回答，因為賈總是來自香港資深商業(yè)專家，也是云南省很多城市運(yùn)營顧問，我們記者第一個問題是你怎么來面對其他的石家莊現(xiàn)有成熟商圈，比如說東方購物廣場他們的抵抗性，因為這是需要時間，包括在北京的金源Mall，經(jīng)營也出現(xiàn)一些問題，之前跟賈總也有溝通，我不知道你們怎么看現(xiàn)在的挑戰(zhàn)和原有的成熟商圈怎么競爭？
【賈臥龍】剛才談到商圈，商圈的培養(yǎng)，我想最重要的就是差異化定位和經(jīng)營，也就是說考慮商圈的時候要考慮錯位，石家莊目前真正成有兩個商圈，一個是北國商圈，一個東購商圈，但是兩個商圈發(fā)展過程當(dāng)中，從目前來看還是石家莊的主要消費(fèi)的商圈，但是現(xiàn)在這兩個商圈受到了一些發(fā)展的制約，比如說停車的問題，包括單行道的問題，好多隨著城市人口有車一族的增加，很多人想購物到那個地方?jīng)]有辦法停車，他就必須要找一個能停車，能很方便的一個地方去購物，這是第一個老商圈存在的問題。
【賈臥龍】第二它的購物功能非常單一，未來的商業(yè)發(fā)展趨勢是復(fù)合業(yè)態(tài)的構(gòu)成，也就是我們在購物的時候，它不單純是一個購物的功能，還有旅游的功能，休閑的功能，就餐等等一些功能。東購和北國兩大商圈目前幾乎是單一的購物功能，這就會影響它未來的發(fā)展。
【賈臥龍】第三，石家莊整個城市在向邊遠(yuǎn)化，城市發(fā)展到一定程度以后，城市的居住功能、購物功能在向城市邊遠(yuǎn)化發(fā)展。在美國都叫郊區(qū)摩爾，在中國有叫中心摩爾，也有郊區(qū)摩爾，但是國外購物都是到郊區(qū)摩爾。這就是方便性，在中心租房可能需要100塊，在邊遠(yuǎn)租房可能就是30塊、50塊。就像沃爾瑪選址不是城市的中心的中心，而是在邊遠(yuǎn)化選址，這樣就大大降低運(yùn)營費(fèi)用和租金成本，提高了企業(yè)的低價格銷售的戰(zhàn)略，我想剛才談到石家莊整個商圈，“聯(lián)邦•東方明珠”這個商圈在石家莊整個發(fā)展格局當(dāng)中，東南區(qū)將成為城市重要發(fā)展區(qū)，特別是居住區(qū)，按照石家莊整個政府的規(guī)劃，在未來3至5年，人口要達(dá)到50萬至80萬，這樣就會形成強(qiáng)有力的周邊的消費(fèi)力，我想這是從人口來講。
【賈臥龍】另外從交通和環(huán)境，“聯(lián)邦•東方明珠”它這個項目我們之所以看好，銅鑼灣之所以進(jìn)駐，我認(rèn)為它與東購和北國有本質(zhì)的區(qū)別，第一業(yè)態(tài)的區(qū)別它不是一個單純的購物功能，而且購物在整個業(yè)態(tài)里面所占的比例，不會超過40％，那么其他的在購物的時候你可以休閑，可以娛樂，還可以旅游，它是一個文化。我想這是“聯(lián)邦•東方明珠”第一個特征。
【賈臥龍】第二規(guī)模優(yōu)勢，因為將來的發(fā)展不是靠一家一家小店去拼打，而是靠一個整個資源規(guī)模優(yōu)勢去競爭。“聯(lián)邦•東方明珠”它的規(guī)模是18多萬平方米，商業(yè)部分10萬平方米，東購整個商場建筑面積是6萬多，北國是5萬多，我們可以想象北國和東購加在一起面積還不如未來明珠的面積之大，這樣就奠定了它強(qiáng)有力的競爭規(guī)模優(yōu)勢。
