6月10日，“打工皇帝”唐駿宣布進(jìn)軍地產(chǎn)。郭楊/攝

　　在“史上最強(qiáng)”的地產(chǎn)調(diào)控之下，糧草不濟(jì)的地產(chǎn)軍團(tuán)不得不收陣退兵，而強(qiáng)軍勁旅卻逆市抄底，不減攻城略地之勢(shì)。在強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局勢(shì)下，有一股地產(chǎn)新勢(shì)力異軍突起，或吞并或抄底，醞釀變局。

　　“在別人恐懼時(shí)，你要貪婪……”股神巴菲特為地產(chǎn)調(diào)控下的抄底者作出精辟的注腳。

　　在“史上最強(qiáng)”的地產(chǎn)調(diào)控之下，糧草不濟(jì)的地產(chǎn)軍團(tuán)不得不收陣退兵，而強(qiáng)軍勁旅卻逆市抄底，不減攻城略地之勢(shì)。萬科、保利等僅5月份共收地12宗，是為佐證。在強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局勢(shì)下，有一股地產(chǎn)新勢(shì)力異軍突起，或吞并或抄底，醞釀變局。

　　6月10日，零售業(yè)起家的新華都集團(tuán)高鳴戰(zhàn)角，宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)，首戰(zhàn)長沙，已斥資20億元將長沙武夷置業(yè)有限公司75%的股權(quán)納入囊中。

　　“這確實(shí)是一次抄底機(jī)會(huì)，在時(shí)機(jī)上我們還是把握得不錯(cuò)的。” 新華都集團(tuán)總裁兼CEO唐駿6月20日接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“這一輪調(diào)控洗牌對(duì)于資金不夠充足的房企影響比較大，但是在資金方面，我們比較有優(yōu)勢(shì)，這給我們帶來更多機(jī)會(huì)。”

　　首戰(zhàn)長沙

　　“長沙是我們的首個(gè)項(xiàng)目，300萬平米的萬家城超大樓盤。長沙的房價(jià)是目前中國二線城市中最合理的，高端均價(jià)在每平米五千……”宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)之后，唐駿在微博上作出如此表述。

　　不過，新華都起于閩，興于閩，卻首戰(zhàn)長沙，頗在人們的意料之外。

　　“新華都選擇長沙此類價(jià)值洼地，是有意規(guī)避強(qiáng)有力的競(jìng)爭，”協(xié)成機(jī)構(gòu)副總裁張國棟告訴時(shí)代周報(bào)記者，“新華都本身具有一定的品牌，選擇次要城市雖然不利于其品牌發(fā)展，但是選擇一線城市風(fēng)險(xiǎn)較大，所以選擇長沙是一個(gè)不錯(cuò)的折中選擇。”

　　正略鈞策房地產(chǎn)行業(yè)咨詢中心高級(jí)顧問鄧宇明對(duì)此持同樣的看法。他表示，長沙樓市均價(jià)與GDP以及人均GDP是倒掛的，增長潛力非常大。

　　而實(shí)際上，唐駿覬覦地產(chǎn)已有三年之久，落子長沙，可謂謀局已久。

　　“新華都之前一直在觀察哪些城市的盈利空間比較大，”唐駿對(duì)記者表示，“地產(chǎn)行業(yè)有非常大的增長空間，可以說是潛力最大的一個(gè)行業(yè)。只要你選擇好時(shí)機(jī)同時(shí)具備一定的實(shí)力，風(fēng)險(xiǎn)是非常小的。”

　　其實(shí)，新華都大東家陳發(fā)樹早已試水地產(chǎn)。2003年5月，新華都控股華福大酒店(房地產(chǎn))有限公司，但至今僅開發(fā)過福州華城國際等少數(shù)項(xiàng)目。

　　真正的大刀闊斧始于2009年。當(dāng)年11月28日，新華都斥資近20億元，收購廈門明升集團(tuán)控制的長沙武夷置業(yè)有限公司75%的股權(quán)，受讓1600余畝土地。

　　據(jù)唐駿透露，新華都同年開始調(diào)兵遣將。其中，明升房地產(chǎn)前總裁金健入局新華都房地產(chǎn)，華福大酒店(房地產(chǎn))有限公司的部分主力也陸續(xù)加盟。

