聯(lián)商網(wǎng)消息：5月28日，恒隆地產(chǎn)以107億拿下杭州百井坊商業(yè)地塊，擊敗了包括九龍倉、華潤、新鴻基、銀泰、城投（阿里）在內(nèi)的眾多好手。恒隆的到來注定將為杭州商業(yè)抹上不一樣的色彩。今后會不會改寫武林商圈格局？又會在杭州掀起怎樣的商業(yè)風潮？值得每一位在杭商業(yè)地產(chǎn)人士的思考。

對此，《聯(lián)商網(wǎng)》特別策劃“杭州城市商業(yè)冷思考”系列報道，對話一批杭城優(yōu)質(zhì)商業(yè)掌舵人，請他們一一發(fā)表真知灼見。

本期《聯(lián)商網(wǎng)》采訪了杭州來福士中心總經(jīng)理黃加勇，來聽聽新加坡商業(yè)人對恒隆進駐杭州的看法，以及對商場運營、同業(yè)競爭以及商圈發(fā)展趨勢的獨到見解。

▲杭州來福士中心總經(jīng)理黃加勇

恒隆入駐很意外也很佩服

作為杭州市中心最成熟的商圈，黃金地段的區(qū)位優(yōu)勢是武林商圈多年“王者地位”的基礎(chǔ)。百井坊這樣絕版商業(yè)寶地自然引來各大地產(chǎn)巨頭的激烈爭奪。對于恒隆107億拿下該地塊這一結(jié)果，黃加勇表示很意外也很佩服。之所以意外是因為畢竟恒隆已經(jīng)五年沒有拿地動作了，這次大手筆入駐杭州，確實是一個爆炸性消息。

而之所以佩服，是因為恒隆有著港企一貫的謹慎風格，在高價拿地之前相信已經(jīng)做了充分的準備，尤其在商業(yè)測算方面。由于百井坊地塊100%自持，不能進行散售，資金方面的壓力可想而知，恒隆在融資成本以及退出渠道上有優(yōu)勢。此地塊規(guī)劃為寫字樓加商業(yè)項目，特別考驗開發(fā)商的營運能力，而這方面恰恰是恒隆的強項。

黃加勇認為，武林商圈需要不斷有新鮮血液的注入來保持活力，這樣才能在與其他商圈的競爭中保持優(yōu)勢地位。恒隆的到來，對武林商圈來說絕對是一件好事，相信恒隆的商場和寫字樓會帶動武林商圈和杭州整體商業(yè)良性發(fā)展。當然，也會帶動租金上漲。

商場之間并不是一味的競爭關(guān)系

錢江新城作為杭州城市東擴的橋頭堡，發(fā)揮著中央商務區(qū)所具有的綜合服務、生產(chǎn)創(chuàng)新和要素集散等功能，為杭州城市東擴進程起到支撐作用。作為CBD商圈，這里雖然沒有武林商圈那樣成熟的商業(yè)氛圍，但來福士、萬象城和砂之船的鼎足之勢，也讓錢江新城商圈別具活力。待到今年高德置地廣場開業(yè)，商業(yè)格局基本形成之后，相信這一區(qū)域?qū)⒏咂诖浴?

對于商圈之內(nèi)的同業(yè)競爭，黃加勇認為，商場之間并不是一味的競爭關(guān)系，一個好的鄰居能吸引客流帶來協(xié)同效應。來福士與萬象城以及砂之船的關(guān)系就是一個很好的例子，三家商場差異化定位，各有主力客群，在發(fā)揮各自的優(yōu)勢前提下進行錯位發(fā)展和良性競爭，給消費者更多選擇，從而優(yōu)化提升整體商業(yè)氛圍，形成消費虹吸效應共享客流紅利。只有這樣，才能提升商圈的整體價值，達到共同發(fā)展的目的。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計，2018年杭州有近30個商業(yè)項目開業(yè)，對此黃加勇表示，數(shù)量確實有點多，如此一來就更加考驗運營能力。如果大家做好自身定位與招商運營，做好品牌差異化，生存空間還是存在的。但千萬不可去模仿復制，這樣傷害的不僅僅是自身商業(yè)項目，還有所在的商圈甚至是杭州整體商業(yè)環(huán)境。

