出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

重回資本市場，萬達商管已經(jīng)等了六年。

10月18日，從證監(jiān)會獲悉，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）境外首次公開發(fā)行股份審批，已獲證監(jiān)會發(fā)布受理通知。擬上市公司向證監(jiān)會遞交在境外上市申請材料并獲取受理通知書，俗稱“小路條”，是赴港股上市的關(guān)鍵一步，之后即可向港交所遞交上市申請表格，進入港股IPO的實質(zhì)性階段。

重組后的萬達商管，將與港交所二次握手、重回資本市場。作為中國規(guī)模最大的購物中心運營服務(wù)商，萬達商管已擁有超過400家萬達廣場，與萬達商業(yè)2014年登陸港交所不同，以輕資產(chǎn)全新面貌轉(zhuǎn)換IPO賽道的萬達商管，估值邏輯無疑也將迎來重構(gòu)。

對比港股同類上市公司，萬達商管在規(guī)模、營收、毛利率等方面均具優(yōu)勢。按其體量估值，或參考港股上市的華潤萬象生活，萬達商管市值或達數(shù)千億港元。

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全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略

2020年10月，從萬達商管集團獲悉，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

1月19日，萬達集團發(fā)布2021年開業(yè)計劃，“輕資產(chǎn)”成為關(guān)鍵詞。

2021年，萬達集團計劃開業(yè)50個萬達廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時，計劃簽約70個輕資產(chǎn)萬達廣場。累計2021年底，開業(yè)輕資產(chǎn)項目預(yù)計達到143座，占比34.21%。

萬達輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，不僅局限于萬達商管，還包括萬達影城、萬達酒店以及寶貝王。這份年度計劃還包括：開業(yè)120家萬達影城，簽約輕資產(chǎn)影城300家；開業(yè)16家萬達酒店，簽約輕資產(chǎn)管理酒店50家等。

從萬達集團2020年數(shù)據(jù)看，開業(yè)和在建的萬達廣場中，輕資產(chǎn)項目占比分別為60%和80%；酒店方面，簽約輕資產(chǎn)管理酒店56家，占萬達酒店管理公司累計管理酒店總數(shù)的30%。首次實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的萬達院線，簽約輕資產(chǎn)影城310家，是已開業(yè)萬達影城總數(shù)的44%。

自2017年，萬達商管開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，3年多來，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略取得了顯著成果。截至2020年9月底，萬達商管累計開業(yè)336個萬達廣場，其中輕資產(chǎn)項目58個；在建萬達廣場166個，其中輕資產(chǎn)128個，在建項目基本滿足萬達商管未來3年，每年開業(yè)萬達廣場不低于50個的計劃。

2017-2021年萬達商管業(yè)務(wù)概況，2021年為預(yù)估計劃數(shù)據(jù)

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國資加持，萬達“染紅”

經(jīng)歷6年排隊之后，2021年3月24日，大連萬達商業(yè)突然撤回在A股的IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。

2021年3月29日，萬達集團官網(wǎng)顯示，萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海，同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司，分享上市及紅利，輕資產(chǎn)平臺上市后，將與珠海國資協(xié)同進行戰(zhàn)略投資和并購。

據(jù)悉，落戶珠海橫琴新區(qū)的萬達輕資產(chǎn)商管公司，是萬達商管集團重組后的輕資產(chǎn)運營管理公司，萬達商管集團持有該公司全部股權(quán)。萬達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負責(zé)已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理。

目前，珠海萬達商管注冊資本達到72.47億元，由大連萬達商業(yè)、珠海萬贏、銀川萬達分別直接持股69.99%、8.83%、0.01%，其余投資者持股21.17%。

對珠海國資和萬達雙方來說，這一次是雙贏合作。

與萬達簽約當(dāng)日，珠海市政府官網(wǎng)發(fā)布了《中共廣東省委、廣東省人民政府關(guān)于支持珠海建設(shè)新時代中國特色社會主義現(xiàn)代化國際化經(jīng)濟特區(qū)的意見》。針對橫琴新區(qū)，政策文件稱要“創(chuàng)新跨境金融監(jiān)管模式”，建設(shè)粵澳跨境金融合作(珠海)示范區(qū)，大力發(fā)展高新技術(shù)、現(xiàn)代金融、商貿(mào)消費、文旅會展等重點產(chǎn)業(yè)。而從萬達的未來藍圖來看，重組后的輕資產(chǎn)運管公司除了收取管理服務(wù)費外，還計劃提供針對萬達廣場內(nèi)中小微企業(yè)的金融服務(wù)、大數(shù)據(jù)服務(wù)等，并與珠海國資合資設(shè)立投資平臺，試點REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等業(yè)務(wù)。