　　這樣一來，集地利與人和，新華都地產(chǎn)等待的唯有天時(shí)。“根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)能力、人均GDP、房價(jià)和地價(jià)等幾個(gè)因素綜合考慮，我們判斷現(xiàn)在就是時(shí)機(jī)。”唐駿告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　6月10日，新華都正式宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，斥資100億啟動(dòng)長沙樓市大盤。唐駿表示，未來新華都將通過收購二、三線房企的方式，規(guī)模性進(jìn)軍地產(chǎn)，最終“在三年到五年的時(shí)間內(nèi)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作上市”。

　　“在調(diào)控下，土地市場(chǎng)已經(jīng)從賣方轉(zhuǎn)向買方，新華都在這個(gè)時(shí)候進(jìn)軍地產(chǎn)就是逆市抄底。”鄧宇明對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“現(xiàn)在許多房企仍處于觀望階段，從近幾個(gè)月來看，銷售量持續(xù)下跌，很多房企資金緊張，這個(gè)時(shí)候會(huì)出現(xiàn)很多并購的機(jī)會(huì)，而且議價(jià)能力較強(qiáng)。這非常契合新華都的戰(zhàn)略。”

　　除了長沙項(xiàng)目，新華都目前還介入福建漳州龍海市近11000畝的濱海旅游休閑度假區(qū)項(xiàng)目，以及海南省三亞市3000余畝的旅游度假項(xiàng)目，規(guī)模相當(dāng)驚人。據(jù)悉，龍海項(xiàng)目正在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，已進(jìn)入規(guī)劃整理土地階段，而三亞項(xiàng)目則正在規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中。

　　“龍海項(xiàng)目和海南項(xiàng)目是聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，主要還是從其他房企手中拿地、然后進(jìn)行合作的模式。我們盡量避免在公開市場(chǎng)拿地，因?yàn)槟玫剡^程很復(fù)雜，時(shí)間很長。目前這兩塊地還只是一個(gè)合作意向。”唐駿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　狩獵資本

　　“事實(shí)上，我們對(duì)這個(gè)行業(yè)的利潤率預(yù)期在每年20%-30%，這個(gè)期望值并不高。”唐駿表示。然而，“資本獵手”唐駿的野心卻不可小覷。

　　“新華都首期投入20億，之后肯定會(huì)滾動(dòng)開發(fā)以及引入開發(fā)貸款。實(shí)際上，貸款過程中賺取的利益才是最大的。另一方面，新華都房地產(chǎn)明確表示其目標(biāo)就是上市。也可以說，新華都正在狩獵一個(gè)新的資本平臺(tái)。”鄧宇明分析道。

　　對(duì)于資本運(yùn)作，新華都無疑駕輕就熟，尤其是近兩年來，資產(chǎn)呈幾何級(jí)倍數(shù)增長，其中更是離不開唐駿在資本市場(chǎng)上的長袖善舞。

　　2008年4月15日，唐駿以10億天價(jià)“轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)”入主新華都，“中國第一打工皇帝”的美譽(yù)不脛而走。其間，唐駿負(fù)責(zé)新華都的長期戰(zhàn)略、集團(tuán)運(yùn)營、對(duì)外投資以及資本運(yùn)作等工作，盡顯“資本獵手”本色。

　　同年7月31日，福建新華都購物廣場(chǎng)股份有限公司成功上市，下轄83家門店，涵蓋大賣場(chǎng)、綜合超市和百貨業(yè)態(tài)。按照新華都A股周一的收盤價(jià)18.94元計(jì)算，其市值達(dá)到了30.35億元。

　　之后，新華都的股權(quán)投資更是讓人眼花繚亂。2009年，新華都套現(xiàn)紫金礦業(yè)，斥資2.35億美元入股青島啤酒，位及“三當(dāng)家”;爾后投資22億入股云南白藥，成為“第二大股東”。至今年1月，新華都投資3200萬美元入股上海奔騰電工，坐上“第二把交椅”。

　　目前，新華都的產(chǎn)業(yè)框架初具規(guī)模：以百貨、超市為主，并投資工程機(jī)械、房地產(chǎn)等行業(yè)，同時(shí)積極參股旅游發(fā)展公司、礦業(yè)、啤酒、醫(yī)藥和IT行業(yè)，此外還投入教育領(lǐng)域。

