出品/聯商網&搜鋪網

撰文/高天

隨著各大商業地產企業中期業績報逐漸披露，又到了battle的時候。

營收、租金、規模...各項指標明面攤開后，誰又更勝一籌？聚焦疫情穩定及消費向好的內地市場，觀察下恒隆、太古、新鴻基、九龍倉、瑞安、嘉里建設等主要港企2021年上半年內地商場的租金收入情況及未來動向。

聯商網零售研究中心統計，2021年上半年六大港企內地投資物業租金收入同比去年均呈上漲，且漲幅最低的嘉里建設也至20%；商場租金方面，在已公開的企業中，恒隆內地商場租金收入漲幅38%，嘉里建設和太古地產漲幅均為40%。

一般而言，港企擁有成熟的商業開發和運營經驗，且定位偏向高端，能吸引承租能力較高的奢侈品品牌，拉動租金收入。加上2020年受疫情影響多數商場在上半年停擺，而今年情況穩定，同比漲幅偏高。此外，2020年新項目的開業，也帶來了不少租金收入。

一、太古地產

內地商場租金情況

今年上半年，太古地產內地應占零售銷售額上漲77%。除未披露的廣州匯坊項目外，其余五個零售物業零售銷售額均上漲。其中北京三里屯太古里上漲85%、廣州太古匯上漲88%、成都遠洋太古里上漲66%、上海興業太古匯上漲83%、北京頤堤港上漲6%。

租金收入上，上半年內地零售物業租金收入15.38億港幣，同比上漲40%，若撇除支援攤銷和人民幣升值的影響，租金收入總額上漲25%。

內地零售物業計劃

北京三里屯太古里西區：作為三里屯太古里的延部分，面積2.8萬方，項目已經于2021年6月竣工，預計在年內開業。

上海前灘太古里：前灘太古里9月30日將正式開業，項目總建筑面積約12萬㎡，地下三層、地上四層（局部為六層）設計，由分布于南區、北區的建筑及中央公園組成，匯聚高端零售、時尚潮流、餐飲娛樂、生活健康、文化藝術等逾200家商鋪，以及體現Wellness主題的體驗式店鋪空間。

北京頤堤港二期：頤堤港二期總建筑面積45萬方左右，是太古與遠洋共同發展的一個以辦公樓為主的綜合體發展項目。項目計劃分2025年和2027年兩個階段落成。

二、恒隆地產

內地商場租金情況

上半年，恒隆內地商場組合租金收入22.32億元，同比上增38%，其中高端商場收入顯著上漲了46%，次高端商場上漲3%。

次高端商場的溫和增長主要因當地疫情零星確診個案的影響，而且由客流量所帶動的消費增長相對緩慢。

上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場依舊是恒隆在內地最賺錢的商場，兩家商場合力貢獻了14億多租金收入，占比超50%。得益于奢侈品市場的繁榮，恒隆在內地的高端商場大多錄得雙位數的收入增長，平均增幅達到了46%，增幅最高為昆明恒隆廣場72%。

內地零售物業計劃

大連恒隆廣場正轉型成為云集奢侈品牌的地區購物商場，自2020年第三季度起陸續吸納陣容鼎盛的頂級奢侈品牌進駐，如BURBERRY、BALENCIAGA、DIOR將于2021年下半年開業；LOUIS VUITTON將在年底開業，GUCCI將在明年開出。

開業于今年3月份的武漢恒隆廣場，下半年也將迎來更多奢侈品牌的開業，以此為恒隆在內地的高端商場帶來可觀的業務增長。會員計劃〝恒隆會〞和一系列商戶合作計劃也將有助于帶動內地商場的銷售業績。

無錫恒隆廣場二期包括可銷售的服務式公寓、精品酒店，總建筑面積10.9萬方，預計2023年起完工。

昆明恒隆廣場發展項目的剩余部分包括一座五星級酒店、豪華級寓所，預計2023年竣工，酒店預計2023年下半年開幕。

沈陽市府恒隆廣場剩余工程涵辦公樓、沈陽恒隆府及購物中心，預計2025年分階段完成。

同時，建設中的杭州恒隆廣場的工程進度也得以曝光，項目正在進行打樁工程，進度良好。目前已引入杭州首家文華東方酒店。杭州恒隆廣場整體預期于 2024 年起分階段落成，首階段以零售體驗及辦公樓為主，酒店及綜合體的其余部分則預計于2025年竣工。

三、九龍倉集團

內地商場租金情況

內地投資物業收入主要在國際金融中心商場的帶動下，收入增加45%至港幣26.77億元，營業盈利增加50%至港幣17.8億元。零售銷售增長勢頭持續向好，主要受奢侈品分部帶動。

長沙國金中心是華中地區的娛樂、餐飲、時尚生活、零售及文化潮流先驅。營業第三年，收入同比上漲90 %、營業盈利同比上漲122%。長沙IFS面積達24.6萬平方米的大型購物中心一直是零售商爭相進駐的商場，目前有超過370個品牌租戶，出租率達99%，幾近全部租出。

