繼O2O電商公司后，重資產(chǎn)的萬達再度拋出輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)身計劃。昨晚，萬達商業(yè)(03699.HK)發(fā)布公告，宣布已經(jīng)與光大安石(北京)房地產(chǎn)投資顧問(中國光大控股附屬公司)、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付清算信息(其他合作方)分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費平臺的框架協(xié)議，4家投資機構(gòu)擬拿出240億元用于投資20座萬達廣場，萬達商業(yè)負責建設(shè)和管理，這意味著曾經(jīng)依靠快速周轉(zhuǎn)、賣住宅養(yǎng)商業(yè)的重資產(chǎn)萬達商業(yè)，在自己的主業(yè)上開始試水輕資產(chǎn)模式。

　　主業(yè)輕資產(chǎn)

　　根據(jù)框架協(xié)議，4家合作方將在2015-2016年兩年內(nèi)進行首批投資合計約240億元，萬達則負責選址、建設(shè)、冠名、招商、運營及管理，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務系統(tǒng)，投資后項目資產(chǎn)全歸投資方，所獲得的租金凈收益萬達與投資方按一定比例分成。

　　一直以來，萬達頗為自豪自己“18個月一個萬達廣場”的模式，從選址到拿地、投資、建設(shè)、管理全部自行完成，足夠影響力的品牌和對區(qū)域經(jīng)濟的拉動作用，讓萬達可以以較為低廉的成本獲取土地，高效的周轉(zhuǎn)又讓商業(yè)廣場可以從住宅銷售中獲取資金支撐，這一重資產(chǎn)模式讓萬達完成了在主業(yè)上市前的原始資本積累和品牌擴張。

　　輕資產(chǎn)并非萬達一家的選擇，同樣還有剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科。去年底，萬科引入凱雷、麥格雷等投資機構(gòu)，將北京金隅萬科廣場等項目打包出售，表面看上去是從開發(fā)商變成了打工仔，但卻能夠減輕自己在商業(yè)地產(chǎn)項目運作方面龐大的資金壓力。同時，借助投資方的資金，迅速在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴張萬科基因。

　　擴張的選擇

　　重資產(chǎn)的問題在于，開發(fā)商必須依靠大量的自有資金投入支持商用物業(yè)持有，一般的持股占到50%以上，甚至部分達到100%，這不但影響了企業(yè)的“擴大再生產(chǎn)”，更不符合當下“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的生存原則，這一點在房地產(chǎn)業(yè)告別黃金十年，迎來穩(wěn)定、降速的發(fā)展周期后尤為明顯。

　　“輕資產(chǎn)模式是品牌效益+資金活力的捆綁式運作方式，對于萬達而言品牌效益已經(jīng)凸顯，但亟須擺脫高投入的模式;而對于合作方而言，在尋找房企項目的過程中會重點考核租金以及項目可復制性等特點，而萬達廣場的租金回報以及可復制性是比較好的，來自這一點的保障使得此類輕資產(chǎn)模式能夠真正落地且能夠繼續(xù)照搬，”一位曾操盤商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　這也預示著，萬達董事長王健林并沒有在主業(yè)上市后選擇放緩腳步，快速擴張依然會成為未來萬達的選擇。

　　轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵

　　值得一提的是，萬達主業(yè)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)于20天前在港交所上市，從招股說明書上看，萬達的資金流頗為充裕，上市后的融資規(guī)模也較為可觀。對于為何會在這樣一個時間節(jié)點選擇向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，萬達給出的理由是，其一是輕資產(chǎn)模式豐富了萬達的商業(yè)模式，未來萬達商業(yè)地產(chǎn)將輕重并舉，保障長期穩(wěn)定發(fā)展;其二，在引入輕資產(chǎn)后，企業(yè)收入來源于租金分成，不需通過房地產(chǎn)銷售獲得現(xiàn)金流，可使企業(yè)收入不受房地產(chǎn)市場波動影響，變得更加安全;第三，實行輕資產(chǎn)模式，可減少資金壓力，降低企業(yè)負債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率;另外，在國內(nèi)經(jīng)濟已經(jīng)開始由投資性拉動向消費和內(nèi)需拉動為主轉(zhuǎn)型后，重資產(chǎn)的模式顯然不如輕資產(chǎn)更利于企業(yè)擴張、提高市場占有率。

　　顯然，對規(guī)模的追求和上市后對于利潤的要求以及企業(yè)抗風險的能力，是萬達由單邊重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)型的原因。

　　事實上，輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，萬達并非單獨在主業(yè)商業(yè)地產(chǎn)上，此前聯(lián)手騰訊、百度的O2O電商公司，遲遲未揭開神秘面紗的金融集團，以漢秀為代表的文化品牌……均可以看做是萬達輕資產(chǎn)的代表，而根據(jù)此前王健林對外發(fā)布的進展，已經(jīng)經(jīng)歷了三次轉(zhuǎn)型的萬達將在本周末正式公布第四次轉(zhuǎn)型計劃，如無例外輕資產(chǎn)的業(yè)務將成為重點。
　　（北京商報 齊琳 阿茹汗）