聯(lián)商網(wǎng)消息：當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供給過剩、同質(zhì)化競爭日益嚴(yán)重，如何盤活存量資產(chǎn)成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的難題。為此，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始摸索輕資產(chǎn)之路，抑或積極探索將成熟商業(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)化管理，以降低融資成本、提高資金周轉(zhuǎn)。

其中，光大安石旗下“PERE+REITs”房地產(chǎn)證券化融資模式的“首譽光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專項計劃”已于2016年9月在深交所成功掛牌上市，這一合作模式，間接擴充了私募地產(chǎn)基金退出的途徑。且國內(nèi)目前類似的基金產(chǎn)品還十分稀少，對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化具有極大的借鑒意義。

事實上，光大安石投資通過對中國房地產(chǎn)市場的不斷耕耘，榮登2016中國房地產(chǎn)基金綜合能力TOP10榜單第一。從企業(yè)背景來看，光大安石基金原名亞雷投資，2008年被以光大銀行和光大證券為主要股東的光大控股成功收購，其核心團隊全部來自高盛、摩根大通、美林證券、雷曼兄弟、UBS、華平投資和麥肯錫等，業(yè)務(wù)集投資、開發(fā)、商業(yè)管理于一體。

從規(guī)模上來看，光大安石基金旗下大融城系列在中國的版圖已經(jīng)初現(xiàn)端倪。截止2016年，大融城管理/在建項目已達9個（重慶江北大融城、重慶解放碑大融城，上海嘉定大融城、重慶大坪英利大融城、新北京中心大融城、上海靜安大融城、湖南湘潭大融城、青島卓越大融城、南昌大融城）。未來5年內(nèi)，光大安石還有望在全國推廣復(fù)制25-30個大融城項目，管理商業(yè)項目資產(chǎn)規(guī)模將達到700億元。

那在不少企業(yè)都在收縮陣線的當(dāng)下，光大安石為何敢加速擴張？它所踐行的資產(chǎn)證券化路徑與國內(nèi)多樣化的輕資產(chǎn)模式有何大不同？聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)與光大安石（北京）資產(chǎn)管理有限公司副總裁兼商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理周頌明先生進行了面對面交流。

（重慶江北大融城）

以下是采訪實錄：

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：光大安石的金融商業(yè)模式相較于行業(yè)其他企業(yè)有什么特點？

周總：對于購物中心開發(fā)運營全過程而言，新開業(yè)的購物中心實際上未并入財務(wù)報表，所以擁有低成本、長期資金的基金，意味著能幫助新開業(yè)購物中心安然度過培育期。而光大安石創(chuàng)新的金融商業(yè)模式，就是在為大融城長期持有物業(yè)的同時加速發(fā)展提供充足動力。

以2007年開業(yè)的第一家大融城重慶觀音橋店（與聯(lián)想控股屬下的融科智地合作）為例，2013年以美元退出，內(nèi)部收益率IRR達到30%的回報。2013年光大安石再與信托公司合作，通過團隊悉心調(diào)整，年現(xiàn)金流由四千萬飆升至1.27億元，復(fù)合增長率高達40%，經(jīng)過幾輪融資，當(dāng)時投入的基金基本都已經(jīng)退出，但光大安石一直持有物業(yè)。

（光大安石（北京）資產(chǎn)管理有限公司副總裁兼商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理周頌明先生）

（重慶解放碑大融城）

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：除了收購之外，大融城各地項目還有哪些合作模式？今年的發(fā)展計劃是？

周總：除了重資產(chǎn)收購項目外，大融城也早已布局輕資產(chǎn)，例如和卓越集團綠地集團合作的青島和南昌的大融城項目。未來，大融城的輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)預(yù)計將各占一半。2017年我們將開出湘潭、上海靜安及青島三家大融城，其中上海靜安大融城將是集團第六個開業(yè)項目，但光大安石仍在洽商多個已開業(yè)項目的并購案，不排除在靜安大融城開幕前，有一至多個現(xiàn)成項目翻牌加入大融城家族。

（上海嘉定大融城）

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：相較于上海商業(yè)競爭激烈，多個購物中心一再延遲開業(yè)而言，光大安石大融城卻在曝出接替星光耀僅一年多時間，就宣布將于2017年9月28日開幕，為何有此膽氣與豪情？

周總：目前，國內(nèi)各地的商業(yè)地產(chǎn)普遍放量，幾乎沒有一個項目會舒舒服服的沒有競爭對手。事實上，大融城自創(chuàng)立以來，團隊一貫以擅長打硬仗啃硬骨頭而著稱，依靠長期運營實力樹立的口碑，大融城擁有大量品牌擁躉。

此外，靜安大融城相對于競爭對手，在商業(yè)建筑體量，設(shè)施設(shè)備，場景動線等方面具有先天優(yōu)勢，全部自持的五棟商場構(gòu)成的19萬平方米的MALL足以承載最全最豐富的業(yè)態(tài)。現(xiàn)代商業(yè)，場景、氛圍、休閑、人文、體驗缺一不可，光憑規(guī)模尚不足以制勝，所以團隊是否用心才是真正的關(guān)鍵因素，故我們在客群市場調(diào)研、由內(nèi)至外的燈光亮化工程、屋頂空間、內(nèi)外街連通優(yōu)化、業(yè)態(tài)構(gòu)成等一系列細(xì)節(jié)上進行了大量研究及創(chuàng)新，而用心經(jīng)營“說到做到”正是大融城的座右銘。