成都IFS收入同比上漲45%，營業盈利同比上漲54%。項目因網絡頂級品牌和將潮流趨勢融合文化創新而聞名，躋身內地十大最高銷售商場行列，出租率96%。

內地零售物業計劃

長沙國金中心包括寫字樓和酒店（1號樓尼依格羅酒店已開業），2號樓由高級公寓和酒店組成，預計2022年下半年開幕。

四、新鴻基地產

內地商場租金情況

今年上半年，新鴻基地產內地投資物業租金收入達51.99億元，同比增長25%，主要得益于內地零售市場強勢復蘇，尤其是高級消費品給集團的零售物業帶來了巨大貢獻。

新鴻基地產在內地商場位置優越、市場定位清晰、商戶組合合理，加上市場推廣活動能有效吸引消費者。

內地零售物業計劃

未來，新鴻基將繼續采取選擇性及專注的策略，在內地主要城市物色商機。除了已經開業的購物中心外，新鴻基目前在內地的主要商業體有成都環貿廣場、上海徐家匯ITC綜合體項目、南京國金中心、蘇州環貿廣場、和2019年敲定的杭州江河匯項目、廣州南沙慶盛綜合體。

上海徐家匯ITC綜合體項目：220米的甲級寫字樓和370米的摩天大樓均將安LEED鉑金級認證的標準進行設計，目前正在施工，其中220米的甲級寫字樓預計2022年年中竣工。27.8萬方規模的商場預計在2023年底前完成。

南京國金中心：南京國金中心一期和二期的寫字樓物業均已啟用，一期出租率已過80 %。據悉，南京國金中心的商場面積超11萬方，預計2022年起分期開業。該項目還有五星級酒店南京安仕達酒店。

杭州江河匯項目：杭州江河匯項目將分期建設為包含辦公樓、商場、住宅及酒店的杭州新地標，目前規劃工作正在進行中。

廣州南沙慶盛綜合體：廣州南沙慶盛綜合體將采取“東商務、西交通”的總體布局，打造成集辦公大樓、商場、酒店、住宅、服務式公寓及公共交通設施等一體大型綜合項目。項目規劃總建筑面積約58萬㎡，預計于2025年起分階段落成。

五、嘉里建設

內地商場租金情況

今年上半年，嘉里建設內地已落成投資物業組合錄得收入19.9億港元，同比增長增加20%；內地零售物業包括應占聯營公司的租金收入在內的總租金收入為5.9億港元，同比增長40%。

主要商場出租率按年錄得增長，其中靜安家里中心高達96%、浦東嘉里城高達99%、北京嘉里中心95%、杭州嘉里中心94%。

內地零售物業計劃

未來，嘉里建設將在內地主要城市商業中心建地標式綜合用途物業，為租賃資產組合注入新的項目，比如沈陽和前海的發展中物業。同時在優質投資資產基礎上，中國物業部將進一步穩固在內地市場的地位，提升經常性租賃收入。

目前，嘉里建設在杭州、南昌、鄭州、濟南、昆明、南京、寧波、莆田、上海、長沙及營口等地均有規劃或在建項目。

深圳前海嘉里中心項目共三期，用于商場、辦公、公寓、酒店等綜合使用，一期已于2020年落成開業，是嘉里建設在前海項目唯一全資擁有的部分，二期持股25％，三期持股70％。

其他項目，沈陽嘉里中心項目一期已經完成開業，二期部分完成，三期正在興建；天津嘉里中心二期還有待審批；鄭州的商住綜合體物業預計從2023年起分階段落成。

2019年嘉里建設在杭州拿了一宗商住地，建設成集辦公、商業、住宅一體的綜合體，將是嘉里建設繼嘉里中心后在杭州的第二個項目。

2021年2月，嘉里建設聯合GIC拿下浦東商住辦地塊，按照該地塊的土地規劃，其地上商業建筑面積為14.4萬方，地下商業用途建筑面積為4萬方。

六、瑞安房地產

內地商場租金情況

上半年，瑞安房地產內地商業物業組合租金收入增長強勁。合營公司及聯營公司上半年租金及相關收入總額15.7億元，同比上漲32%，其中上海是主要貢獻，73%的租金來自上海物業。

這其中，上海太平橋的表現最為搶眼，租金收入達3.59億元，同比上漲44，因客流量和零售額的上漲，加上新天地時尚Ⅰ完成資產提升計劃和重新定位后的重新開業。Butterful&Creamorous、Qeelin、Le Templer等新品牌的引入也刺激了消費。

內地零售物業計劃

瑞安在未來會繼續專注商業地產，在上海的布局將繼續深耕，并圍繞上海為核心向全國擴散的戰略。

原淮海路太平洋百貨重新改造，將以上海太平洋新天地的身份重新亮相，這個項目的商業面積10萬方左右，已經于2019年9月開始建設，購物中心部分預計在2023年竣工。

上海鴻壽坊項目建筑工程已經于2020年下半年展開，預計2022年竣工。

上海瑞虹新城項目，9月19日，商場太陽宮正式開業。 太陽宮坐擁18萬方的超大商業體量，集結了一眾首店及特色業態，匯聚30%比例的上海首店、40%北上海首店、70%虹口首店。在社交場景中融合美食、運動、寵物、親子的多元社群體驗，既滿足中高端客群不斷升級的消費需求，也承接跨區域客群不斷外溢的消費探索欲。

南京百子亭是輕資產項目，建筑面積4.8萬方，以零售和文化設施為主。