來源/獨角Mall 

進入第三季度，深圳的商業市場也熱鬧了起來！

近期，宏發商業在深圳的第二個商業項目、社區型商業產品線“仟里食家”在寶安首次亮相，就吸引了不少關注。

不同于宏發商業的前作“寶安大仟里”，仟里食家“場”如其名，以“食”為主，也是洪浪北片區首個以美食為主題的社區商業。

從商業體量來看，仟里食家約3萬㎡，以街區+Mall的模式，是商圈內典型的小體量商業；

從品牌來看，仟里食家引入了50+品牌，開業率達到了98%，其中包含Top City家庭主題樂園、唱吧麥頌KTV深圳首店，陳大戶看家面、最佳拍檔茶餐廳、Yi iveen、湘西婆婆砂鍋湘菜寶安首店等品牌。

坦白來說，作為社區商業的仟里食家，不管是體量還是品牌，在寶安商圈里并不算特別有吸引力。

為什么還會想要聊聊這個項目，是因為從仟里食家的身上，我們再一次感受到了當下商業市場里的小體量商業，一方面正變得越來越“接地氣”，另一方面則是，餐飲的比重也越來越高。

社區商業，越來越靠“吃吃吃”了？

01

強化餐飲、弱化零售比例

社區商業越來越“接地氣”

存量商業時代，卷定位、卷招商、卷品牌、卷活動已經屢見不鮮，現在隨便逛個商場，都能看到不少品牌首店的圍擋。

從近些年的趨勢來看，對于小體量商業或者城市更新商業項目而言，想要“出圈”，要么在定位上就足夠吸引眼球，走非標商業的路徑，比如8月初在上海開業的中國首個可持續商業綜合體HAI550，以獨特的非標屬性吸引了一波眼球。

但也有商業，或是有煙火氣，或是足夠接地氣。比如前面提到的新晉開業的仟里食家，或者去年9月開業爆火的上海鴻壽坊，再是2022年1月開業的廣州時代芳華里CR8等項目。

在零售業態疲軟的當下，瞄準逐漸復蘇且相對具有消費潛力的餐飲業態，無可厚非。

根據國家統計局數據顯示，今年上半年，全國餐飲收入達到2.6萬億元，同比增長7.9%，總體上繼續保持了較快增長態勢，而且增速也比商品零售額快4.7個百分點，對社零增長的貢獻率達到了22.8%。

顯然餐飲已經成為拉動社零增長的重要主力，越來越多的商業也在迎合這樣的消費需求，社區商業尤甚。

01

仟里食家——

社區型美食主題商業

仟里食家一方面以食為主，壓縮了零售業態的比例。

項目引入的50+品牌里，餐飲品牌占比達到了70%以上，餐飲品牌既有八合里牛肉火鍋、湘西婆婆、大榕樹下、四季椰林等重餐，也有云味館、老碗會、老鄉雞、美頤美鮑汁排骨、肯德基、喜茶、星巴克、霸王茶姬等輕餐、快餐、茶咖品牌。

在零售業態上，商場引入的也是好特賣、名創優品等客單價較低的品牌，另外，就筆者的現場觀察，商場沒有服飾零售品牌。

在體驗業態上，B2層引入了K+SHENG凱勝潮玩娃娃屋，L3、L4層也引入了Top City家庭主題樂園、健身房品牌247Fitness、麥頌KTV等。

另一方面，在開業活動上，SP促銷的優惠力度也很大。

比如正餐50團100，輕餐20團40，而且在開業當天，這些券都已經被提前搶光了。

不過仟里食家也面臨著較大的商圈競爭力。項目舍棄“高大上”的內容，不與周邊的商業項目直接競爭，可能也正是基于項目有限的商業實力。

02

上海鴻壽坊——

“精致煙火氣”社區商業

鴻壽坊商業體量約1.5萬㎡，主打小而美的消費體驗，在城市當中構筑“精致煙火氣”；是既要精致，又要“接地氣”的典型代表。

來源：大眾點評

從業態布局來看，鴻壽坊塑造了一個“去零售化”的商業環境。項目在開業之際就引入了51家上海或區域首店和13家上海首店。根據大眾點評顯示，目前項目有70+品牌，其中餐飲品牌的比例達到了85%以上。

不僅有意大利菜跨界日料的SANDO上海首店，玩轉酒精與藝術三川上CHUAN3上海首店、創新湘菜館湘椒華東首店等品牌，瑞安還自己孵化了美食生活方式品牌FOODIE SOCIAL 3.0——鴻壽坊食集。

除了餐飲業態，就是生活配套。包括本地社區小超市薈森生鮮，健身房品牌超級猩猩，LANN蘭泰式古法按摩，BeautyBlossom膚療中心等品牌。

瑞安也趁著鴻壽坊出圈之后，以12.06億的價格賣掉了鴻壽坊項目65%的股權，接手者則是大家人壽。

03

時代芳華里CR8——

“商務型+社區型”商業

于2022年開業的廣州時代芳華里CR8，也是商務型+社區型商業的典型代表。

時代芳華里CR8商業體量約2.7萬㎡，主打精致社區型商業。在開業之際，項目品牌的區域首店率為60%，包括風靡全網的KTV星聚會黑金店、寶藏新潮粵菜木棉、文通冰室IP店、TOP TOY概念店、COMMUNE、大鴿飯等品牌廣州或番禺首店。

從大眾點評來看，目前項目擁有75個品牌，其中餐飲品牌達到了47個，餐飲比例高達63%。既有炙柒、COLINMINT簡悅廚、鰻事如意、客語等重餐大店，也有M Stand、Commune、PAIX COFFEE、一點點、奈雪的茶等茶咖品牌，符合商務和社交需求。

來源：項目官微

在零售業態上，則有蔚來中心、TOP TOY、名創優品、屈臣氏、有家便利店等品牌；在生活配套上，則引入了絲域養發館、啟然肌膚管理中心、悠然普拉提、喜逸24小時健身等品牌。

02

放棄過度包裝，順勢而為

或許也能尋得商業新出路

這些小體量的社區商業，也給到了我們一些啟示。

一來是放棄過度包裝。有時候非標商業固然吸引眼球，但并不是所有的商業都有像瑞安這樣的底氣和實力做好非標，大部分社區商業可能還是“常規”玩法；針對周邊的客群，以更加接地氣的角度切入，放棄過度包裝，也不失為一個商業進場“點”。

二來則是順勢而為。在消費降級的大環境下，消費者的消費習慣也是越來越注重實用性與功能性，在這種情況下順勢而為，順應消費者的消費需求，明確的給到消費者實惠或許才是更重要的。

值得關注的是，過于依賴餐飲品牌，確實會為商場帶來較強的引流效果，但餐飲品牌不管是租金水平還是客單價，都是弱于零售品牌的。這也意味著商場可能會陷入“旺丁不旺財”的窘境。

不過，如何斟酌，還是需要看商場具體情況了。