陳偉鴻：為大家請出以下的嘉賓，當人們在今天的城市化的過程當中，不斷地說成城市讓生活更加美好的時候，你是否曾經思考過這個問題，城市的生活是更加美好了嗎?還是城市讓我們的生活壓力更加沉重?接下來，我們進行一個圓桌論壇。我們請出的嘉賓，你期待看到的城市和商業是什么樣的。第一位是葉檀女士。到底希望看到的城市和商業之間是一種什么樣的感到?

　　
　　陳偉鴻：大家看出來了嗎?您的確在商業的半途上也很好地體現了這個“猛”字，當我們的城市發展越來越多元的時候，人們并不期待某一種商業液態，你覺得城市和商業之間的關系是什么?

　　王填：其實城市和商業中間，就是一種能夠跟得上時代節奏的生活方式。

　　陳偉鴻：這種生活方式有什么內涵，接下來聽你聊。下面我們請出的這位嘉賓也在商業地產方面頗有建樹，我們請出綠地集團總裁吳總。吳總很搶眼，尤其是粉色的領導把小清新表現得毋庸置疑。前面潘先生也說了，商業地產非常繁華，他的一個小伙子被80萬的年薪挖走了。如果是你，你怎么形容商業地產的今天?

　　吳嘉毓：這是隨著城市化的發展，百姓的消費能力的需求來蓬勃發展，潘總的感想我們也是非常有感想，商業人才的缺乏以及商業人才的泡沫化，短期化，當然綠地集團我們有專業的人士在做，尤其是城市的新城建設，我們可以為新城的建設打造成活力之城，魅力之城謝謝。

　　陳偉鴻：吳先生提到了科技城，很多人認為科技城是一個樣板工程，和很多的城不一樣。這是不是未來的趨勢?幾位對業態了解得比較多。你們認為，在城市化的過程中，商業地產出現的時候，你看到的問題是什么?哪些問題是我們需要克服的?王總，先來。

　　王填：我做了十年的全國人大代表，從第一屆開始到上一屆我不提了，就是有一個商業網點法，城市商業網點規劃，其實就是一直要出臺的，我們國家的城市網點規劃，無論是作為商業也好，還是地產開發商也好，一個最大的困惑就是商業網點，就是我們最近這幾年蓬勃地發展，但是可以說是無序地發展。都擔心的是什么呢?比如說我來到某一個城市的某一個商圈，我來的時候可能就是描繪一個藍圖，這里就是兩到三個商圈，剛好你這個房子沒建，第三個、第四個、一個比一個大，一個比一個好。政府在這一塊怎么樣讓規劃變得可信，政府在制訂規劃的時候，不是換了一個市長，換了一個領導，這個規劃馬上就變成了一個調整工程。這里反正是一個公園一批變成了商業廣場。商業這塊我們沒有序。

　　
　　圖為：知名經濟學家葉檀
　　陳偉鴻：你剛才提到了有序建設當中的角色就是政府的規劃。除了政府，還要涉及到開發商的憧憬和設計。葉檀女士，你有沒有看到過無序的狀態?

　　葉檀：他擔心的是該管的不管，不該管的管。我們說的該管的是 商業的生態協調，不管的。其他的像這100米之內不需有藥店這些保護性的又管得很牢，我覺得需要整體方案的出臺。另外一個我想說的是，我聽商業公司的老總說，大家對于商業的物業都非常看好，我擔心的是未來幾年，這個泡沫一定存在，5到10年應該會破，要靠政府的印鈔來拯救經濟。現在你想想看，我覺得很可怕，成都那邊100多個購物中心，滿眼都是。他們買雙鞋要那么多的商店干什么。還有一個，換一個市長之后我不說哪個市，原來預定的消費中心撤掉了，然后再拆遷，建一個大型的商業中心，這個平方米太大太大，我就想那個地方破了怎么辦?我是很擔心，未來5到1年不是商業地產有沒有泡沫的問題，是什么時候破的問題。

　　陳偉鴻：那你覺得在商業地產范圍里，基本上現在的發展是像一個泡沫化的在滑行嗎?是不是像王總所說的真的有很多的競爭，無序的發展狀態?

