樓市降速，貝殼加速。

今年二季度，各地的樓市調(diào)控政策都在加碼，涵蓋升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號(hào)等一系列措施，讓剛需客觀望，讓投資客受阻。

一時(shí)間，樓市的各種不確定性似乎在加強(qiáng)，而且樓市進(jìn)入增量放緩、存量交易的時(shí)代已經(jīng)是“板上釘釘”的事實(shí)。

而有著“互聯(lián)網(wǎng)基因”的貝殼，業(yè)績(jī)?nèi)詤s然保持著超行業(yè)水平的增長(zhǎng)。

最新發(fā)布的貝殼2021Q2財(cái)報(bào)顯示，數(shù)據(jù)顯示，貝殼2021年上半年?duì)I業(yè)收入達(dá)449億元，同比增長(zhǎng)64.6%，截至6月30日，2021年上半年貝殼總交易額（GTV）達(dá)2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)72.3%，就算是“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”的第二季度，貝殼的成交額達(dá)到了人民幣1.22萬(wàn)億元，約同比增長(zhǎng)22.2%。

另外在二季度中，節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)除了存量的二手市場(chǎng)交易外，二季度新房市場(chǎng)和貝殼的新型服務(wù)收入增幅頗為亮眼。

也就是說(shuō)，面對(duì)市場(chǎng)的種種調(diào)控，貝殼的業(yè)務(wù)韌性和貝殼對(duì)于新業(yè)務(wù)的探索，還是超出外界預(yù)期。

01

論穩(wěn)定：

用服務(wù)居住環(huán)境代替促成交易流通

從目前貝殼的營(yíng)收結(jié)構(gòu)可以看出，貝殼已經(jīng)不再是一個(gè)專注于達(dá)成交易的“中介商”，而是把更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光放在了住房服務(wù)上。

貝殼CEO彭永東在電話會(huì)上表示，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變，即：

市場(chǎng)的重心會(huì)由“房”轉(zhuǎn)向“人”，

由“交易”轉(zhuǎn)向“服務(wù)”，

消費(fèi)者的需求由“買到房”轉(zhuǎn)向“住得好”。

在這個(gè)三個(gè)轉(zhuǎn)變中，目前市場(chǎng)上用戶滿意度低，標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、線上化程度低的問(wèn)題還亟待解決。所以中短期不像過(guò)去高歌猛進(jìn)而是趨于平穩(wěn)，但是隨著人均收入水平的提高，調(diào)控不會(huì)改變消費(fèi)者長(zhǎng)期對(duì)美好居住的向往和需求。倡導(dǎo)品質(zhì)、關(guān)注客戶居住體驗(yàn)的公司，才是未來(lái)屹立不倒的關(guān)鍵。

在服務(wù)品質(zhì)先行的情況下，房屋制造、流通等環(huán)節(jié)的公司都應(yīng)該被重新估值，作為最早引導(dǎo)行業(yè)從“交易導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“服務(wù)導(dǎo)向”的公司，目前貝殼已經(jīng)從交易環(huán)節(jié)延伸到 “必行Pad”“被窩家裝”等延伸服務(wù)工具中。

線上線下的共同服務(wù)，讓貝殼移動(dòng)端月均活躍用戶達(dá)5211萬(wàn)，同比增長(zhǎng)33.5%，也讓貝殼跳出了以“交易”為目標(biāo)的循環(huán)有了第二增長(zhǎng)曲線，現(xiàn)有的相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中，有許多都是貝殼達(dá)成的。

所以市場(chǎng)應(yīng)該把視線放在服務(wù)帶來(lái)的市場(chǎng)空間，而不是交易帶來(lái)的成交量上，同時(shí)，貝殼的市場(chǎng)表現(xiàn)也應(yīng)該體現(xiàn)一些互聯(lián)網(wǎng)公司“賣服務(wù)”的增長(zhǎng)邏輯。