【賈臥龍】第三點是文化優(yōu)勢。現(xiàn)在東購和北國，他們給消費(fèi)者提供的就是購物的功能，而沒有滿足消費(fèi)者多種需求。聯(lián)邦將來在文化主題上，打造世界風(fēng)情五大洲廣場，巴黎夢幻廣場、悉尼音樂廣場等，而且還有風(fēng)情街，還有特色餐飲區(qū)、購物區(qū)、休閑區(qū)，還有恒溫生態(tài)熱帶雨林區(qū)，這樣就能充分滿足每一位購物者在此購物、娛樂、消費(fèi)多種需求，這也是它未來商業(yè)發(fā)展的必然。文化主題的概念，除此之外還有一個最大的優(yōu)勢，銅鑼灣的進(jìn)駐，會對聯(lián)邦明珠錦上添花，無論是規(guī)模上，運(yùn)營方法上、理念上，還是實力上，我想銅鑼灣和東方明珠的合作，既是一個強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的合作，也是一種新觀念、新理念、新經(jīng)營模式的合作。我想通過這些優(yōu)勢，它將來就會在石家莊形成強(qiáng)有力的市場的競爭力，也是企業(yè)未來的核心競爭力。
【賈臥龍】我認(rèn)為東方明珠和銅鑼灣明天會非常美好，謝謝！
【杜鴻】我補(bǔ)充一下這個問題，剛才兩位記者都提到北京或者是其他的地方很多Mall不成功，我們不要一下去下這個結(jié)論，Mall首先它是一種新業(yè)態(tài)，特別是北京燕莎Mall，這個Mall總共面積達(dá)到60多萬，我們知道在三年以前那個地方是荒地，是建設(shè)工地，原來這個地方根本就不是一個商圈，能夠在一片荒地上修起那么大的住宅，有這么大一個龐然大物，現(xiàn)在是全世界最大單體Mall，去年7月24日開業(yè)，在這么短時間內(nèi)像王府井火爆、像西單火爆，本身就是違反事物發(fā)展規(guī)律的，所以一個Mall商圈的形成，培育和發(fā)展，它是需要周期的，就像我們生一孩子一樣，不可能你說想要馬上就能來的，它是需要周期的。那個地方當(dāng)然有它的局限性，它的局限性就是在于在早期的時候，沒有和專業(yè)的Mall運(yùn)營商進(jìn)行合作，我們在金源Mall后期才進(jìn)入的，如果他能夠在規(guī)劃階段、設(shè)計階段、建筑階段就量身定做，和我們這樣專業(yè)的運(yùn)營商合作，我相信它的效果會比現(xiàn)在更好。即便是現(xiàn)在有種種不足之處，但是現(xiàn)在每天將近10萬的人流，周末達(dá)到20萬的熱流，作為商業(yè)地產(chǎn)它是非常成功的。也就是說金源Mall作為商業(yè)地產(chǎn)是非常成功的。有的商家掙不了錢怎么辦？業(yè)內(nèi)人士就能知道怎么回事，因為運(yùn)營成本必然要和房地產(chǎn)緊密結(jié)合，也就是說我們和聯(lián)邦的合作，肯定是在房地產(chǎn)與商業(yè)的互動這一方面的合作，最終大家肯定要共同來運(yùn)作這個商業(yè)地產(chǎn)，而不是我們一方，我們利用我們經(jīng)營優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、綜合的管理優(yōu)勢，他們已經(jīng)有地域的優(yōu)勢結(jié)合，這樣相得益彰。中國現(xiàn)在不是Mall太多，而是Mall太少，特別是Mall的運(yùn)營商太少，特別是像銅鑼灣這樣專心致志做Mall的企業(yè)還是比較少，我們希望能夠在商家的支持下，在房地產(chǎn)商共同合作制下，能夠把中國商業(yè)地產(chǎn)，中國Mall的事業(yè)推上新的臺階。
【董宛】謝謝杜總，杜總分析金源Mall的問題，也倒出了實質(zhì)，像商業(yè)運(yùn)營商和地產(chǎn)開發(fā)商一開始就形成緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟來共同開發(fā)打造，可能是操作模式上的一個創(chuàng)新。接下來有請北京晨報房產(chǎn)編輯張小莉女士。
