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撰文/娜娜

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

在中國商業地產領域，港資開發商是一支特殊力量的存在，以恒隆、太古、新鴻基、九龍倉、新世界、瑞安等為代表的港資商業天團，除了在香港本土開發了一批優質商業資產，北上進入內地市場后，也相繼開辟出了自己的戰場，貢獻了一個又一個標桿商業項目，不僅滿足了各地品質消費需求，也給內地同行們帶來了先進的商業開發理念和運營管理經驗，成為被學習和崇尚的榜樣。

恒隆集團成立于1960年，恒隆地產是恒隆集團的地產業務機構，是香港著名的商業地產開發商，也是業內頂尖的商業地產運營商。

1990年代起，恒隆地產于中國內地主要城市開發建造、持有及管理世界級商業綜合項目，截至目前，旗下旗艦商業品牌恒隆廣場已先后進駐上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢及杭州市場，已開業運營10座恒隆廣場（后附表格）。

恒隆在內地的商業主線明確，商場均以“恒隆廣場”命名。其在香港的地產業務更多元，商業產品相對更豐富，有商鋪、辦公樓、工業項目、停車場、住宅等。恒隆在香港的商場命名不一，代表作有恒隆中心、康怡廣場、山頂廣場、荷李活商業中心等。

恒隆上海一戰成名 兩大項目成奢侈品標桿商場

恒隆在上海的兩大標志性項目——上海恒隆廣場（2001年開業）和上海港匯恒隆廣場（1999年開業）是恒隆地產在內地最為成功、最有影響力的高端購物中心代表作。業績方面，這兩大項目不僅是恒隆地產內地創造最高銷售收入的商場，也是內地高端商業中的翹楚，上海恒隆廣場是全國奢侈品牌集中度最高且坪效最高的商場之一。據《聯商網》與CRR統計報道，上海恒隆廣場2020年業績達到近100億，同比增長了60%。

租金收入方面，據恒隆集團2021年中期業績報告，上半年恒隆內地十個商場實現租金收入22.32億元，其中上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場依舊是恒隆在內地最賺錢的商場，兩家商場合力貢獻了14億多租金收入，占比超50%。得益于奢侈品市場的繁榮，恒隆在內地的高端商場大多錄得雙位數的收入增長，平均增幅達到了46%，增幅最高為昆明恒隆廣場72%。

近年來，恒隆地產在內地實行一邊抓高端商業物業資產改造，一邊物色新的市場和機會，拓展恒隆廣場內地版圖。

存量改造方面，上海港匯恒隆廣場依然最具代表性。

2017年1月開始，上海港匯恒隆廣場展開其三年期大型優化計劃，啟動全面工程改造，從拆除商場正門擁有19年歷史的標志性大臺階，新增商場全新主入口，到連接地鐵九號線的全新地下通道，就商場一樓和地庫布局進行大規模調整等，堪稱上海商業改造史上之最，項目實現了脫胎換骨的巨大改變。去年9月中旬，港匯恒隆廣場以全新面貌亮相，改造后商場硬件裝飾升級，動線得到優化提升，品牌層級也大幅提升，還突破了原有的經營理念，將直播帶貨引入商場，給予顧客更優質的購物體驗。

提檔升級后，港匯恒隆廣場的銷售增長迅猛，去年國慶期間，港匯恒隆銷售額同比增長超過1倍。數據顯示，港匯恒隆廣場不停業分區域逐層改造的成效顯著，據恒隆地產2020半年報數據，去年上半年港匯恒隆廣場租金收入上升15%，達到4.53億元。調改完畢的港匯恒隆廣場持續釋放商業魅力，業績不斷創新高。今年上半年，港匯恒隆廣場租金收入達到5.65億元，同比增長25%，銷售額更是暴漲116%

恒隆上海項目的改造可以說是成功典范，同時恒隆也加速內地其他商場的經營調整。《聯商網》了解到，大連恒隆廣場正轉型成為云集奢侈品牌的地區購物商場，自2020年第三季度起陸續吸納陣容鼎盛的頂級奢侈品牌進駐，并主要將于2021年下半年開業。

在香港，恒隆也于2012年起開展了一個核心資產提升計劃，在旗下主要物業包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂廣場、鲗魚涌的康怡廣場、旺角的雅蘭中心及家樂坊、及九龍灣的淘大商場進行大型翻新、維修及提升工作。

除了已開業的10座恒隆廣場，恒隆在內地的新建項目還有杭州恒隆廣場，目前正在進行打樁工程，進度良好，目已引入杭州首家文華東方酒店。據悉，杭州恒隆廣場整體預期于 2024 年起分階段落成，首階段以零售體驗及辦公樓為主，酒店及綜合體的其余部分則預計于2025年竣工。

推行會員計劃“恒隆會”持續服務“高精尖”客群

通過對目標客群的精準定位和梳理，恒隆在內地項目中推行“恒隆會”，將“以客為本”的理念，貫徹到定制化的貼心服務中。上海恒隆廣場是強有力的說服者。

上海恒隆廣場匯集了Hermes、Louis Vuitton、Chanel、Dior、Celine、Cartier、Gucci、Fendi、Bulgari、Van Cleef & Arpels、Tiffany & Co.、Bottega Veneta等一系列國際高端奢侈品品牌的門店及旗艦店，亦首次集聚四大小眾奢侈品牌Delvaux、Goyard、Moynat、Valextra，多個全球知名高端設計師品牌以及Boucheron、Byredo、Herno等一眾上海乃至全國首店紛紛進駐。項目以“Home to Luxury”為定位，引領高端時尚潮流，是新一代高凈值人群娛樂消閑的必到之所，也因此積累和擁有穩定的“高精尖”客群。

2018年9月，上海恒隆廣場率先推出恒隆集團全國性會員計劃“恒隆會”，通過“一對一”的定制化服務，與顧客建立更加直接密切的聯系，并特邀英國知名設計師Ilse Crawford為恒隆會會員打造了一個私享空間——The Lounge，彰顯“以客為尊”的服務理念。

恒隆地產行政總裁盧韋柏曾表示：“作為以顧客服務和市場營銷為重心的商業地產公司，恒隆重視與客戶的直接聯系，在日常營運中，我們會秉持‘以客為本’為理念及策略。‘恒隆會’的推出，將可讓我們掌握大數據，從而制定更高效的租賃策略，配合一系列會員限定的配套服務，為顧客帶來真正獨特的體驗。”

“此外，‘恒隆會’亦將繼續深化與各品牌及商戶的合作，協調及整合不同品牌所提供的服務和禮遇，為顧客精挑最合適的貨品及服務，最終與顧客及商戶一起達致三贏。”

有別于一般的折扣獎賞或積分優惠計劃，“恒隆會”的宗旨是為會員提供與眾不同的體驗，“恒隆會”的貴賓體驗專員將專職照顧指定會員，為他們直接跟進各項購物消閑需要和服務要求。貴賓體驗專員將為會員提供獨家限定、包括為個人度身訂制及有高度體驗價值的服務。指定會員將有機會獲邀參與海外旅游、國際時裝周、品牌全新貨品發布會、與知名設計師或星級名廚聚會、優先預訂品牌限量版貨品、攜同親友使用The Lounge的設施、享用茶點、個人形象指導、美甲服務、私人管家服務、餐飲優先訂枱、私人訂制菜單、預留停車位、生日優惠等。

目前“恒隆會”已逐步于內地所有恒隆項目推行。可以預見的是，會員計劃〝恒隆會〞和一系列商戶合作計劃無疑將有助于帶動恒隆內地商場的銷售業績。

附恒隆內地商場盤點及最新租金收入：