02

論未來(lái)：

健康之路優(yōu)于做大規(guī)模

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模處在瓶頸期時(shí)，很多仍然用規(guī)模來(lái)評(píng)估貝殼甚至整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的人坐不住了，早在上一輪地產(chǎn)行業(yè)的下行期，“唯規(guī)模論”就被貝殼破圈了。

當(dāng)時(shí)貝殼提出針對(duì)行業(yè)痛點(diǎn)，變革商業(yè)模式、阻斷虛假房源的出現(xiàn)、提高資源利用效率、降低內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)，在上一輪房地產(chǎn)下行期之后，貝殼就用健康的生態(tài)構(gòu)成了深厚的護(hù)城河。

在此次樓市調(diào)控期，貝殼在維持商業(yè)模式健康穩(wěn)定上做的工作，讓友商們短期內(nèi)仍然難以望其項(xiàng)背。

從新房業(yè)務(wù)來(lái)看，97%合作開(kāi)發(fā)商與貝殼簽署了“五不”承諾協(xié)議，即“不截客”、“不洗客”、“不行賄”、“不收取客戶資金”、“不虛假宣傳”，從而讓新房生態(tài)更加健康，這也是貝殼新房業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到238億元，同比增長(zhǎng)70.4%的原因。

在二手房業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)人是離用戶最近的一環(huán)，所以貝殼持續(xù)推動(dòng)各新經(jīng)紀(jì)品牌面向高學(xué)歷經(jīng)紀(jì)人打造完整的服務(wù)者成長(zhǎng)體系，幫助經(jīng)紀(jì)人掌握更多專業(yè)技能。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到，2020年入職貝殼平臺(tái)各新經(jīng)紀(jì)品牌的經(jīng)紀(jì)人中，具有統(tǒng)招大專以上學(xué)歷的經(jīng)紀(jì)人占比達(dá)到33.24%；本科以上經(jīng)紀(jì)人占比達(dá)到14.28%。而且今年上半年，貝殼大力推廣“門店一二手經(jīng)紀(jì)人分崗”策略：將門店經(jīng)紀(jì)人拆分為“二手”、“新房”、“租賃”三類經(jīng)紀(jì)人，而不是傳統(tǒng)的“綜合經(jīng)紀(jì)人”，讓大家“術(shù)業(yè)有專攻，服務(wù)有特長(zhǎng)”。

所以在6月底，貝殼經(jīng)紀(jì)人“守規(guī)感知度”較2020年底提升12%，也讓貝殼的存量房交易在嚴(yán)密調(diào)控下得以增長(zhǎng)，另外上半年非鏈家連接經(jīng)紀(jì)門店貢獻(xiàn)的存量房業(yè)務(wù)GTV同比增長(zhǎng)89.6%，看來(lái)在貝殼的“內(nèi)部自循環(huán)”下，越來(lái)越多合作伙伴選擇和貝殼攜手。

貝殼的“服務(wù)者價(jià)值”

所以不論存量增量，在樓市想要拿到規(guī)模，都要建立在“健康之路”的基礎(chǔ)上。

03

論波動(dòng)：要習(xí)慣市場(chǎng)的潮起潮落

房地產(chǎn)不論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，素來(lái)都是強(qiáng)周期、受政策影響比較大的行業(yè)，對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，受到波及在所難免。因?yàn)閺亩唐趤?lái)看，老左那句“做難而正確的事”是吃力不討好的，但長(zhǎng)期價(jià)值也是必須堅(jiān)守的。

潮起時(shí)，貝殼趕上了房地產(chǎn)的規(guī)模紅利，在發(fā)展中堅(jiān)持服務(wù)行業(yè)正確的價(jià)值觀，才能使購(gòu)房者、消費(fèi)者、服務(wù)者和企業(yè)在良性生態(tài)中“多贏”。

潮落時(shí)，要從宏觀角度認(rèn)清“為什么潮落”，例如今年上半年，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)是“房地產(chǎn)過(guò)熱”的“鍋”嗎？其實(shí)調(diào)控是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