不僅萬達需要珠海，珠海也需要萬達。也就是說，萬達與珠海國資的一拍即合，除了資本的誘惑，還具有政策的契合。而在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的格局中，珠海對比深圳、廣州一直缺乏亮點，萬達這樣的大型項目，無疑是珠海招商引資的“剛需”。珠海橫琴近水樓臺，可以為萬達在港股上市創(chuàng)造有利條件，同時給萬達商管未來發(fā)展提供強大的依托平臺。萬達商管+珠海國資+橫琴，在資本市場和未來發(fā)展可以有更大的想象空間。

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萬達“去重轉(zhuǎn)輕”的背后邏輯

在堅決去地產(chǎn)化后，萬達商管正變得“更輕”。

王健林曾說，“萬達商業(yè)是萬達的核心企業(yè)，什么都能丟這個不能丟。”所謂的核心，就是遍布全國的萬達廣場。根據(jù)萬達公開的數(shù)據(jù)，截止到2020年年底已經(jīng)開業(yè)的萬達廣場已達368座。為什么高歌猛進的萬達，要轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)呢？個人分析有三點：

1、國家大戰(zhàn)略“去地產(chǎn)化”，地產(chǎn)不可持續(xù)。

在房住不炒的國家大戰(zhàn)略下，去地產(chǎn)化成為國家高層管理部門調(diào)控的重點，密集的調(diào)整政策和經(jīng)濟措施在金融、政策、土地、消費端不斷強化。

2、快速下沉，擴大規(guī)模，建立壁壘，擴大競爭優(yōu)勢。

不局限一二線城市，不受資金和土地等要素制約，快速發(fā)展。中國一線城市4座和新一線城市15個、二線城市30個，合計49個。

快速下沉到四五線城市，不受房價的影響，只要考慮人口和消費力等商業(yè)要素，以及租金和投資回報關(guān)系。中國三線城市70個，四線城市90個，五線城市128個，合計288個。

全國共有地級行政區(qū)劃單位334個，全國共有縣級行政區(qū)劃單位2851個。

萬達廣場全國分布圖，從百度地圖部分截取

3、品牌才是真正的核心價值。

2015年，王健林在一次演講中首次提到“萬達到了要靠品牌賺錢的時候”。一聲高呼之下，萬達的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略正式啟動。

過去5年，萬達在輕資產(chǎn)道路上高歌猛進，成為中國商業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的領(lǐng)頭羊和成功實踐者。截止到2020年底，萬達廣場輕資產(chǎn)數(shù)量達到109個；2021年，計劃開業(yè)50個項目，其中輕資產(chǎn)34個，占比68%；到2021年底，萬達廣場輕資產(chǎn)將達到143個。萬達廣場依賴品牌和輕資產(chǎn)擴張、靠品牌賺錢的時代到來。

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萬達如何做輕資產(chǎn)？

1、萬達創(chuàng)造了中國最早的商業(yè)地產(chǎn)模型。

萬達通過不斷迭代升級，探索和實踐商業(yè)模式，一直引領(lǐng)者中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，目前已迭代到第四代。

第一代萬達廣場：2001年，單店模式，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)。通過引入沃爾瑪等知名品牌，帶動其他鋪位的銷售，業(yè)態(tài)和盈利模式較為簡單，代表項目新街口萬達廣場。后來出售給麥格理。

第二代萬達廣場：2004年，商業(yè)組合店產(chǎn)品，規(guī)模較第一代擴大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業(yè)態(tài)和品牌店。代表項目沈陽太原街萬達廣場。

第三代萬達廣場：為萬達獨創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，將戶外、室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物中心、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。代表項目南京建鄴萬達廣場、武漢中央文化區(qū)。