【提問】雙方的合作模式，因為我剛才看一下給我們的資料，就是雙方?jīng)Q定共同投資8億打造商業(yè)第一摩爾，在通常這種簽約儀式上更多聽到是某某商業(yè)進(jìn)駐某某地產(chǎn)項目，在項目規(guī)劃階段雙方是一種非常緊密的合作方式，這對以后項目合作會帶來非常好的種子，大連萬達(dá)操作模式在商業(yè)地產(chǎn)比較知名，就是訂單地產(chǎn)，咱們是不是類似這種方式；還有就是地產(chǎn)項目開發(fā)出來以后是咱們作為業(yè)主持有物業(yè)還是要銷售？
【杜鴻】剛才提到大連萬達(dá)，大連萬達(dá)陳健林和我們賈總都是非常好的朋友，萬達(dá)的訂單地產(chǎn)理念非常先進(jìn)，但是我們銅鑼灣和所有商業(yè)地產(chǎn)合作，在這方面考慮是更為全面一些，我們除了引進(jìn)幾個大的主力店，萬達(dá)比如說和沃爾瑪、時代華納等等，就是幾個大店，不同的業(yè)態(tài)進(jìn)駐以后，整體摩爾的運(yùn)營，或者是整體商圈的運(yùn)作是誰來做？房地產(chǎn)商做不了，單獨(dú)的商家做不了，需要專家的運(yùn)營商做。銅鑼灣最大的優(yōu)勢就是整體運(yùn)作，我們不光管前期，我們也管后期。我們共同開發(fā)不是說我們?nèi)バ薮髽腔蛘呤琴I他們的商鋪，也不是簡單去租一個商鋪，而是一種整體的打包式的運(yùn)作，通過合作伙伴，從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)，從國內(nèi)品牌到國外品牌，最終形成捆綁式的發(fā)展，互動式的發(fā)展，最終他們是資金、房地產(chǎn)優(yōu)勢，我們是商業(yè)資源、商業(yè)運(yùn)作優(yōu)勢，這樣是相得益彰。
【董宛】賈總作為戰(zhàn)略顧問，怎么看待這種合作？
【賈臥龍】銅鑼灣和東方明珠的合作，我認(rèn)為是一種優(yōu)勢互補(bǔ)的合作，也是一個雙贏的合作，各自利用各自的優(yōu)勢，東方明珠利用它企業(yè)的實力，資金優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、項目優(yōu)勢和銅鑼灣的運(yùn)營模式的優(yōu)勢、企業(yè)管理的優(yōu)勢，包括經(jīng)營的優(yōu)勢，大家的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一個商業(yè)艦隊，這樣我想將來是剛才杜總談到的，不是一個區(qū)域主力店的合作，也不是單純銅鑼灣進(jìn)去要2萬平方米，這2萬平方米我來運(yùn)營，其他的地方我就不管了，不是這樣的概念。銅鑼灣和聯(lián)邦的合作，是整個戰(zhàn)略性的合作，雙方運(yùn)營的合作，這種合作可以避免我們剛才談到的北京金源燕莎這種后期介入帶來的問題，因為金源燕莎從整個發(fā)展定位，有很多是科學(xué)的，但是之所以出現(xiàn)這樣和那樣一些小問題，和它的管理，像貴友百貨、燕莎、居然之家等，實際上大家是各自為政，這就沒有一個統(tǒng)一戰(zhàn)略的聯(lián)盟，因為一個新商圈的培養(yǎng)，需要一過程，在培養(yǎng)商圈的過程當(dāng)中，就需要給老百姓們很多說法，什么樣的說法？如何讓老百姓來？那就是通過優(yōu)惠讓利、產(chǎn)品促銷，讓更多的百姓進(jìn)入你的店去消費(fèi)。但是我也考察到金源燕莎，目前和前一段的問題可能是金源搞優(yōu)惠，貴友沒有搞，大家雖然是大集團(tuán)，但是這種優(yōu)勢沒有很好的發(fā)揮出來，所以我想石家莊聯(lián)邦和銅鑼灣的合作，它是一個整個從前期，全方位介入，派出管理團(tuán)隊直營、統(tǒng)一管理，全方位大方位的合作，這種合作為將來的雙贏和商圈的繁榮創(chuàng)造一個很好的條件。
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