目前，城鎮(zhèn)住房的總市值大概400萬(wàn)億，是GDP的4倍，住宅在居民財(cái)富中占60-70%，另外居民債務(wù)杠桿率達(dá)到60%、開(kāi)發(fā)商債務(wù)杠桿也有“三條紅線”約束、地方政府債務(wù)率也不低，房地產(chǎn)市場(chǎng)要是出現(xiàn)下跌必然導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)，所以“限購(gòu)、限貸”是為了房地產(chǎn)更加可持續(xù)的未來(lái)，絕不是“打壓”房地產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)是國(guó)家財(cái)富和家庭財(cái)富的穩(wěn)定器，

而且對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，好中介的存在價(jià)值，非常有利于“房住不炒”。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，中國(guó)的二手房交易量占比僅為33%，但是 2020年，澳大利亞的二手房交易量占比96%，美國(guó)占比89%，英國(guó)占比88%。而且在中介滲透率上，中國(guó)與房地產(chǎn)成熟的國(guó)家差異也很大。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，賣方市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化。

所以中介的價(jià)值應(yīng)該被正視，這個(gè)行業(yè)也會(huì)長(zhǎng)期合理存在，而且從全球范圍來(lái)看，中國(guó)的中介費(fèi)相對(duì)處于低價(jià)區(qū)間，未來(lái)依然有成長(zhǎng)空間。

在市場(chǎng)的波動(dòng)中，貝殼的“增長(zhǎng)密碼”也很簡(jiǎn)單：房地產(chǎn)依然很重要，而且房地產(chǎn)的健康發(fā)展更重要，更應(yīng)該用長(zhǎng)線的眼光來(lái)看整個(gè)市場(chǎng)，而不是聚焦于短期波動(dòng)，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)可被稱為“周期之母”，全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)起起伏是一種常態(tài)。

04

論投資：

在高點(diǎn)有多冷靜

在低點(diǎn)就有多堅(jiān)定

格雷厄姆用一輩子的研究告訴投資者，要根據(jù)公司的內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行投資，而不是根據(jù)市場(chǎng)的波動(dòng)進(jìn)行投資。

如何在調(diào)控時(shí)期把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的潛力？不久前，商務(wù)部原副部長(zhǎng)魏建國(guó)的一句話很有參考價(jià)值：“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就跟跑步一樣，跑的時(shí)候要有健康體魄能夠支撐長(zhǎng)期發(fā)展。這個(gè)支撐是什么？就是毅力。房地產(chǎn)行業(yè)只有健康才能長(zhǎng)久。”

貝殼“健康的體魄”，恰恰就在于作為科技驅(qū)動(dòng)的新居住服務(wù)商，串聯(lián)服務(wù)者分工細(xì)化和合作，分散了個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)震蕩中，讓經(jīng)紀(jì)人能夠得到穩(wěn)定的收入，讓消費(fèi)者更愿意選擇，也促進(jìn)行業(yè)從購(gòu)買資產(chǎn)到回歸到居住。

在未來(lái)，高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍舊是地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)，所以對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，更要認(rèn)清，你買的股票代表的是公司的部分所有權(quán)，而不應(yīng)該是日常價(jià)格變動(dòng)的投票機(jī)，要長(zhǎng)期把手中的貝殼看做樓市的“稱重機(jī)”。

貝殼CEO彭永東說(shuō)他還記得，IPO上市當(dāng)天給所有同事寫(xiě)過(guò)一封信：

任何組織都有自己的低點(diǎn)和高點(diǎn)，有至暗時(shí)點(diǎn)也有高光時(shí)刻。在高點(diǎn)有多冷靜，在低點(diǎn)就有多堅(jiān)定。

市場(chǎng)起起伏伏中，投資者應(yīng)該相信“更美好的居住” 可以永遠(yuǎn)向外創(chuàng)造價(jià)值。