來源/Mall星人

撰文/郭歆曄 和賀文

頭圖來源/凱德虹口商業(yè)中心

超市大洗牌，已成定局。

和香港新加坡東京超市迭代格局相似，傳統(tǒng)的大型超市賣場在上海越來越少了，上百個大賣場撤出，上百萬平方米空鋪的調整需要系統(tǒng)解決方案。

中商數(shù)據創(chuàng)始人周長青表示主力店的本質，是給予客群去商場有高頻、穩(wěn)定的驅動力，而傳統(tǒng)的大賣場已不具備這樣的能力，調改勢在必行。

一方面，曾經購物中心的“香餑餑們”家樂福、華潤萬家、永輝、卜峰蓮花等大型超市關店不斷，比宜德、迪亞天天、城市超市等20多個連鎖超市團滅，城市超市、blt、綠地優(yōu)選Gsuper、eat！等40多家門店全線退出上海市場；另一方面山姆、Costco開市客、盒馬X、麥德龍四大倉儲會員超市品牌及奧樂齊等特色超市加速拓店，成為購物中心超市主力店的新生力量。

撤退之后，原有位置誰來接盤？是否還保留超市業(yè)態(tài)？不同區(qū)域、不同定位的購物中心，答案各不相同。

總體而言，以小換大（以小超換大超），以多換少（以多元業(yè)態(tài)組合替換單一超市業(yè)態(tài)），提升客群吸引力與租金收益是主要的解決方案。接棒的新品牌和新業(yè)態(tài)組合請看下文。

不難看到，很多購物中心基于超市業(yè)態(tài)的重要性仍保留這一業(yè)態(tài)，且縮小為中型生鮮超市、小型標超乃至折扣超市（當然，也有一些原本未設有超市的購物中心，引進了精品超市、精品菜場業(yè)態(tài)）。

“便捷、價廉、多選是零售的3個核心驅動要素，便利店最便捷、倉儲會員超市則價廉和多選，電商則3者均有一定優(yōu)勢”，在周長青看來，超市在各方夾擊下的生存空間被嚴重壓縮，不過上海更多超市正設法贏得消費者的回歸：或者貼近社區(qū)需求，并增加了配送服務，或者通過自有品牌降低成本提升利潤，同時選址方面也結合區(qū)域客群特點布局。

“今年依然開出新店的超市品牌，正是不斷優(yōu)化經營能力的佼佼者”。

當然，也有一些商場除了開出面積更小的超市取代原店鋪外，還在拆分的其他位置上同步引進了其他業(yè)態(tài)品牌（由于超市大賣場門店面積較大，有些甚至跨兩層，接盤者往往并非一個品牌，而是由不同業(yè)態(tài)品牌組成的全新主題空間），最為常見的便是打造美食主題市集、運動、家居零售等主題街區(qū)，如：

●靜安大融城的永輝超市被尚優(yōu)超市替代，原店鋪分割出的其他位置引進體育盒子BoxSpace、kk桌球，打造運動娛樂區(qū)域；

●五角場萬達廣場占2和3兩層的沃爾瑪撤出后，除了2樓引進長申真市美超市外，還在原超市3樓位置開設了水裹· 湯泉生活；

●長寧龍之夢時尚生活中心的家樂福變成盒馬黑標精品超市與城市集市（家樂福原占兩層，盒馬和城市集市分別位于B1層、B2層）；

●凱德虹口原家樂福分占B1和B2兩層，B1由蘇寧電器整租和南側的宜得利家居構成完整的居家零售氛圍，B2整體打造為東南亞風情的精致美食街區(qū)，與B2南側原來的美食街區(qū)融合為整層的巨型美食天地。

●上海環(huán)球港的華潤萬家被OLE精品超市取代，并分別打造花園里和二次元街區(qū)；

●徐匯日月光、北外灘來福士在原有綠地超市撤離后，均引進奧樂齊，并分別搭配不同的業(yè)態(tài)，前者將美食集市擴大，后者維持零售業(yè)態(tài)引進了NITORI宜得利家居；啦啦寶都則以迪卡儂運動超市替代了綠地超市；大華虎城則以悅沢書店接棒了華潤萬家超市的主力店地位；

●松江印象城的永輝大賣場大幅縮小為盒馬mini超市，區(qū)域內還開設了NITORI宜得利家居與MUJI；

●莘莊凱德閔行商業(yè)中心原來B1和B2的華潤萬家，則被“盒馬鮮生超市+薈品倉折扣奧萊”的組合取代。

●百聯(lián)南方購物中心位于2和3樓的家樂福已撤空，憑借百聯(lián)集團強大的資源，預測在趁勢補強零售業(yè)態(tài)的同時，或引入新的超市、娛樂等更多生活方式類的品牌。

