來源/觀點網(wǎng)

作者/潘玲宣

10月10日，久未建成的青島中央廣場上架阿里司法拍賣平臺。

這處在建項目位于山東省青島市市北區(qū)連云港路58號，自2011年7月土地完成出讓至今已十余年過去，從披露的現(xiàn)場照來看距離“建成”仍待一段較長時間。

然而該項目也曾被寄予厚望。據(jù)過往報道，項目擬打造為亞洲規(guī)劃最大、環(huán)境最優(yōu)、業(yè)態(tài)最全的地下產(chǎn)權(quán)商業(yè)中心。設(shè)計方案為利用連云港路（延吉路至鎮(zhèn)海路區(qū)間）、敦化路（南京路至山東路東區(qū)間）的地下空間打造地下商業(yè)綜合體。

項目用地面積93850平米，規(guī)劃總建筑面積156870平米。其中負一層商業(yè)面積55250平米，負二層商業(yè)面積62220平米，負三層停車面積39400平米。項目建成后地下負一層、負二層主要功能為商業(yè)、餐飲、休閑娛樂等，負三層主要為車庫。

如今，該處項目以標的名稱“山東省青島市市北區(qū)連云港路58號（青島中央廣場項目）的土地兩宗及兩宗土地地下空間建筑在建工程”走入法拍程序，將于11月10日首次拍賣，起拍價約6.37億元，目前已有10人設(shè)置開拍提醒。

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“讓利”拍賣

青島中央廣場的所有人為青島華筑置地有限公司，即便是在拿地時，該公司也屬于名不見經(jīng)傳。

2011年7月，在青島首次推出包含地下商業(yè)用地使用權(quán)的土地拍賣會上，青島華筑拿下該地塊，也借此走進公眾視線。公開文件顯示，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓，使用期限至2051年7月11日。

按照規(guī)劃，地塊將用于建造復(fù)合型“地下商業(yè)城”，2011年10月份正式開工建設(shè)，2013年5月正式投入使用。

但事實上，項目于2012年開工建設(shè)，先后經(jīng)歷變更施工方案、更換施工單位等變動，中間數(shù)次停工、復(fù)工，至2019年1月主體工程施工方中煤建工集團有限公司正式全面停工。

后續(xù)為恢復(fù)市政道路通行，由青島中央商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司以借款方式，協(xié)調(diào)青島華筑置地有限公司組織了部分工程施工。

另有消息稱，早在2013年，項目開發(fā)建設(shè)單位青島華筑置地有限公司的大股東北京嘉德投資集團從項目上拿走3億元后導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程無以為繼，最終走向拍賣結(jié)局。

彼時，青島市市北區(qū)官方網(wǎng)站稱，“建成后的地下新城，將以國際品牌零售、餐飲、娛樂、商務(wù)休閑、體驗、會展、旅游為主要業(yè)態(tài)，成為亞洲規(guī)模最大、環(huán)境最優(yōu)、業(yè)態(tài)最全的產(chǎn)權(quán)地下商業(yè)中心，也將成為青島市商業(yè)地產(chǎn)的一張城市名片”。

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糾紛難解

同樣是在青島，今年3月，曾為青島第一高樓的Q1財富中心首次掛牌于阿里法拍平臺，至4月8日拍賣結(jié)束，因無人報價最終流拍。該項目評估價約16.93億元，起拍價約為13.54億元。

盡管出自貝聿銘建筑事務(wù)所之手，頗受外界關(guān)注，從設(shè)計角度在當(dāng)時青島的市場甚至國內(nèi)，無出其右，卻也難逃資金鏈問題被迫停工。

放眼最近，北京王府世紀發(fā)展有限公司的11.2億元債權(quán)同樣因無人出價流拍。項目背后的關(guān)鍵人物王志才和家喻戶曉的晴格格王艷，以及長安8號的京城故事，引發(fā)了熱度，但均難拯救法拍項目的“燙手”局面。

接手法拍項目，需要勇氣，也需要底氣。

據(jù)估價報告，青島中央廣場項目在建工程在2022年7月11日市場價值約為9.1億元。與此次起拍價6.37億相比，首次拍賣降價幅度達30%。此外，估價對象用途為地下空間商業(yè)，于價值時點估價對象產(chǎn)權(quán)清晰，已設(shè)定他項權(quán)利，截止價值時點（2022年7月11日）約有11筆查封凍結(jié)記錄。

青島中央廣場項目于2012年開售，起初業(yè)主等待網(wǎng)簽、等待項目建成，但到了2017年至2020年期間，卻出現(xiàn)越來越多維權(quán)聲音：“交錢后遲遲無法辦理網(wǎng)簽”，“中央廣場已經(jīng)被法院查封”，“華筑置地稱正在辦理退款，但公司財務(wù)困難資金周轉(zhuǎn)不開”等聲音流傳在業(yè)主群體中。

或許一切早已有端倪。2011年曾有媒體文章指出，華筑置地總部位于項目附近的連云港路33號萬達廣場商務(wù)樓上，總部辦公室“僅有3個人”。

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地下商業(yè)初體驗

城市軌道交通的立體發(fā)展，也推動商業(yè)項目不再停留于“地表”，地下商業(yè)更走向成熟。

世界首條地下商業(yè)項目位于將空間利用發(fā)揮到極致的日本，上世紀五十年代建成的大阪唯波地下街為后來者們提供了“范本”。

在國內(nèi)，去年7月剛開業(yè)的西安環(huán)球港定位為全球最大地下MALL。項目位于東部核心片區(qū)，幸福路與萬壽路之間，北起華清東路，南至新興南路。

全長約5.85公里，平均寬度210米，占地總面積約1843畝，總建筑面積約92萬平米（商業(yè)面積約43萬平米），總投資額240多億元。它是全國最大的城市林帶建設(shè)項目，也是目前全球最大的地下空間綜合體。

西安環(huán)球港顯然是成功的，而地下商業(yè)項目之難也不能忽視，更何況在十年前。

2011年青島的那場拍賣中，市場也曾滿懷期待與忐忑，以致于在中央廣場地塊的競拍中，只有華筑置地一位勇士。1.6億元的總價、950元/平方米的樓面價，遠低于同時期地上的土地價格。

據(jù)觀點新媒體當(dāng)時報道，曾有業(yè)內(nèi)人士表示，拿地的成本相對很低，但接下來的建設(shè)成本則是個難題和挑戰(zhàn)。

對于這一地下商業(yè)，即便是以商業(yè)地產(chǎn)著稱的萬達當(dāng)時亦表示，沒有地下空間開發(fā)項目和計劃，因為地下商業(yè)土地的開發(fā)與地上有很多不同。

其實，進行如此大宗的地下商業(yè)項目開發(fā)，華筑置地也是第一次。而地塊位于市北區(qū)新老城區(qū)的交接處，地下管線非常復(fù)雜，無論是采取明挖還是暗挖的施工方式，投入成本都較大。

如今，距離項目法拍仍有近一個月的時間，已有10人設(shè)置開拍提醒，貨架上的青島中央廣場在等待下一位東家，但無論等來與否，結(jié)果如何也都不奇怪。