第四代萬達廣場：以深圳龍崗萬達廣場為代表，建筑面積30.5萬㎡，突出旅游、文化、社交、生活功能，是探索消費趨勢的第四代萬達廣場，是對實體商業(yè)的革命性創(chuàng)新。項目特點為通過商業(yè)規(guī)劃、空間設(shè)計和業(yè)態(tài)布局打造多元社交生活場景，疊加科技創(chuàng)新，持續(xù)加碼社交功能，突破商業(yè)空間邊界，借助空間、時間、功能的立體延伸，實現(xiàn)消費體驗的全面提升。

第四代萬達廣場--深圳龍崗萬達廣場

2、萬達開創(chuàng)中國商業(yè)輕資產(chǎn)先河。

受制于房地產(chǎn)周期性調(diào)整和經(jīng)濟周期，尋找商業(yè)獨立發(fā)展路徑，2014年王健林開始思考謀劃輕資產(chǎn)。在2015年初舉辦的萬達集團2014年會上，王健林發(fā)出萬達第四次轉(zhuǎn)型的信號。三個月后，王健林全面清晰表達了萬達全方位轉(zhuǎn)型、去房地產(chǎn)的思路，并重點萬達商業(yè)輕資產(chǎn)模式進行透徹闡述。

萬達開創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)的先河，并迅速向全國一二線城市擴展。過去萬達成功靠城市綜合體，通過房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流來投資萬達廣場，核心是地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)是副產(chǎn)品，這是重資產(chǎn)模式。從2003年首家萬達廣場長春重慶路開業(yè)，到2013年11月第100家昆明西山萬達廣場開業(yè)，萬達廣場進入100+時代；到2014年，萬達已成為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)不動產(chǎn)商。

2017年開始實踐探索萬達特色的輕資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式就是萬達廣場的設(shè)計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都是萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由別人出，資產(chǎn)歸投資者。這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成，無論房價變化還是市場周期對這種發(fā)展模式影響都不大。

這種模式對于萬達來說有兩大好處：一是零風(fēng)險，地是凈地，錢別人出，而且萬達要求合作項目建設(shè)時，施工隊伍必須是萬達指定的隊伍，所有設(shè)備必須使用萬達品牌庫中的優(yōu)秀品牌，避免建設(shè)品質(zhì)不好影響后期運營管理。經(jīng)歷四年多實踐積累，萬達商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略自2017年以來，不僅轉(zhuǎn)型早而且走得快、走得穩(wěn)。

進入2021年，珠海萬達商管輕資產(chǎn)主要有兩種模式：

（1）委托管理模式：受委托全權(quán)負責(zé)管理商業(yè)廣場。提供各種商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。收入主要包括商業(yè)管理服務(wù)及租賃中來自商戶的租金收入、開業(yè)前咨詢服務(wù)費、物業(yè)管理費及增值服務(wù)費。目前其280個母公司集團萬達廣場均采用此模式。

（2）租賃運營模式：從業(yè)主處租賃物業(yè)，并將商業(yè)廣場內(nèi)的商業(yè)空間出租給商戶，同時全權(quán)負責(zé)管理商業(yè)廣場。收入來源主要包括來自商戶的租金收入、開業(yè)前咨詢服務(wù)費、物業(yè)管理費及增值服務(wù)費。目前其118個在管獨立第三方萬達廣場中，有82個采用此模式。

寫在最后 

10月21日，萬達集團旗下商業(yè)運營平臺珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱珠海萬達商管）向香港聯(lián)交所遞交了招股說明書。珠海萬達商管擬面向全球發(fā)行股份，用于投資收購擴大在管物業(yè)面積，改造場景、硬件，戰(zhàn)略投資等。2002年起，萬達開始運營管理萬達廣場；2017年起，開始以輕資產(chǎn)模式管理第三方項目。截至2021年6月30日，萬達商管共管理380個萬達廣場，在管建筑面積達5420萬㎡。

根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，截至2020年12月31日，按在管建筑面積計算，公司排在全球排名第一，且在管建筑面積超過中國排名第二至第十名之和。萬達與港股二度握手，這是繼華潤萬象生活、星盛、寶龍、中駿之后成為港股第五只商管上市公司，公司估值或?qū)⒊^2000億。

*本文僅代表作者觀點，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場