7月28日，廣州市黃埔區(qū)新溪片區(qū)舊城項目首開區(qū)建設(shè)全面啟動拆除工作。

這一實質(zhì)性進(jìn)展再次牽動市場的敏感神經(jīng)。該巨無霸項目于2020年年初確定由華潤置地和廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，“是否會成為廣州首個華潤萬象城”備受關(guān)注。

此前曾有來自“廣州黃埔發(fā)布”的官方權(quán)威消息顯示，新溪片區(qū)改造項目將引入華潤集團(tuán)旗下商業(yè)品牌“萬象城”，打造黃埔核心商圈，提升黃埔中心區(qū)的競爭力。

廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)有限公司下屬企業(yè)廣州市潤埔投資有限公司總經(jīng)理何剛表示：將實現(xiàn)新溪舊城改造首開區(qū)動工建設(shè)及廣州市首個萬象商業(yè)綜合體快速落地。未來，該區(qū)域?qū)⒁劳小叭f象城”商業(yè)綜合體，落地約20萬㎡商務(wù)辦公及17萬㎡商業(yè)服務(wù)，預(yù)計經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值約205億元。

對于華潤而言，這是其自稱“用6年時間聽懂廣州”后首次明確打造萬象系商業(yè)的項目，頗有些憋大招的意味。但亦有業(yè)內(nèi)從地段消費力、商業(yè)氛圍和高奢市場競爭等多方面辯證認(rèn)為，華潤布局萬象城阻力較大，更為可能布局的是萬象天地或萬象匯這樣的中端商業(yè)。

是否布局萬象城？不僅代表的是華潤置地的自身商業(yè)行為及對其操盤運營能力的考驗，一定程度上也預(yù)示著城市商業(yè)發(fā)展趨勢的風(fēng)向。

華潤萬象系商業(yè)首次入穗

新溪舊改是華潤置地在廣州拿到的首個位于核心區(qū)域的舊改項目。

根據(jù)資料，該項目位于黃埔南部沿江地帶，廣州第二CBD范圍內(nèi)，北靠大沙地東、南倚黃埔東路、西接豐樂中路、東臨烏涌，屬于老黃埔板塊。地鐵5號線、在建地鐵7號線穿過整個項目。

根據(jù)拆遷改造方案，新溪舊改項目涉及舊村及舊城改造范圍約35.60公頃，現(xiàn)狀總建筑面積約44.16萬平方米，而項目規(guī)劃總建筑面積95.06萬平方米，未來將分為11個地塊進(jìn)行開發(fā)。

目前，項目周邊的商業(yè)配套仍以大沙地商業(yè)街、百佳超市、摩登百貨、沃爾瑪超市等老舊商業(yè)和傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，缺少連片開發(fā)的高端綜合體項目。

據(jù)了解，有在該村做生意多年的商戶表示，新溪村舊改已經(jīng)提了11年了，住戶搬遷是個大問題。政府層面實則已協(xié)商多年，但村民內(nèi)部始終未達(dá)成改造共識。

可以發(fā)現(xiàn)，早在2018年5月，華潤置地官微便有信息透露，華潤（集團(tuán)）有限公司與黃埔區(qū)政府、廣州開發(fā)區(qū)管委會簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及黃埔中心區(qū)核心商業(yè)片區(qū)改造項目。

2018年10月，華潤相關(guān)代表出席了“黃埔街下沙社區(qū)新溪街石牌地塊低效限制物業(yè)處置補(bǔ)償協(xié)議簽約儀式”并擔(dān)任了該活動的出資方，其中亦提及，為黃埔核心商業(yè)更新改造打下基礎(chǔ)及進(jìn)一步工作部署。

此外，亦有市場消息顯示，華潤置地已多次邀請新溪村股東代表、黃埔街道辦代表參觀其在深圳的大沖舊改項目，包括華潤萬象天地購物中心，南山科技金融城等寫字樓集群等。

直至今年1月在項目改造宣傳大會上，華潤終于公開現(xiàn)身。今年4月下旬，華潤置地廣州公司總經(jīng)理在一次活動上首次向外界正式宣布，將在黃埔新溪村舊改項目正式落地萬象系列產(chǎn)品。

根據(jù)此前披露的計劃，華潤曾提出該項目具體改造方案將參照在深圳操刀的大沖舊改項目，要在廣州“全面復(fù)制深圳模式”。據(jù)整體概念設(shè)計方案，未來新溪村將被打造成為黃埔區(qū)的核心商業(yè)片區(qū)，并引入萬象購物中心，提升片區(qū)智慧活力，華潤擬將其打造打造成擁有嶺南水鄉(xiāng)文脈的文化創(chuàng)意場所、黃埔區(qū)的核心商業(yè)區(qū)、融入黃埔臨港。

5月初，華潤廣州黃埔新溪舊改項目拆補(bǔ)方案新鮮出爐。該方案條款大部分與黃埔其他舊改項目類似，包括如最高補(bǔ)四層、棄產(chǎn)1.5萬/平、臨遷費38元/m2/月、涉及“住改商”補(bǔ)償?shù)龋送庠讵剟钌弦苍O(shè)定更具體的條例。

據(jù)悉，目前華潤在該項目點的足跡隨處可見，包括廣告宣傳標(biāo)語、咨詢點設(shè)置等。“華潤萬象城”的建設(shè)預(yù)計應(yīng)該會在今年內(nèi)開工，新溪舊村也計劃于2022年實現(xiàn)全村拆遷清零。

