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撰文/劉滿桃 

2023年還未過(guò)去，太古地產(chǎn)就早早披露了這一年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)預(yù)告。

太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，集團(tuán)或會(huì)在截至2023年12月31日止年度錄得投資物業(yè)公平值虧損約港幣45億元，而2022年投資物業(yè)公平值收益則為約港幣16億元。

根據(jù)公告披露，預(yù)計(jì)錄得公平值虧損的主要原因?yàn)椋涸摷瘓F(tuán)中國(guó)內(nèi)地零售投資物業(yè)公平值收益有所下跌；及相較2022年錄得公平值收益，集團(tuán)發(fā)展中的辦公樓投資物業(yè)錄得公平值虧損。

據(jù)此，太古地產(chǎn)2023年度的股東應(yīng)占呈報(bào)溢利將較2022年度的股東應(yīng)占呈報(bào)溢利（約港幣80億元）減少約七成。

不過(guò)太古地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，投資物業(yè)公平值變化屬非現(xiàn)金性質(zhì)，并不會(huì)對(duì)集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流或股東應(yīng)占基本溢利構(gòu)成任何影響。

因而太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2023年度的股東應(yīng)占基本溢利，與2022年度的股東應(yīng)占基本溢利約港幣87億元相比，預(yù)料將上升約三成。2023年度的股東應(yīng)占基本溢利有所上升，主要反映集團(tuán)于2023年12月21日完成出售港島東中心九個(gè)樓層所獲得約港幣33億元的收益。

物業(yè)重估損益

投資物業(yè)公平值變動(dòng)雖未影響太古地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流或股東應(yīng)占基本溢利，但可以看出現(xiàn)今內(nèi)地、香港甚至全球投資性物業(yè)的估值變化。

事實(shí)上，太古地產(chǎn)2023年投資物業(yè)公平值的大幅減少，與2022年的增長(zhǎng)形成強(qiáng)烈對(duì)比。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，太古地產(chǎn)2021年投資物業(yè)公平值為-19.47億港元，2022年在資本化率下調(diào)二十五至五十個(gè)基點(diǎn)的情況下，投資物業(yè)公平值轉(zhuǎn)正至8.01億港元（此次公告提及2022年投資物業(yè)公平值收益為16億港元），僅這一項(xiàng)就同比增加了27.48億港元。

彼時(shí)，對(duì)于太古地產(chǎn)投資物業(yè)公平值的變化，有分析認(rèn)為這是其拉升凈利潤(rùn)的主要手段，因?yàn)槿艨鄢手禂?shù)據(jù)后，太古地產(chǎn)年度溢利將從同比上升13%變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。

投資物業(yè)公平值給了地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值的基本法則：不斷通過(guò)收益的增加，即凈營(yíng)運(yùn)收入的增加（分子變大）和資本化率的優(yōu)化（分母變小）提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

在2022年大多房企投資物業(yè)重估下跌的同時(shí)，太古地產(chǎn)投資物業(yè)公平值通過(guò)此法錄得大幅增長(zhǎng)。

但2023年該方法似乎已經(jīng)不能繼續(xù)適用了，因?yàn)殡S著商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，資本化率這個(gè)分母也只能加大，即使是重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

截至2023年6月30日，太古地產(chǎn)應(yīng)占物業(yè)組合的總樓面面積約3450萬(wàn)平方呎，應(yīng)占總樓面面積中約有3060萬(wàn)平方呎為投資物業(yè)及酒店，包括已落成投資物業(yè)及酒店約2470萬(wàn)平方呎及發(fā)展中或持作未來(lái)發(fā)展的投資物業(yè)約590萬(wàn)平方呎。

在香港，太古地產(chǎn)應(yīng)占投資物業(yè)及酒店組合約有1370萬(wàn)平方呎，主要包括甲級(jí)辦公樓和零售物業(yè)、酒店、服務(wù)式住宅及其他高尚住宅物業(yè)。

在中國(guó)內(nèi)地，于北京、廣州、成都、上海、西安及三亞的優(yōu)越地段持有八個(gè)大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)益。該等項(xiàng)目全部落成后，預(yù)計(jì)將提供應(yīng)占總樓面面積約1480萬(wàn)平方呎（其中1060萬(wàn)平方呎經(jīng)已落成）。

由于太古地產(chǎn)2023全年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)尚未公布，僅以三季度數(shù)據(jù)看，中國(guó)內(nèi)地已落成零售物業(yè)組合總樓面面積合共為780萬(wàn)平方呎（其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為620萬(wàn)平方呎），包括北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里(前稱成都遠(yuǎn)洋太古里)、上海興業(yè)太古滙、上海前灘太古里等。

該等項(xiàng)目租用率基本都持平或比2022年底有所上升，零售銷(xiāo)售額方面，除了廣州太古匯錄得8.9%同比增長(zhǎng)外，其余項(xiàng)目增幅均在20%以上，上海前灘太古里增幅更是達(dá)到109.7%。

太古地產(chǎn)2023年第三季度零售物業(yè)營(yíng)運(yùn)情況

來(lái)源：太古地產(chǎn)財(cái)報(bào)

可以看到，太古地產(chǎn)內(nèi)地零售物業(yè)分布在北上廣及成都等重點(diǎn)城市，零售銷(xiāo)售額都錄得明顯增長(zhǎng)。

2023年上半年，太古地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額上升30%至20.42億港元；撇除租金支援和人民幣幣值變動(dòng)，租金收入總額上升37%。

