來源/斑馬消費

作者/楊柘

隨著2022年翻篇，地產行業已經進入周期切換的臨界期。這幾年的跌宕起伏，給了我們什么樣的教訓？

當新周期來臨，房地產又將以什么樣的姿態重新扛起支柱產業的大旗？這個問題的核心在于：我們需要什么樣的房地產發展模式？

新城系的探索頗具代表性。它是地方房企全國化的典型代表；資本運作也走在前列，地產開發主體在A股上市，控股股東港股上市，還很早就分拆物業公司到港股上市；它的商業模式也很有觀察價值，地產+商業雙輪驅動，重點布局低線市場搞差異化競爭。

內部沖擊、外部壓力包圍，各種陰差陽錯交織，如今的新城控股，還能實現自己的理想嗎？

01

商業撐起半邊天

2022年，房地產行業處于歷史性低谷，百強房企近9成銷售額同比下滑，全年累計銷售規模同比降低41.6%，規模房企整體目標完成率處于歷史低位。

前幾年學高周轉模式狂飆突進的地產黑馬們，一一馬失前蹄，新城控股也不例外。

克而瑞數據顯示，去年新城控股操盤銷售金額920.6億元，同比下降49.80%，連續第三年下滑；在地產銷售榜單中的排名，也早已跌出前十，從上年的第16位，下降至第19位。

盡管新城控股2022年拿出了南京“西瓜換房”這樣的騷操作，也還是沒能挽救銷售，甚至因為業主維權鬧出了重慶掀沙發這樣的幺蛾子。

不過，公司的收入和業績，暫時穩住了。2022年前三季度，新城控股營業收入617.54億元，同比下降43.41%，歸母凈利潤33.49億元，同比減少43.08%。雖然也有下滑，但與房地產行業整體性的巨額虧損相比，已經算是相當難能可貴了。

主要原因，就是新城控股旗下的商業地產業務，吾悅廣場。截至2022年6月底，公司已在全國135個大中城市布局189座吾悅廣場，開業面積1189.06萬平方米。因此，新城控股也在行業內被稱為“小萬達”。

2022年前11個月，公司商業運營總收入為89.87億元，預計全年將實現較大幅度的增長。去年上半年，吾悅廣場的整體出租率達到96.01%；公司商業板塊毛利率72.77%，遠高于地產開發業務的16.12%。

當下，商業地產業務對新城控股業績的支撐，與自己的老師萬達、華潤置地等，已經很相似了。

通過運營全國的400多座萬達廣場，萬達商管2022年前三季度營業收入364.39億元、歸母凈利潤107.92億元。同時，萬達地產去年操盤銷售額560.1億元，同比增長86.20%，成為民營地產增長王。