　　司徒文聰：這個問題我想跟葉老師、王老師都說一下，泡沫經濟一般是國外跟國內的，它的買賣是否能夠承接，他的買與賣之間是否能夠有一個非常好的嫁接的橋梁。我們國內一直以來房地產給人的定義就是買賣，但我們商業房地產現在的現狀還有很多以買賣為主的現象。但我們從歐美國家或者日本、香港來看，其實商業房地產，它成功的道路上可能還要加上經營，因為當你買與賣之間的關系對接，他的賣方跟買方泡沫就很容易出現。我們現在看到的情況，跟葉老師說的，賣房可能越來越多，但買房呢，因為有很多規律，不一定接的上去。但他要考慮它的經營，經營這個不是三言兩語能夠解釋的，但中國房地產已經聞到這個味道了，非常香。但有的不買也不賣，但通過他的手段把他的需求發出來。不管怎么樣他現在的規律上面從黃金到襪子都有它的商業價值。所以我們未來非常清楚中國一二三四線城市的發展。我們會非常重視如何經營他的空間，所以我非常同意葉老師的想法，可能會更加重視怎么樣可以把民生的關系購物的需求，我們老百姓怎么通過那種買賣可以變成一種延緩，變成一種慢性的回報，那個回報期本來是三年但變成五年十年。

　　
　　圖為：步步高商業董事長王填
　　陳偉鴻：我喜歡你剛才提到的詞就是空間，當我們都覺得空間被擠占的時候，還有沒有更多的空間給我們，在商業地產這個領域當中。其實還有機會，我覺得待會兒吳先生可以介紹一下你們這個機會。旁邊這兩位是具體戰斗在一線的，當你們聽到泡沫的時候，還會很穩嗎?。

　　王填：商業地產在大城市或者比較熱的城市確實是過度了。中國太大了，很多的事情，可能我們需要區分，在不同市場的環境，因為我步步高是在中國中西部地區中小型城市發展的，在大城市沒有我們的網絡，專供中型地區的中小型市場。

　　陳偉鴻：你心里有沒有想過大城市?

　　王填：想過，我是想十年以后再去想。因為我們策略就是農村包圍城市的戰略，我們先在那些地方鍛煉一下自己的武藝。

　　陳偉鴻：那你現在農村包圍城市的路走的舒服嗎?

　　王填：我自己感覺還好，步步高現在17年了，95年我們在一個小城市創業，而且創業以后一直在小城市發展。所以做到今天，盡管規模可能跟大城市的商業環境比不了，但適應了中型城市的需求，還是不錯的。

　　陳偉鴻：而且做到了上市，當上市的消息傳開的時候，別人是不是跟羨慕?

　　王填：我糾正一下，我們是民營資本上市第一個的。

　　陳偉鴻：這就更突然了它的艱難?

　　王填：對，因為很多在大城市做的，或者比我做的好的，最近上了很多企業。其實我聽到剛剛你說泡沫這個詞的時候，我們也很緊張，現在也很流行一個詞跨界。很多做零售的，也做了一部分商業地產。

　　陳偉鴻：比如說你呢?你就是這樣的跨界?

　　王填：我一不小心也在一個小地方，在中小城市有一個購物中心自己做。一年也做60萬平方米的購物中心，現在的整個價值鏈是怎樣的化學呢，剛才司徒老師說的，我沒聽清楚是金融還是經營。

　　陳偉鴻：經營。

　　王填：為什么做商業的大部分商業企業做了商業地產，地產中說給資本打工、金融打工，我們的一些零售商，特別是三年以來，我們完全給地產商打工了，我們取價值鏈的最底端。所以我們必須要揭竿而起。

　　
　　圖為：綠地集團總裁吳嘉毓
　　陳偉鴻：我發現你還是很猛的，也很穩。接下來我們把話筒交給吳嘉毓先生。大家覺得他在生態、山水、科技、創新等等方面都有一個很好的融合，我不知道在這方面你們是怎么拓展到這個空間的?