從嚴(yán)格意義上講，這是華潤商業(yè)首次入穗。

據(jù)了解，目前華潤置地目前在廣州共計擁有6個樓盤，參與三個城市更新項目，包括黃埔新溪村、白云石馬村及南沙蘆灣村。

其于2014年首次布局廣州，以30億拿下了天河牛奶廠地塊，分兩期開發(fā)，除了高層洋房和別墅住宅，項目規(guī)劃配套大型商業(yè)綜合體和公寓產(chǎn)品，但建成的華潤天合并沒有打造萬象系列綜合體。

2019年其斥資86億拿下廣州5塊地，分別位于增城（2宗）、花都、白云、南沙等較邊緣的區(qū)域。其中增城地塊定名為華潤置地潤悅，由首創(chuàng)+華潤+保利+中海+旭輝5大房企共同開發(fā)；白云地塊項目名為潤府，由華潤和來自深圳鵬瑞合作開發(fā)；南沙靈山島開發(fā)為瑞府項目，但這些產(chǎn)品大多沒有商業(yè)因素。

央企華潤進(jìn)入廣州近6年，但并未有較為驚艷的表現(xiàn)。而萬象系商業(yè)入穗這步棋，華潤或已醞釀許久。

萬象城落地可能性

據(jù)悉兩年前華潤就宣布在黃埔投資建設(shè)粵港澳大灣區(qū)總部，并開展城市開發(fā)、金融服務(wù)、科技創(chuàng)新、醫(yī)療健康、商貿(mào)零售、綜合能源等核心業(yè)務(wù)，計劃總投資超千億元。本次華潤置地華南大區(qū)總部也將以新溪項目為契機(jī)從深圳落戶黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)，大概率年內(nèi)完成。

不過，要在黃埔打造“廣州首個萬象城綜合體項目+華南總部”，外界有所期待，亦有疑慮：華潤是否來得有些遲？前景又是否理想？

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵條件之一便是地段。北上廣深四大一線城市中，深圳萬象城選址羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，至今依舊是深圳高凈值群體的聚集地；上海萬象城處于虹橋吳中路商圈，區(qū)域發(fā)展?jié)摿案呦M群體聚集仍具有優(yōu)勢；而基于萬象城的高奢定位，北京市場因缺少合適的地段進(jìn)駐及面對較強(qiáng)的市場競爭，至今華潤在北京只有五彩城、萬象匯和鳳凰匯三個品牌。

而廣州這個一線城市的消費力無疑足以承載高端商業(yè)，只是在已有太古匯、K11購物藝術(shù)中心、天環(huán)廣場等高端商業(yè)地標(biāo)形成的商圈基礎(chǔ)下，華潤萬象城在市場競爭中會遇到不小的阻力。

此外，盡管黃埔擁有廣州東進(jìn)戰(zhàn)略、廣州國際金融城-黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)中央商務(wù)區(qū)、定位為廣州第二CBD等規(guī)劃，但現(xiàn)時黃埔零售商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與片區(qū)形象規(guī)劃尚不匹配。

值得關(guān)注的是，萬象城的落地運營也將面臨考驗。目前，萬象城已經(jīng)進(jìn)入深圳、上海、杭州、沈陽、成都、南寧、鄭州等一二三線城市，據(jù)2020年報披露，其已打造近20座萬象城。

其中成都萬象城體量達(dá)70萬平方米，但其前三年表現(xiàn)“水土不服”；沈陽萬象城十年磨一劍，亦經(jīng)歷市場爬坡期及招商運營策略的不斷調(diào)整才實現(xiàn)蝶變。而根據(jù)市場反應(yīng)，二線城市的萬象城短期內(nèi)在招商運營和業(yè)態(tài)上與萬象匯并無較大區(qū)別。

亦有業(yè)內(nèi)人士分析，從更長遠(yuǎn)看，就城市規(guī)劃和華潤自身發(fā)展而言，在黃埔打造萬象城也有可能性，但考驗的是突破市場的決心和能力。

值得一提的是，7月19日商務(wù)部官方宣布，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在上海、北京、廣州、天津、重慶率先開展國際消費中心城市培育建設(shè)。

與之相對應(yīng)的是，廣州高端商業(yè)現(xiàn)狀表現(xiàn)較為滯后。而黃埔片區(qū)被視作較有高端商圈發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，根據(jù)規(guī)劃，黃埔將建設(shè)一個都會級別的商圈，規(guī)劃兩棟400米以上的超高層地標(biāo)商業(yè)綜合體。目前有一個地塊傳被深圳企業(yè)寶能拿下，但寶能并未有運營高端商場的案例。

而在區(qū)域商業(yè)氛圍營造上，據(jù)悉，未來幾年黃埔除了華潤萬象綜合體以外，還將落地南崗萬達(dá)廣場、雙沙TOD智航中央商務(wù)區(qū)、佳兆業(yè)大灣區(qū)國際動漫城和佳兆業(yè)黃埔佳紛天地等商業(yè)項目，告別以往高端商業(yè)缺失的窘境。

同時，華潤似乎也頗有在廣州復(fù)制“深圳萬象城”的決心。可以佐證的是，此前有業(yè)內(nèi)人士表示，華潤置地在廣州的第一個萬象系列綜合體，起初的首選并不是黃埔，而是在天河的國際金融城。

據(jù)了解，2013年初華潤與廣東省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)以26億拍得A007地塊，標(biāo)志其正式進(jìn)入廣州市場，該地塊為商務(wù)辦公、商業(yè)用地，業(yè)內(nèi)猜測可能將開發(fā)萬象城；不過地塊最終由保利操刀，建成現(xiàn)在的保利金融大都匯。