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撰文/高天

2024年國慶前夕，位于徐匯西南、黃浦江邊的上海Gate M西岸夢中心(下文簡稱為“西岸夢中心”)正式迎來亮相。據悉，開業首周就實現了超19萬人次的客流峰值，開業以來熱度也一直未減，是名副其實的“當紅炸子雞”。

如今，距西岸夢中心開業已經過去半年多，相比剛開業時發生了哪些變化？其真實的經營情況如何？《聯商網》于近日進行了實地探訪。

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客流很足，業態流量割裂明顯

西岸夢中心位于上海徐匯區龍騰大道2266號，地鐵11號線龍耀路步行約10分鐘，如果從國際傳媒港與傳媒港之間(項目與國際傳媒港是整體進行規劃的)的天橋步行會更快到達(西岸夢中心5棟和7棟的二樓均有天橋連通龍耀路站)，項目總體量約16.2萬㎡，商業面積10萬㎡。

沿著龍騰大道、夢中心大道和濱水大道三條大道，矗立著12棟獨棟建筑，涵蓋了商業、夢工場、筒倉、酒店等業態，并與西岸穹頂藝術中心、西岸大劇院、夢船塢、劇院廣場、滑板公園、小倉廣場、市集廣場構成了整個西岸夢中心。

同時，以8棟夢工場分界，1-6棟為北區商業，7-12棟為北區，且呈“井字形”動線分布。商業各棟整體為地上1層至地上3層，地下1層為地下停車庫，部分樓棟有B2停車庫。

先來看看項目開業之初一直被“吐槽”的幾處有哪些改變。

其一，洗手間排隊的問題。基本每棟樓有2層都設置了洗手間(1棟僅1樓有)，雖然每個洗手間的坑位較少(以男洗手間為例，坑位最多4個)，但是商場方也在通過每層配置多個洗手間來盡力解決問題。探訪當日是周六中午11點左右，筆者分別在3棟、5棟、6棟的男廁均未見排隊問題，不過下午3點鐘左右部分女廁已經出現了排隊現象；而下午該時段未達客流高峰，預計高峰期排隊會更加明顯。

同時，被詬病的洗手間沒有掛鉤的問題已經解決，商場也配置了多功能洗手間。

其二，停車難的問題。西岸夢中心僅有600余個地下停車位，相比常規購物中心動輒一兩千個停車位，配置不足，何況西岸夢中心節假日的客流量非常大，停車問題預計仍然比較嚴重。但探訪期間龍騰大道并未出現嚴重的堵車現象，中午時段停車場也能順利進出。據停車場工作人員稱，現在很多人都會把車停到旁邊的幾個樓宇，如國際傳媒港。

其三，開業率低的問題。西岸夢中心在開業之初被不少消費者詬病開業率低，很多店鋪沒開，且現場都在裝修。如今營業半年多，場內的店鋪基本都已開業。據現場粗略統計目前已經有超120家品牌開業，空鋪并不多，且已經是圍擋裝修的階段，比如3棟的NEED創意韓國料理。

實際上，無論是停車難還是上廁所排隊，這些問題一定程度上反映出了西岸夢中心的流量之大。尤其是節假日，可以用“人擠人”來形容。

但也存在“業態偏差”的問題。從現場看到，沿江的快閃展覽區以及公區的休閑場所是客流集中的區域，同時，餐飲店的客流也十分可觀，即便是下午兩三點沿江的一些餐飲店都是滿客的狀態；相比而言，二三樓的一些餐廳人流量欠缺，此外，零售業態方面就不及餐飲流量足，即便是lululemon、On昂跑、NB Running、Columbia這些熱度較高的運動戶外品牌也“門可羅雀”。

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超絕松弛感，更考驗團隊后續運營

到目前為止，西岸夢中心的市場熱度和流量是可觀的，這歸功于項目濱水商業的獨特定位和營造出的濱水生活方式。

800米的一線江景讓西岸夢中心成為真正意義上的濱水商業，是吸引人們前往打卡的理由之一。因此，沿江的品牌門店幾乎都是統一的玻璃立面，餐飲更是上下疊層的大玻璃設計，為的就是難得的一線江景用餐體驗。

“一邊喝著咖啡、吃著‘漂亮飯’，一邊看游輪從身邊開過，這個場景在香港維多利亞港的K11似曾相似。”

因此，“周末一日游”“飯后遛彎兒”“遛貓遛狗”“江邊騎行”等松弛的生活場景在西岸夢中心都能實現，甚至還有人整理了徐匯濱江的“騎行和徒步路線”(GateM西岸夢中心、西岸大劇院、上海油罐藝術中心、西岸美術館、復古KFC&濱江海事塔、龍美術館，全程約3.5公里)。