在全年?duì)I運(yùn)收入均錄增長(zhǎng)的情況下，公平值卻由上年的正值變?yōu)榇蠓潛p，可見(jiàn)資本化率有著明顯變動(dòng)。

至于另一個(gè)導(dǎo)致公允值虧損的“發(fā)展中的辦公樓投資物業(yè)”，主要集中在太古廣場(chǎng)六座及頤堤港二期兩個(gè)項(xiàng)目，總樓面面積約40萬(wàn)平方米。

來(lái)源：太古地產(chǎn)財(cái)報(bào)

若按太古地產(chǎn)最新披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，從2022年收益16億港元變?yōu)樘潛p45億港元，投資物業(yè)公平值縮水達(dá)61億港元。

商業(yè)地產(chǎn)景氣

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)對(duì)此早有預(yù)測(cè)，指即使是大宗交易熱門(mén)城市上海，2023年四季度辦公大宗市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，資本化率出現(xiàn)上升趨勢(shì)，賣(mài)方價(jià)格預(yù)期將進(jìn)一步降低，市場(chǎng)存在抄底機(jī)會(huì)；同時(shí)，市場(chǎng)將繼續(xù)延續(xù)以內(nèi)資買(mǎi)家為主導(dǎo)的市場(chǎng)格局，預(yù)計(jì)四季度外資買(mǎi)家依然表現(xiàn)偏弱。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值變化，聯(lián)合資信研究團(tuán)隊(duì)近期發(fā)表的研究報(bào)告也指出，2023年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度仍較低，開(kāi)發(fā)投資下降態(tài)勢(shì)未見(jiàn)扭轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售延續(xù)疲軟狀態(tài)。運(yùn)營(yíng)方面，受經(jīng)濟(jì)壓力增大和居民收入預(yù)期下降等影響，零售物業(yè)及寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)仍承壓。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資完成額為7493億元，新開(kāi)工面積5893萬(wàn)平方米，同比分別下降16.9%及21.7%；辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額為4145億元，新開(kāi)工面積2320萬(wàn)平方米，同比分別下降10.00%和19.1%。

與此同時(shí)，2023年1-11月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額累計(jì)增長(zhǎng)率為-11.9%，銷(xiāo)售面積累計(jì)增長(zhǎng)率為-13.9%，兩者的幅度比較接近；辦公樓銷(xiāo)售額累計(jì)增長(zhǎng)率為-15.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積累計(jì)增長(zhǎng)率為-11.5%，均有較大跌幅。

竣工方面，1-11月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積4539萬(wàn)平方米，辦公樓竣工面積1805萬(wàn)平方米，同比分別上升0.7%及5.5%。

投資與銷(xiāo)售均大幅下跌，可以看出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度并不高。

對(duì)此，觀點(diǎn)指數(shù)研究院上月發(fā)布的《2023年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》顯示，商辦大宗交易方面，2023年1-9月內(nèi)地共計(jì)發(fā)生27宗商辦資產(chǎn)大宗交易，成交總金額為261.9億元，平均每單10.07億元（不含復(fù)星國(guó)際中心項(xiàng)目）。

對(duì)比2022年同期，商辦資產(chǎn)交易案例數(shù)、交易總金額以及平均每單交易金額數(shù)值分別同比下降15.63%、50.59%以及41.09%。交易金額超50億元的商辦資產(chǎn)交易數(shù)量遠(yuǎn)不及2022年同期，資方對(duì)大額的交易持觀望態(tài)度。

這不難理解，在辦公樓需求未大幅度回升的情況下，竣工面積的大幅度增長(zhǎng)，或?qū)⒊掷m(xù)推高辦公樓空置率，進(jìn)而對(duì)價(jià)格造成壓力。

其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的低迷不僅局限在中國(guó)內(nèi)地，仲量聯(lián)行最新資本追蹤數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資總額為213億美元，同比下降22%。

摩根士丹利資本國(guó)際實(shí)物資產(chǎn)部門(mén)2023年中期發(fā)布一份關(guān)于北美、亞洲、澳大利亞和歐洲18個(gè)大城市地區(qū)的報(bào)告，報(bào)告顯示以上地區(qū)2022年第四季度辦公、工業(yè)和零售地產(chǎn)指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，為2009年以來(lái)首次出現(xiàn)季度下滑。

2022年全年，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格跌得最厲害的城市是美國(guó)加利福尼亞州的圣何塞和曼哈頓，前者跌了7.5%，后者跌了7.2%。

近期，美國(guó)投行高盛近期的一份報(bào)告也對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的前景表示堪憂。

高盛認(rèn)為，由于遠(yuǎn)程辦公模式變得更加根深蒂固，未來(lái)10年，隨著租賃合同到期，美國(guó)寫(xiě)字樓需求將面臨急劇下滑的局面。其估計(jì)，美國(guó)17%辦公空間的租賃合同將在2024年底前到期，11%將在2025年到期，超過(guò)35%將在2030年之后到期。屆時(shí)，美國(guó)寫(xiě)字樓空置率將大幅上升。

投資機(jī)構(gòu)凱投宏觀則表示，美國(guó)債券收益率飆升和市場(chǎng)需求的下降可能導(dǎo)致美國(guó)寫(xiě)字樓價(jià)格到明年年底下跌至少40%。

全球商業(yè)地產(chǎn)均低迷，太古地產(chǎn)的投資物業(yè)自然也難逃公允值變差，不過(guò)對(duì)于有余力的投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，來(lái)到價(jià)格低點(diǎn)，或許是下注抄底的時(shí)機(jī)。