　　吳嘉毓：商業地產的泡沫非常大，我們選擇項目的時候還是非常謹慎的。科技城是產業先導，城市化進程是剛剛起步，商業地產是隆重的。綠地選擇這樣的項目來做，而不是只要地價便宜我就做，不是這個概念。

　　陳偉鴻：你那個項目會像城市的其他綜合體之間有什么很明顯的差異嗎?

　　吳嘉毓：他們的項目拿得比較大，是多業態的，多產品的組合在一起。必須流行的叫Hopstar，形成一個商業辦公加住宅、加酒店，混合型的大中心的概念。我們通過其他產品上的獲利，商業持久地經營。剛才我們潘先生也講了，商業是玩資本的，要有足夠的資金，我們往往很多的商業做不好，大部分是銷型的，如果沒有強大的運營公司運營的話，這個商業確實很難做。我們綠地在長三要管轄了這么多的項目，尤其是商業的綜合體大部分是私有經營。我們跟司徒老師這樣的合作伙伴，包括沃爾瑪合作起來更方便，更理解他們，更理解商家的需求，讓他們來更有消費者，這樣我們才能供應。

　　陳偉鴻：聽上去，你做的事情和王總有些不同，他是先做零售，再作城市的綜合體。你們是不同。

　　吳嘉毓：我們最早是做住宅起家，我們轉型比較早，我們2005年轉型，做城市綜合體，做高鐵項目。現在新建的高鐵，江蘇的站都是我們做得比較多。包括濟南的城市綜合體。所以綠地有高鐵站的站前的綜合體，我們是一個比較專業的房地產企業。

　　
　　圖為：盈石資產總裁司徒文聰
　　陳偉鴻：司徒先生總結了一個概念就是要會經營。你在運作中的很多的思路決定你的成功與否。你們覺得，你們總結成功的要素，哪一點 是最重要的。

　　司徒文聰：做商業的項目，我覺得位置很重要，還有一個是政府的規劃，我們非常了解項目的人文規劃，你這幾個平方公里，到底配置什么，我們很慎重。第三個是定位，不同區域，商業的品質不一樣。你像淮海路肯定是做高端的，而在新城肯定是沒辦法做。第四個我想還是管理和運營，這是對商業非常重要的因素。綠地集團也朝這個方向去努力，因為我們有自己的商業團隊，我們有自己的酒店管理公司，有四星級品牌的，五星級品牌的。我們在這方面轉型比較成功。

　　陳偉鴻：四位描述了他們心中的新城市和新商業之間的關系，以及如何來打造新城市和新商業的關系。接下來做一個題目，我發現底下有很多的大大腕，郭會長也針對這樣的話題出一個題目，還有顧老師，從上海過來，車速極快，待會兒以您的激情來做一個題目，我們來做一個簡潔的問答，郭會長先來。您作為商業地產的領袖之一，從他們的思考您得到什么樣的答案?

　　郭戈平提問：我想借王總的話題，他做人大代表10年，商業規劃提了10年，作為業內人士都知道，大商業是需要有規劃的，作為政府也知道這個商業也需要有規劃的。這個規劃就是有規劃，而且需要有一定的管理的。但是這個事情就是出不來。你覺得這個核心的問題是在地方?他的阻力和要點是在什么?

