2020年，建業地產增收不增利，是因衍生金融工具的公平值變動，導致其公平值錄得虧損6.13億元，公司歸母凈利潤同比下降10.60%。

建業地產長期重倉河南一省，收入、銷售額甚至土地儲備9成以上均來自該省，從2018年啟動走出河南戰略，在執行層面上始終難有突破。

與此同時，公司盈利能力越來越弱，2020年凈利率僅為行業平均水平的四分之一。

如何突圍？也許正是創始人胡葆森最大的焦慮。

增收不增利

4月1日，建業地產（00832.HK）披露2020年度業績，公司實現營業收入433.04億元，歸母凈利潤18.02億元，同比分別增長40.75%和-10.60%。這是近3年公司業績首次出現負增長。

公司解釋，這是由于外匯遠期合約、外匯期權合約及外匯掉期合約等衍生金融工具公平值變動所致。變動前，公司權益持有人應占溢利為24.14億元，較2019年增長28.7%。

斑馬消費梳理發現，2020年下半年匯率波動，公司深受影響，上述衍生金融工具公平值變動錄得虧損6.13億元。

建業地產創立于上世紀90年代初期，在河南省內家喻戶曉。

斑馬消費梳理發現，在河南省內122個縣及縣級市，均有建業的項目或樓盤，公司近98%的收入來自于河南省內，業內長期稱其為“河南王”。

2020年，公司實現銷售額1026.42億元，同比增長1.5%，其中重資產銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標的85%。克而瑞數據顯示，2020年，公司行業排名（操盤榜）已從2019年的第27位降至34位。

當期，公司實現毛利潤85.96億元，同比增長7.4%，毛利率下降6.1個百分點至19.9%。公司表示，受去年疫情影響，公司在部分城市采取去庫存策略刺激銷售，銷售提價空間收窄。

去年9月，公司創始人胡葆森對外宣稱“不帶頭漲價”，實質上公司銷售均價上漲并未停止。全年銷售均價為6811元/平方米，較上年增長5.24%，但凈利率同比下降3個百分點至4.85%。同期，中國百強房企平均凈利率水平在11%-12%區間（中指院數據）。

偏安一隅

在中國房地產行業，建業地產絕對是一個特殊的存在。無論行業如何巨變，公司都不為所動，偏安河南，自得其樂。

公司每年的營業收入、銷售額、開工項目、在建項目，甚至土地儲備超過90%均位于河南省內。

公司能不能擺脫對河南的“依賴癥”？胡葆森始終沒有松口，以至于長期被外界認為其保守、固執，甚至是對擴張的膽怯。

2019年，公司上市11年之際，年銷售規模才突破千億，與同時期創立的萬科等房企相比，差距越來越大。

過去，胡葆森之所以深耕河南，主要是篤信省內城鎮化率有較大提升空間。隨著城鎮化率提升、棚改紅利褪盡，建業地產大量布局在省內三四線城市的項目去化難度加重。截至2020年末，公司存貨894.31億元，同比增長27.77%。

碧桂園、中梁控股以及新城控股都曾重倉三四線城市，但都在不約而同地淡出，房企們對這些市場的預期正在降低。

然而，建業地產仍逆市省內拿地。2018年至2020年，公司分別新增土地儲備建筑面積1351萬平方米、1303萬平方米和918萬平方米，截至2020年末，公司土地儲備建筑面積達到5411萬平方米，權益土地儲備建筑面積為4209萬平方米。

精耕省內市場是沒辦法的辦法，據報道，在多次內部會議中，胡葆森對沒有及早走出河南深感遺憾。

今年2月初，他以發表《老胡家書》的方式，再次提出走出河南的“條件”：自2021年起，將企業戰略半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原。

另類突圍

2018年，建業地產首次提出走出河南戰略，執行上始終未有大的突破。

據2020年度業績報告，公司在建項目180個，其中177個位于河南省內，另外3個布局在海南省。

圖片

在房住不炒、融資收緊的市場背景下，像多年前全國化擴張并不實際，尤其對于資產負債率超過90%、盈利能力漸弱的建業地產來說，無異于火中取栗。

胡葆森已在去年啟動將建業集團旗下代建業務平臺“中原建業”分拆赴港上市。如若順利，胡葆森將擁有建業地產、筑友智造科技、建業新生活等4家上市平臺企業。

2015年，胡葆森實施建業+戰略，除了房地產業務，公司向新生活方式服務商轉型，涉足酒店、文旅、項目管理等業務板塊。豐富業態、拓展業務的同時，分散經營風險。

從業績上看，5年前的轉型已有些許成效。2020年度業績報告顯示，公司輕資產合同銷售金額為343億元，占比銷售收入的33.43%。