壞消息傳來，位于北京望京商業中心的華堂商場已于近期停業，將改造成寫字樓準備出售或出租，售價也不算高———4.8萬/平方米。與之相去不遠的大鐘寺中坤廣場同樣“身先”陷入經營不善的火海之中，去年年底就著手將主要業態從零售商業調整為寫字樓。

　　頻頻告急的還有濟南百盛百貨、常州百盛百貨、沈陽尚泰百貨、廣州摩登百貨新塘店、新光百貨南海店，都與今年先后宣布“關閉”。

　　或許，中國零售商業的寒冬已經超出大家的預期。而根據德勤與中國連鎖經營協會的報告，截至2011年底，中國已開業購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數字預計將達到4000家。接下來，中國列隊等候面市的商業地產項目會把這個泡沫繼續吹大，還是直接來個倒春寒？

　　商場轉成寫字樓

　　首都時代廣場、百駿明光百貨、大鐘寺中坤廣場、望京華堂商場……北京一家又一家老牌購物中心從鼎盛走向衰退，紛紛將商場改造成寫字樓準備出售或出租，“從一路下滑的租金收益判斷，倒閉潮的到來只是時間的問題。”昭邑零售商業咨詢公司總經理劉暉告訴南都記者，很多人以為住宅房產的情況看起來很糟糕，實際上，早在去年，長春等二、三線城市的商鋪售價已經從一萬多元腰斬到8千來元。

　　危機繼續蔓延。北京五環以內許多購物商場的人氣正逐漸變得稀少，市場蕭條，使租戶無法再繼續承擔昂貴租金。“這項目(大鐘寺中坤廣場)做得辛苦，”中坤集團總裁焦青對記者坦言，中坤廣場總投資近60億元，四棟樓共43萬平米的物業，中坤自持80％以上，先后經歷了SARS、內部招商團隊調整、電商沖擊等各種挑戰，已出現部分虧損的小商鋪拖欠租金的現象，中坤為了補貼租戶，也對租金進行了打折。現在的策略是將近40萬平米的物業從零售業態為主調整為以辦公樓業態為主。

　　這是中國購物中心建設“一哄而上”現隱憂的部分信號。北京商場改寫字樓，中坤廣場并非首家，也并非最后一家。在此之前，首都時代廣場、位于北京東三環燕莎橋西北角的都匯天地也確定向寫字樓方向調整。到了近期，身陷虧損泥潭的望京華堂商場也借“租約到期”之機，宣布停業改造，且給改造后的寫字樓定了個相對較低的售價———4.8萬/平方米。

　　“通常情況下，商業綜合體項目包涵了酒店公寓、寫字樓、商場、住宅幾大板塊，理想情況下，賣掉的物業可以還掉銀行70％的貸款，剩下30％的貸款靠租金來維持，滾動發展。倘若，賣掉的物業僅還銀行50％的貸款，商場運營的租金連貸款利息都還不了，就會很麻煩。”劉暉進一步分析。

　　“泡沫”吹大

　　根據德勤與中國連鎖經營協會的報告，截至2011年底，中國已開業購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數字預計將達到4000家。

　　這里頭，“除了新建的購物中心以外，還有不少由傳統百貨改建而成的購物中心。”重慶零售商協會秘書長李運楊說，過去，購物中心往往只是采取零售、餐飲和娛樂等幾種業態簡單疊加，但這種模式在目前市場走低和電商沖擊的情況下已經陳舊不堪。

　　因為，“這種轉型只是緩兵之計。”《財富品質》研究院院長周婷給南都記者進一步分析，百貨業最致命的問題是沒有意識到消費在升級。你會發現，更多的人去商場不是為了購物，而是為了吃飯，為了聚會。

　　自然，國內購物中心空置率高企的問題接踵而來。高緯環球研究部數據顯示，目前，中國一線城市購物中心平均空置率接近10％；二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率達15％～20％。

　　在商業地產“泡沫”吹大的嚴峻背景下，中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，“對于開發商來說，將經營不善的商鋪改做寫字樓，可以快速回籠資金，這是一個明智的選擇。”

　　當然，“商業改辦公”首先得看當年拿地的土地性質是否包含辦公用途，如果沒有辦公用途，商場是不能隨意改成寫字樓的。亞太商業不動產學院院長朱凌波提出警示，商場的公共空間較大，改成辦公樓后出現一定的新增面積，需要重新分割空間，如果規劃不允許新加面積，就會出現巨大的面積浪費。另外，與眾多租戶協商退租，也是一個非常耗費時間和人力的工作。

　　更為灼人的是，“辦公樓的市場需求并沒有大家想象中大，尤其是新《公司法》出臺后，允許將居民住宅登記為住所(經營場所)，很多企業都選擇在別墅辦公。”劉暉說。

　　關閉潮隱現

　　現在，廣州正佳廣場、維多利廣場等購物中心已在研究用大型旅游娛樂設施，或是大品牌旗艦店來壓陣，以取代營業不斷下滑的百貨主力店。

　　德勤發表的《中國零售力量2013》指出，從2012年零售行業上市公司年報數據來看，其營業收入和凈利潤同比分別增長了12.2％和-7.7％，營業收入增速明顯回落，凈利潤多年來首次出現負增長。從企業運營角度來看，全國百家大型零售企業零售總額同比增長率也降到六年來最低水平，增長僅為10.8％。

　　于是，百貨公司也是頻頻告急。今年以來，濟南百盛百貨、常州百盛百貨、沈陽尚泰百貨、廣州摩登百貨新塘店、新光百貨南海店已先后宣布“關閉”。

　　“雖然，百貨業源源不斷的現金流足以使其持續經營下去，在如今的行業寒冬中，百盛2年關了6家店，實際上就是給了行業一個信號，如果百貨撐不住是一定要關門的，這是零售業中的一個鐵律！”劉暉一語中的。
　　（南方都市報 記者肖昕）