“作為新一線城市的代表，杭州城市地位不斷上升，國際化程度日益提高，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，城市規(guī)模、人口規(guī)模、消費能力都在穩(wěn)步增長，只要用心去運營，努力提供更好的品牌和服務，就一定有生存和發(fā)展的空間。”

商場運營要不斷帶來新鮮感

不過，要在激烈的市場競爭中存活下來，商場要做的絕不是簡單引來客流，做好客流轉(zhuǎn)化才真正考驗運營團隊實力。

作為凱德集團來福士品牌升級的標桿綜合體，杭州來福士中心在建筑設(shè)計、品牌招商、場景打造、內(nèi)容運營等方面不斷嘗試創(chuàng)新，為杭州商業(yè)市場帶來新鮮感，為綜合體運營模式及城市生活方式提供更多想象力。杭州來福士中心不僅要把消費者吸引來，更要把客流有效轉(zhuǎn)化為精準客戶。

在引領(lǐng)杭州商業(yè)風潮上，杭州來福士中心可以說很有話語權(quán)，去年網(wǎng)紅茶飲品牌喜茶杭州首店進駐來福士的盛況以及引發(fā)的業(yè)界反響仍歷歷在目。黃加勇介紹稱，杭州來福士中心作為杭州首家定位時尚潮流的Shopping Mall，以時尚個性設(shè)計師品牌為主打，同時依托凱德集團的全球化商業(yè)資源，引入大量品牌旗艦店和網(wǎng)紅店，其中，首次進入杭州的城市新品牌（喜茶、言幾又、橙天嘉禾等）占比高達30%。

▲杭州來福士中心

此外，過去一年杭州來福士中心自辦630樂享季、先鋒劇場、時裝周、音樂節(jié)、圣誕季、跨年夜等商場活動近30場，圣誕季活動期間客流增長超100%。除了商場節(jié)日美陳、IP展、PR活動等傳統(tǒng)做法，杭州來福士中心還注重與新技術(shù)和智能化手段的結(jié)合，提升用戶體驗。杭州來福士中心是杭州最早使用停車庫無人駕駛尋車技術(shù)、辦公樓人臉識別通行服務的商業(yè)綜合體。與此同時，凱德集團面向集團全場景顧客推出的數(shù)字化平臺——凱德星，僅杭州來福士中心會員數(shù)超23萬，月增長率近30%、活躍度最高超50%。

▲跨年夜活動

▲時裝周活動

▲音樂節(jié)活動

黃加勇表示，杭州來福士中心的商場定位和客群定位不是一成不變的，我們會根據(jù)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)進行重新審視，如有必要會做出調(diào)整與修正。運營團隊會根據(jù)客群數(shù)據(jù)分析，去調(diào)整現(xiàn)有的品牌布局。如果品牌自身推廣方式落伍，我們會利用商場優(yōu)勢資源去幫助他們做推廣。同時，我們也經(jīng)常和這些品牌店長進行溝通，以便幫助他們扭轉(zhuǎn)局面。

據(jù)悉，今年下半年，杭州來福士中心的雅詩閣服務公寓和康萊德酒店即將亮相。屆時杭州來福士中心全業(yè)態(tài)全部開放，成為真正意義上的24小時精彩不間斷的摩天立體城。

▲雅詩閣服務公寓效果圖

▲康萊德酒店效果圖

凱德目前正在物色杭州新項目

據(jù)黃加勇透露，凱德未來在杭州有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域還將布局新項目，目前正在物色。凱德的團隊一直在進行調(diào)研與測算，并與杭州政府保持溝通，有合適的地塊會果斷出手，也考慮管理輸出的輕資產(chǎn)方式拓展新項目。

目前商業(yè)項目前期投入非常大，而房地產(chǎn)資本運作是凱德的強項，未來還會尋找合作伙伴通過私募資金等方式對重資產(chǎn)進行投資，同擔風險，共享回報。

#杭州城市商業(yè)冷思考#系列報道

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（來源：聯(lián)商網(wǎng) 張占英）