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：大融城倡導(dǎo)“年輕時尚的生活方式”，定位為“因精彩而年輕”，打造“全齡時尚潮流的聚集地”。請詮釋“因精彩而年輕”的定位及“全齡時尚潮流的聚集地”的概念。

周總：大融城的年輕定位指的是心態(tài)的年輕，而不是狹義的年齡段定位，凡是熱愛生活具有年輕心態(tài)的任何年齡的客群都是我們的目標(biāo)消費者。大融城五彩繽紛的LOGO代表生活五彩繽紛各有特點，一成不變盲目復(fù)制的商業(yè)不會成功，購物中心唯有因地制宜因人而異地隨機應(yīng)變才會成功。雖然同一商圈的客群基本一樣，但不同的主廚由于輔料、烹飪方式、火候、擺盤不同，即使使用相同的食材，最終呈現(xiàn)的菜品味道也會截然不同。

（上海靜安大融城效果圖）

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：靜安大融城如何在業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、建筑設(shè)計、場景氛圍及景觀設(shè)計，人性化服務(wù)等方面，讓消費者踏上全新的體驗之旅？

周總：靜安大融城是大融城家族第六個成員，相比其他兄弟，靜安大融城業(yè)態(tài)更全面，主題更明確，裝飾更雅致，休閑體驗更豐富。例如，屋頂將設(shè)有天空足球場和體育公園；萬達影院將在項目里打造北上海規(guī)模最大設(shè)施最先進的大型影城——2800座（相當(dāng)于三家大型影院），雙IMAX巨幕廳外加9個標(biāo)準(zhǔn)影廳，配置遠(yuǎn)超五角場萬達和寶山萬達內(nèi)的萬達影城；還有樂運動運動館、匯樂學(xué)兒童館等室內(nèi)場景均為創(chuàng)意迭出的主題設(shè)計。

具體而言，根據(jù)品牌定位，靜安大融城將豐富多元的業(yè)態(tài)分布在5棟時尚藝術(shù)建筑當(dāng)中：1棟主題為“尚生活”，定位家庭型商業(yè)中心，主力業(yè)態(tài)包括影院、大型超市、時尚、親子、美食及娛樂；2棟主題為“樂運動”，定位北上海最大的運動綜合館，擁有樓頂燈光運動場和玻璃陽光泳池；3棟主題為“品滋味”，是區(qū)域內(nèi)最集中的夜宵集合地，帶來24小時的舌尖享受；4棟主題為“聚魅力”，滿足各年齡層愛美時尚人士全面的私人護理需求；5棟主題為“匯樂學(xué)”，匯聚多形式多樣化的兒童教育機構(gòu)，寓教于樂，全面發(fā)展。

景觀設(shè)計方面，則由泛亞國際景觀（中國）機構(gòu)擔(dān)當(dāng)。秉承大自然與夢想結(jié)合的理念，整個靜安大融城項目運用了諸多符合定位的概念性設(shè)計，營造獨特的年輕時尚潮流效果。諸如以一個巨型室內(nèi)鵝卵石的雕塑空間，貫穿整個商業(yè)空間；凸出中庭設(shè)計概念，從天窗引入光線，使光源自上而下營造出動感的光舞畫面，帶出不同的光色變化；通過主環(huán)、黃光環(huán)、水藍(lán)環(huán)的參差穿插，形成建筑物的“河水”流暢動線由室外伸延到室內(nèi)。總體而言，靜安大融城項目希望開業(yè)后能讓消費者充分感受到時尚、休閑、生態(tài)的生活方式。

（上海靜安大融城效果圖）

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)：上海靜安大融城在集團內(nèi)首創(chuàng)“競標(biāo)招商”模式，請問如今項目招商普遍困難重重，公司的底氣來源于哪里？具體執(zhí)行時，只看租金高低還是品牌方必須兼?zhèn)涮厣斑\營實力以及與商圈的匹配度？如果某些新興品牌新興業(yè)態(tài)，雖然非常契合本項目，但承租能力不高的話，是否會在前期采取某種共贏的合作方式？是否會帶入一些特色自營項目？

周總：所謂競標(biāo)模式，我們首先從品牌庫中篩選出符合我們項目定位的品牌名單，然后由入圍的品牌方出具競標(biāo)方案，我們兼具商務(wù)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)（例如個性化裝修方案、跨界資源投入程度、創(chuàng)新差異化），所以最終選出的品牌絕對不是只看租金不顧特色的。我們也是非常支持新興業(yè)態(tài)和新興品牌的，所以集團還特意設(shè)立了消費零售基金入股投資孵化新興商業(yè)品牌。

比如，重慶大坪英利大融城去年就推出了英倫風(fēng)的室內(nèi)主題商業(yè)街區(qū)——妙街，其中的特色小店都是團隊走街串巷遴選出來的，以及重慶江湖菜特色品牌云集的愉筷江湖，和上海大悅城近日推出的日本拉面競技館有異曲同工之妙。當(dāng)然，作為擁有豐富自營經(jīng)驗的開發(fā)商，上海靜安大融城也會在自營方面進行一定的研究。

后注：順應(yīng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的新形勢，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為企業(yè)謀求創(chuàng)新發(fā)展勢在必行。全產(chǎn)業(yè)鏈的打通，迫在眉睫。光大安石投資開辟的地產(chǎn)基金創(chuàng)新之路，必將引領(lǐng)行業(yè)新的發(fā)展。“大融城時代”已經(jīng)來了！

（聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 郭歆曄/文）