華潤置地的地產銷售雖然也出現了輕微的下滑，但2022年前11個月以商業地產為主的租金收入達到165.6億元，實際增長了14.4%。

這暗淡里的一抹亮光，正是新城控股當初尋求轉型路徑時，埋下的伏筆。

02

地產+商業的奧秘

上世紀90年代初期，通過紡織業務賺取第一桶金后，江蘇常州人王振華，在李嘉誠等香港地產大亨的財富故事激勵下，跨入房地產行業。

以常州為核心深耕江蘇多年，再到2009年將總部遷至上海開啟全國化，新城控股借助高周轉模式一路躍升。

2012年，在王振華的老家江蘇常州，常州武進吾悅廣場和常州吾悅國際廣場相繼亮相，開啟了新城控股的商業之路。

彼時，萬達廣場已經更新了三代，華潤置地十年商業探索，萬象系列基本成型，凱德、新世界等，也早已占據了各大核心城市的頂級商圈。

商業地產行業的市場格局已經相當穩定了，新城控股為什么要進入？王振華又怎么篤定能干成？

其實，無論是做投資還是干實業，甚至無論在哪個行業，都有那么幾條顛撲不破的永恒真理：不要把所有的雞蛋放進一個籃子；不要賺最后一個銅板……

每年賣幾百上千億的地產商們，看起來風光無限，但利潤并不如想象中那么豐厚；而且大多是一錘子買賣，并不能做到細水長流。

花無百日紅，人無千日好，周期沉浮之中，地產商們戰戰兢兢，還是在小心翼翼地賺取行業的最后一點利潤。

地產商如何多元化？肯定不是恒大和寶能躍躍欲試的造車業務。

靠譜點的，地產集團們羅列的七大板塊、八大業務，諸如城市更新、代建等等，都是地產開發業務的變種。

這幾年物業公司獨立成風，但這壓根不算多元化探索，頂多是地產業務的外延，賣完房子后接著搞點物業服務。

只有商業，才是離開發商們最近、最容易拓展、最適合與地產業務相結合的業務。

這幾年大火的文旅地產，無論是特色小鎮還是冰雪主題，其實也是商業地產的變種、以旅游為賣點的商業地產。

地產+商業，可以實現輕重并舉、長短期結合，兼顧增長性與盈利能力，是房地產行業最接近完美的商業模式。

王振華看到了萬達、華潤置地、龍湖商業模式上的成功，在地產開發之外，布局商業地產，逐步確立“兩輪驅動”的定位，10年落子了近200座吾悅廣場。

新城控股發力吾悅廣場，代表了地產黑馬們，在銷售規模之外，對這種相對成熟商業模式的追求。當然，除了它，這個名單還包括寶龍地產和龍光集團等。

新城控股能否成為小萬達，這個問題背后的本質是，腰尾部民營房企，還有沒有機會尋求轉型發展升級？

03

短期風險與長期挑戰

2019年實際控制人王振華鋃鐺入獄，新城控股被動去杠桿，沒想到陰差陽錯，讓公司2020年免于“三道紅線”的壓力，進而在2021年行業性的債務危機中獨善其身。

然而，2022年，地產開發板塊銷售疲軟，還是影響了公司商業板塊的發展。

截至2021年底，公司在135個城市布局188座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達130座。開業面積1248.38萬平方米，平均出租率97.63%。

新城控股在2021年報中提出的計劃是，2022年新開業吾悅廣場及委托管理在營項目25座。

但是，半年時間，公司的項目數量只增加了1座。2022年6月底布局189座、已開業及委托管理131座，開業面積降至1189.06萬平方米，出租率降至96.01%。

近年，當萬達、華潤置地大肆抄底的時候，新城因整體承壓，并未增加土地儲備，未來幾年的增長速度，恐怕也很難保證。

而且，當新城系面臨危機，原本逐漸成型的商業地產體系，也面臨著分崩離析的風險。

為什么新城控股在行業內被稱為小萬達？因為，2012年進入商業地產領域后，王振華先后挖來萬達商管的核心人物陳德力和曲德軍，接力掌舵吾悅廣場，復刻了萬達廣場的商業模式。

公司層面，地產+商業相配合；商業地產運營層面，萬達廣場有萬達影城和寶貝王等主要引流業態，吾悅廣場也重點扶植了自己的星軼影城和多奇妙親子樂園。

截至去年年中，星軼影城在全國擁有128家門店。2021年，影城總觀影人次1941.9萬，分賬票房7.52億元，在中國影院投資公司中排名第七，僅次于萬達、大地、橫店、CGV、金逸和中影，排在幸福藍海之前。

然而，新城發展準備將星軼影城低價賣給橫店影視及其關聯方，回收30億元現金。

沒了星軼影城，吾悅廣場的立體化競爭優勢，恐怕會缺掉一個角。

此刻，新城控股還在扛，等著房地產進入新周期，等著線下消費復蘇，地產+商業的雙輪效應重新啟動。

隨著地產走出政策底，行業的短期風險已經接近尾聲。但是，對于新城控股而言，長期風險仍然存在。

地產開發集中在低線城市，風險與碧桂園類似，它最終導致的結果，可能會像建業地產與濱江集團的南轅北轍一樣。

新城控股布局商業地產時，也是以三四線城市為主，與萬達、華潤置地、龍湖等核實施差異化競爭。但是，城市能級不夠，吾悅廣場的業務價值如何提升？

萬達廣場經過數輪迭代，已經進化為輕資產模式，而新城控股，仍然在學習早年的萬達。它能追上行業發展嗎？