　　王填：吳儀總理分管這塊的時候，她跟我說，2006年在中國參加長沙會的時候，她跟我說，你提的已經列入國務院立法了，她說肯定成。吳儀同志退休快一屆了，這里面兩個根本的原因，會長比我們更清楚，我們的會長就是考考我們的會員。一個就是部委的一些博弈，因為我自己參加過一審、二審，只快出生了，最后某一個部委說，不行，我還沒有表態呢。反正就在部委之間玩這種擊鼓傳花的游戲，反正這個部委簽了，那個部委說不簽。

　　第二個確實近幾年蓬勃發展的商業地產，確實在城市、政府收益，城市的發展包括參與這些開發的房地產商，像運營商，多層利益的博弈，上面是政府各部委的一個權益之間的博弈，下面是利益之間的博弈，所以攪得太復雜了。但是有幸的話，如果說還能夠搞一屆的話，我還是會提。我代表行業來。

　　陳偉鴻：你的表態贏得了我們現場的掌聲。我想問司徒先生，大家都看到了問題，這個問題有沒有解決的可能，你選擇其中的一點告訴我們從哪兒突破比較好?

　　司徒文聰：王總說是的部委的問題，我覺得中國的部委有非常相同的問題，他們可能剛剛在想，他們可能很多時候都不在這個行業里面，沒有我們這種經營層，它沒有實戰的經營。所以他們往往從宏觀的層面去決定很多大型的，那些往往和中層的執行者中間有一些脫軌。像我們連鎖協會的，如果和我們在宏觀層面上有更多的會議，有更多交流的機會，在每一個宏觀層面實施之前，都能得到執行者的建議，這會推塊我們的可行性，也會加快商業和零售以及商業地產的聯系。

　　陳偉鴻：郭會長未來需要組織更多的會議，讓大家更多地來表達自己的更真實的想法。第二位導師，我們讓顧教授，您針對我們的商業地產、零售連鎖，任何一個領域出一道題目。

　　顧國建提問：我想問葉老師，你今天談到一個問題，你說商業地產是有很多的風險的。你認為國家沒有按照出臺城市商業網點規劃的情況下，中國商業地產瘋狂的發展，這個泡沫會不會破，大概什么時候破?第二個問題你是不是認為零售商去做商業地產，相比較商業房地產商去做商業地產要好?

　　葉檀：其實剛才和各位說，十年磨一劍還沒成功，是不是還有5年就成功了?不一定的。誰知道呢，不知道。還有一個，你想地方政府財政非常緊張，包括像蘇南、浙江很富裕的地方，現在大家都知道財政情況怎么樣。這種情況下，你住宅市場上去又不行，這個時候怎么辦?商業地產上去。所以地方政府一定會繼續做商業地產。所以你希望說政府把這扇門擋住，你想也不要想。就是要等著它自然崩潰。那么什么時候崩潰，各個地方是不一樣的。我舉一個例子1997年東南亞都不行了，香港的商業地產會崩潰，但是香港的中環依然高升，所以也就是說你轉一條街，或者是倫敦市中心和東面的小鎮價格完全不一樣，那個小鎮崩了，這個地方還沒有崩。像溫州一樣，杭州、寧波還不錯，供求比還在緊張的過程中，說明買的人還是很多。什么時候真正要崩了呢?兩種情況，一個是央行真的不印貨幣了，不是嘴巴上說不印了。那個時候它有一個傳導過程，首先是虛擬化程度最高的那個線最先崩，所以我認為房地產以前是先住宅地產，大家玩游戲。現在是商業地產，現在一大部分也是買的，不是經營的。買的這部分可能就是鏈條崩潰。但是如果說有一天房地產整體崩塌，出現日本的情況下，反過來說，虛擬程度越高，崩潰成為越快。我們看現在的小城市里面，為什么這兩年住宅市場還比較堅挺，因為中小戶型占比很大，這部分是剛性需求。另外什么時候會崩呢?像東南亞危機和2008年一樣。2005年美國的經濟學家，最早的是預計2005年要崩盤，沒崩，2006年也沒崩。我們現在的資金又比較低，我們的存款額又那么大，所以它會支撐比較長的過程。像鄂爾多斯這樣的情況發生在全國就完蛋了。所以它基于兩個條件，一個是虛擬，一個是實體。

　　
　　陳偉鴻：王總，您也出一個考題。

　　王填：我要問葉老師一個問題，前段時間李克強總理講到，中國的經濟要靠城市化，我們現在的實體經濟還有危機，商業也有泡沫，這兩個都是就業的重要平臺，也是城市化的基礎。我想，因為新城市和新商業是相連的。我想問葉老師，我們未來城市化的進程和速度還有結構發生什么樣的變化?