還有不少購物中心直接取消超市業(yè)態(tài)，改為其他業(yè)態(tài)，如：瑞虹天地月亮灣、徐匯正大樂城、大上海時代廣場、聯(lián)洋廣場、靜安大悅城、龍湖虹橋天街、889廣場、光啟城、啦啦寶都、新鄰生活廣場、南翔太茂、中星城、東鼎購物中心、大華虎城1期等近20個商場引進其他多元業(yè)態(tài)品牌（如運動集合店、書城、城市奧萊和好特賣），取代了原有的超市。

【TIPS】上海25個大超調改的樣本購物中心中，運動娛樂4家占比24％（含運動體驗4家、溫泉浴場1家、美業(yè)1家）；美食市集/綜合場景市集占大頭，總計 10家占40％；其它零售業(yè)態(tài)9家占36％，（其中家居2家、運動1家、書城1家、二次元1家、食品折扣店1家、城市奧萊4家）。

這些全新業(yè)態(tài)中，美食市集/綜合市集無疑最受歡迎。除靜安大悅城、徐匯日月光、889廣場將原有美食集市擴大取代原來超市區(qū)域外，凱德虹口商業(yè)中心（STAR GOURMET南洋美食街）、龍之夢時尚生活中心（城市集市·梧桐）、上海環(huán)球港（花園里）、龍湖虹橋天街（食樂園Foodie Social）、光啟城（柒玖吉市）均打造了全新的美食市集，且空間設計、品牌組合、硬件設施打造，均呈現(xiàn)出一定的主題性與復合性，提升了項目的社交體驗感。

【TIPS】大賣場的區(qū)域通常在5千至1萬多平方米之間，方正的大空間需要巧妙的建筑設計優(yōu)化動線提升場景。

以今年凱德虹口商業(yè)中心新開的STAR GOURMET南洋美食街為例，該美食區(qū)域由原家樂福區(qū)域升級改造而成（家樂福原本在凱德虹口商業(yè)中心占據兩層，此處為原家樂福的一部分，另外一層調改為蘇寧），由DPH作為全案設計團隊改造，面積超6000平方米，涵蓋近40個品牌，其中超60%為區(qū)域首店。

整個美食空間以南洋文化娘惹的文化記憶為起點，打造“檳城車站、南國花園、牛車水街、斑斕葉市、咖椰碼頭、芒街市”六大主題街區(qū)，通過綠色花園、采用東南亞城市專屬色彩與裝飾元素的街道及椰林棕櫚風貌的自然風格，全面展現(xiàn)東南亞風情，并將通過與多元文化體驗的結合，打造沉浸式社交氛圍。

△圖源：凱德虹口商業(yè)中心

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△圖源：DPH設計事務所官微

【TIPS】上海購物中心改造過許多人氣與好評兼具的美食街區(qū)，如：2020年新天地時尚的Foodie Social南里食集、2021年的靜安嘉里中心The Green House 饗識里，去年的龍之夢時尚生活中心的城市集市·梧桐、虹橋天街食樂園Foodie Social，今年比較有看點的當屬凱德虹口的STAR GOURMET南洋美食街、浦東嘉里城饌角Foodie Korner、陸家嘴中心L+食集FOOD MARKET，以及即將改造好的正大廣場食咖圈。

與龍之夢時尚生活中心、凱德虹口商業(yè)中心一樣，上海環(huán)球港原先開設的華潤萬家為大型主力店，原有店鋪拆分成幾部分，除OLE精品超市、美食市集“花園里”外，還引進了融合演繹、零售、互動等多維業(yè)態(tài)的沉浸式次元社區(qū)目的地——異星宇宙次元社區(qū)。

△圖源：上海環(huán)球港

該二次元商業(yè)街區(qū)主要分為演繹區(qū)、主力常駐品牌店、市集零售區(qū)、快閃互動區(qū)四個主要空間，集娛樂、購物、社交于一體，打造沉浸式次元社區(qū)聚集地。在二次元席卷各大購物中心的當下，這一全新街區(qū)的打造，也為購物中心超市賣場退場后的調改提供了新方向。

【TIPS】也有不少購物中心已有大型美食集市和足夠多的餐飲店鋪（如啦啦寶都和松江印象城），又抑或原超市不具備餐飲的水電媒物業(yè)條件，只能選擇零售或運動娛樂業(yè)態(tài)。

運動娛樂，也是接盤超市大賣場的重要業(yè)態(tài)之一。除靜安大融城外，徐匯正大樂城和大上海時代廣場的綠地優(yōu)化原位置均引進了多個運動娛樂品牌，徐匯正大樂城引進博納仕運動主題公園、KK桌球、道順射箭，大上海時代廣場則將INBUUNGEE室內蹦極、Glute CLUB健身與餐飲進行組合，打造全新的運動娛樂空間。