當然，擁有眾多可出片的打卡點，也給西岸夢中心增加了不少熱度。眾所周知，西岸夢中心由1920年誕生的龍華水泥廠改造而成，擁有百年歷史的水泥筒倉被保留下來，開放的天臺非常出片，視野絕佳，同時穹頂藝術中心是由老廠房改造而成。

松弛感也體現在西岸夢中心設置了大量的戶外座椅，濱水大道阿嬤手作門口還有“躺椅”，真正的“躺平看江景”。

商業內容的打造上，西岸夢中心重點以年輕人喜愛的休閑和審美調性為主，餐飲偏休閑時尚，零售偏運動戶外，加上寵物和娛樂業態，構成了“便利性的可隨機消費”的濱水生活方式。

因此，西岸夢中心的主力店是穹頂藝術中心、西岸大劇院、開心麻花大三角劇場、VAS瓦肆Livehouse、巖時攀巖、MOREPRK等品牌，而非傳統的超市、影院。

餐飲聚集了藍瓶咖啡、阿嬤手作、M Stand全新概念店、Tapa Tapa、山石榴貴州菜、蘭巴赫等一眾品牌，同時8棟由水泥廠倉庫改造的BLOOMARKET是自營餐飲主題市集，聚集了“排隊王”胡麻等餐飲店。

運動方面，既有lululemon、On昂跑、Wilson、HELLY HANSEN、CGX等“當紅小生”，也有New Balance、SKECHERS、PUMA、UNDEFEATED、adidas Originals等市場“常青樹”。

此外，還有Tagi.、UODYCOCO有蒂棵棵、公路商店、群島BOOKS、Nice Rice、onhéon等值得打卡的小眾品牌。

圍繞濱水生活方式打造的品牌陣容，西岸夢中心交出了不錯的答卷。

但是也有弊端，比如零售業態如何與其他商業做出差異化。“就近消費”是大多數人的心態，除非有獨一無二的品牌，不然很難吸引消費。

很多人會買一杯咖啡在江邊吹風，甚至發呆，看到好吃的面包店也會買點，逛餓了會找家風景好的餐廳就餐，但應該很少人會驅車來這里買一雙鞋。目前來看，西岸夢中心的服飾零售、運動戶外品牌是商場比較常見的品牌。

據業內人士透露，西岸夢中心的餐飲業態比較強勢，零售會相對弱勢。但公區的快閃租金是一項比較理想的收入。探訪當日，西岸夢中心就有Hello Kitty×野獸派、迪士尼等知名IP快閃展，流量非常大，基本都在排隊拍照。同時，Lancome、GXG等品牌快閃活動也在同期舉行。

此外，自開業以來，西岸夢中心已經陸續為公眾呈現了水岸音樂+電影、上海國際光影節的光影秀、西岸藝術與設計博覽會主題單元、野格X88rising城市音樂季、奇幻水岸嘉年華、米蘭國際家具展、藝術水岸國際論壇等豐富的活動。

可見，無論是天時地利的“江景優勢”，還是項目團隊精心打磨的品牌和運營內容，西岸夢中心的濱水生活方式是時宜的，正好滿足了當下人們對自在生活方式的需求，也是現代商業差異化模式的體現。

無論是生活和工作在上海的，還是游客，西岸夢中心的“一日游”是很多人的選擇，與蟠龍天地一樣，它不僅僅是一個商業。

不過西岸夢中心面臨的挑戰亦不可忽視，比如天氣，凜冽的江風會讓西岸夢中心的吸引力大打折扣。

天氣冷+工作日=“人流消失術”？這是對西岸夢中心團隊的考驗，有待持續觀察。

寫在最后

西岸夢中心的出現，對整個西岸商業的提檔意義非凡。

作為新興區域，西岸的商業仍處于培育期，運營年限較久的有綠地繽紛城(2017年開業)、AI PLAZA西岸鳳巢(2021年開業)，還有兩個小體量的配套商業lumina星楊及傳媒港花園里。而體量更大、模式更新、業態更全的西岸夢中心，無疑是目前西岸最具代表的商業項目。隨著未來香港置地西岸中環、中海西岸環宇城MAX和芒果廣場配套商業的亮相，整個西岸的商業氛圍將漸入佳境。

另有市場消息稱，印力退出了AI PLAZA西岸鳳巢的運營，西岸集團將運營權交給了西岸夢中心的運營方華之門(華之門的創始人是前印力高管葉挺)。對AI PLAZA西岸鳳巢而言，不失為一次更新的機會。