　　葉檀：會繼續加快，就像物理速度一樣的，當它最快的時候是停不下來的。如果慢下來的話，就像今年。如果一慢夏歷，我們就會發現這兒出恩情，那兒出問題，所以在某些部分一定要保持快。我剛剛說商業地產有泡沫，我剛才說有泡沫，但是你要我到上海市中心還是蘇州非常好的地段，我還是會去買，這個是不矛盾的。為什么這么說呢?就像我們以前建高速公路的時候，像滬寧、滬杭這部分，它往往是最高。商業地產也是這樣的，高速公路太多了，像上海修這個軌道，高架的時候，我們都說怎么可能有這么多車，真的是有。所以你要為未來的規劃著想。這一輪的泡沫我一直說不是全盤的崩潰區，它是分化的。像珠三角和長三角的軌道交通你看得出來，它的力度非常大，他就想建立城市群，城市群當中的重要的節點，我們前20年看昆山，這么小的一個城市，但是它的商業發展得非常好，這樣的節點城市是非常重要的。但是如果這時候你看走眼，這個時候你看財富那么多，有錢人那么多，但是他的實體經濟沒有支撐，你買38塊錢中石油永遠砸在手里，這被子不想翻身。所以這時候我就覺得專業化的投資和資源集聚，看地圖，規劃、軌交，人才資源的聚集地就是你前行的目標。

　　陳偉鴻：我們在前面的探討都在圍繞新城市和新商業的主題而言。其實新城市和新商業并不是我們對話環節的主題，同樣也是在全國各地，不同的城市當中，城市的規劃者，開發商和運營者共同都在關注的一個主題，我們在今天結束之前，再一次面對炙手可熱的香餑餑的時候，我們想各位用最簡潔的語言，給出我們面對這個香餑餑的時候，應有的心態和做法。

　　王填：其實這種城市商業和城市的發展，我相信市場會給出一個最后的答案，就是只有相得益彰才有魅力。

　　葉檀：我想城市和商業賄形成一個匹配的，我們經常會擔心，但是我相信一點，老話說“船到橋頭自然直”。我們說商業地產會一個泡沫，會經歷一個并購重組，這是一個共性到個性的問題。我們在座的商業地產的開發商，我現在最痛恨的是在每個城市會看到相同的東西和產品，有可能過20年才能實現個性化，我希望這一天早點過來。

　　司徒文聰：我想也是從商業的角度來看，我相信每一個城市都有它的人口和老百姓。我們從商業地產的角度來看，雖然我們踏實地去面對每個城市自身的結構，還有它的老百姓，這是本身的消費的規模，每個房地產的項目都要用心地去做，不要做一些不可實現的，或者是過頭的想法，我想每個城市的商業房地產都能夠集中精力，服務好老百姓，我相信這個也是最樂觀的作。很多的開發商都想做一些在45萬人口地方，也想做頂級品牌，這種想法可能已經過時了。我們應該踏踏實實跟王總溝通，王總應該是在商業地產當中最得意的一個。我們只要踏實對待商業，就能面對一個樂觀的人生。

　　吳嘉毓：我想有恒心，尊重市場，尊重商家，善待客戶。

　　陳偉鴻：常常購物的人，在城市當中各種綜合體，這種感覺移到他們的身上好象到處都是一樣的。城市綜合體是這個城市最有靈魂和鮮活的載體。如果讓它成為鮮活的載體，必須要有個性和魅力。我們希望我們有一些思路，讓我們的未來的開發商和城市規劃者，能夠更好地嫁接，這樣才能構筑我們所有人心中的新的未來。
　　（聯商網 章莉發自蘇州）