超市業(yè)態(tài)的另一最佳“替補”，當屬以薈品倉為代表的城市奧萊業(yè)態(tài)。作為倉儲式新奧萊，薈品倉上萬方的門店需求，正好可以填補大型超市撤離后的空缺，且高性價比能夠吸引大量客流。凱德閔行商業(yè)中心、南翔太茂、中星城、東鼎購物中心均在原有超市撤離后，引進了薈品倉。

△圖源：上海薈品倉官微

此外，個別商場在取消超市業(yè)態(tài)后，引入了溫泉浴場、個人護理、食品折扣店等特色業(yè)態(tài)品牌，如：新鄰生活廣場便打造了好特賣超級旗艦店，取代原先的綠地優(yōu)選；聯(lián)洋廣場在blt撤離后，引進了嗨貝卡丁樂園、養(yǎng)森說熱療館及多家美容美發(fā)品牌。

目前，尚未有購物中心在原超市位置開設親子樂園和教育培訓門店。

特別值得一提的是，MALL星人長期關注的巨型購物中心重點樣本，已經運營14周年的仲盛世界商城正進行升級煥新，位于B1層的家樂福已經拆除，原本區(qū)域將引進中國本土品牌倉儲制量販店fudi超市上海首店，位于B1&B1M樓層的大賣場百安居（相較于大型超市、國美電器、蘇寧家電等大賣場，百安居進駐購物中心較少）退租后留下的整體空間，則將被打造成上海首發(fā)的雙層挑高主題品牌街區(qū)「SKY HIGH」。

△圖源：仲盛世界商城

該主題街區(qū)內部裝修將以東南亞風情為主，品牌組合上類型多樣，涵蓋特色餐飲、二次元及創(chuàng)意文創(chuàng)等，打造獨特的超級場景街區(qū)。

超市撤出后，原有位置究竟如何調改，也與項目現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合有著直接關系。以啦啦寶都為例，項目之前便打造了LaLa Marche美食廣場與日本主題美食世界兩大美食區(qū)域，因而在綠地優(yōu)選撤出后并未打造美食街區(qū)，而是以迪卡儂取而代之。

更普便的操作則是保留原超市的同時，協(xié)商提前收回大賣場的外租區(qū)或縮小超市經營面積，拿回部分面積自營以提高租金收益，并提升客群吸引力。如張江匯智中心B1大潤發(fā)門口打造的“食匯”精致美食街區(qū)，剛完成世紀聯(lián)華煥新升級的百聯(lián)中環(huán)購物中心同樣借勢大幅擴大了輕食區(qū)域。

除了位于購物中心的超市大賣場外，獨棟商業(yè)超市賣場的改造也頗具看點，大多項目選擇改造為復合型的鄰里生活中心，百聯(lián)吳淞購物中心（原世紀聯(lián)華吳淞店）、大橘鄰里社區(qū)商業(yè)中心（陸續(xù)接管了家樂福張江店、松江方舟廣場卜峰蓮花、華潤萬家嘉定店等）、共康云瑞（原家樂福）、漫樂城（沃爾瑪上南店）等。也有一些位于市區(qū)核心區(qū)域的項目則變身為產業(yè)園區(qū)、辦公園區(qū)，如家樂福武寧店、易買得老西門店、農工商打浦橋店，變身為創(chuàng)意視頻產業(yè)園與現(xiàn)代辦公園區(qū)。其中以大橘集團的項目數(shù)量最多。

雖然百貨商廈與超市大賣場的面積差不多（大多在1至3萬平方米之間），但兩者的區(qū)位與建筑（超市只有2-3層，百貨通常5-8層之間）差異較大，故兩者的更新改造也天差地別。

相較于位于居民區(qū)的超市大賣場改造為餐飲為主的社區(qū)鄰里中心，位于核心商圈的百貨的地段價值與輻射力更高，國際快時尚整租傳統(tǒng)百貨已不再復現(xiàn)（如優(yōu)衣庫和H&M整租二百永新商廈和益民百貨嘉麗都商廈），二次元主題商業(yè)、年輕力策展性商業(yè)、女性社群新型空間、特色美食主題商業(yè)、時尚折扣城市奧萊等，成為項目創(chuàng)新商業(yè)運營、快速出圈的全新選擇。

不過，如何因地制宜揚長避短發(fā)揮主題優(yōu)勢，是一個需要長期研究的課題。當下，六百、徐家匯太平洋百貨、虹橋友誼商城、假日百貨等傳統(tǒng)項目的更新改造仍在籌備或規(guī)劃中。