　　一系列資本運(yùn)作看似章法不明，卻是唐駿對(duì)新華都多元化擴(kuò)張的長期醞釀：首先是投資與民生有關(guān)的行業(yè)，只投資產(chǎn)業(yè)前三名;其次尋找國資背景做老大的企業(yè)為第二大股東;接下來就是從資本運(yùn)作轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)。這樣看來，在青島啤酒、云南白藥到奔騰電工對(duì)號(hào)入座后，進(jìn)軍房地產(chǎn)無疑就是新華都轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)重要的一步。

　　回歸實(shí)業(yè)

　　“從資本運(yùn)作到實(shí)業(yè)，其實(shí)是一個(gè)價(jià)值回歸。當(dāng)資本運(yùn)作到一定程度，如果想進(jìn)一步推動(dòng)資本的擴(kuò)張或者增值，必然要投入到實(shí)業(yè)或?qū)嶓w當(dāng)中去。所以這是新華都的一種戰(zhàn)略操作，或者從公司層面來說是一種長遠(yuǎn)規(guī)劃。” 張國棟向時(shí)代周報(bào)記者分析，“對(duì)于大企業(yè)或者大資本管理者來說，地產(chǎn)只是整個(gè)資源整合的一個(gè)鏈條，并不見得是最核心的鏈條或者主業(yè)。”

　　值得注意的是，與之前的“二股東”、“三當(dāng)家”策略不同，新華都卻當(dāng)仁不讓地問鼎第一大股東。

　　“從資本運(yùn)作到房地產(chǎn)，我們都是按照自己的思路來做。房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式比較簡單，不像青島啤酒等產(chǎn)業(yè)需要品牌的積累，相對(duì)來說，房地產(chǎn)的模式比較清晰，所以與其跟著別人做，不如自己做，而我們也有這個(gè)能力，”唐駿接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，“在長期持有大股東的方式上，我們碰到自己的強(qiáng)項(xiàng)或者自己操盤機(jī)遇比較大的時(shí)候，我們就自己操盤。”

　　唐駿對(duì)此頗有信心。他表示，新華都可以通過地產(chǎn)來整合集團(tuán)資源，例如在商業(yè)地產(chǎn)里配套新華都超市以及大賣場(chǎng)，“這就是一種互動(dòng)方式，地產(chǎn)將成為新華都資源整合的平臺(tái)，也是我們的戰(zhàn)略之一。”

　　“新華都的優(yōu)勢(shì)在于協(xié)同和資金。協(xié)同就是與原有產(chǎn)業(yè)的協(xié)同。新華都的地產(chǎn)業(yè)態(tài)與本身的行業(yè)是相關(guān)的。”鄧宇明對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，從整個(gè)新華都的業(yè)態(tài)來看，目前新華都的百貨零售、旅游和教育等產(chǎn)業(yè)都能夠很好地協(xié)同其商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)。未來，新華都可能會(huì)致力于打造多業(yè)態(tài)的綜合體。

　　另一方面，如果房地產(chǎn)行業(yè)的第一要義是資本，那么新華都可以說是“不差錢”。鄧宇明表示，新華都之前運(yùn)作過多家上市公司，資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)于將來新華都房地產(chǎn)上市以及上市之后的資本運(yùn)作，肯定是加分項(xiàng)。最重要的是，新華都通過“二股東”、“三當(dāng)家”的身份進(jìn)入多元領(lǐng)域，就意味著新華都可以騰挪自如、適時(shí)抽取資金，因此有利于今后的房地產(chǎn)發(fā)展。

　　“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，就是對(duì)地產(chǎn)界的一次調(diào)整。我們發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)界一直有這么一個(gè)規(guī)律：當(dāng)每一輪調(diào)整后，部分原本不涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)就會(huì)加入房地產(chǎn)建設(shè)大軍中來。實(shí)際上，在每一輪調(diào)整之后，對(duì)于資金比較充裕，且對(duì)市場(chǎng)比較有信心的企業(yè)來說，這都是一個(gè)好的機(jī)會(huì)。”張國棟如是說。

　　新華都逆勢(shì)抄底，看來是瞄準(zhǔn)了機(jī)會(huì)，然而初出茅廬，成王敗寇仍是一個(gè)未知數(shù)，留待地產(chǎn)冬去春來后的見證。
　　（時(shí)代周報(bào) 肖素吟）