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撰文/劉子棟

面對行業(yè)持續(xù)的調(diào)整期，太古地產(chǎn)今年的破局路徑是抓住奢侈品消費(fèi)回流趨勢，以及推動(dòng)資產(chǎn)騰挪。

太古地產(chǎn)剛于早前8月1日公布截至6月30日的上半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)。

披露的情況基本是正面的——辦公樓板塊繼續(xù)承壓，香港部分“損失”較為嚴(yán)重，但在內(nèi)地各項(xiàng)目出租率和租金都有企穩(wěn)跡象，沒有出現(xiàn)明顯滑坡；零售商場的銷售額，除個(gè)別項(xiàng)目外幾乎重回增長，這算是最大的驚喜。

但上述情況反映到財(cái)報(bào)上，就相對沒有那么好看了。

資料顯示，2025年上半年，太古地產(chǎn)收入為87.23億港元（約合人民幣79.81億元），同比增長20%；由于出售了美國邁阿密多個(gè)物業(yè)，基本溢利同比增長15%至44.2億港元（約合人民幣40.44億元）。

但股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利同比減少4%，錄得34.2億港元（約合人民幣31.29億元）；且股東應(yīng)占呈報(bào)虧損為12.02億港元（約合人民幣10.99億元），與去年同期的17.96億港元（約合人民幣16.43億元）溢利形成反差，虧損的主要原因就來自辦公樓板塊。

“高空置率加上新增供應(yīng)持續(xù)對香港辦公樓市租金構(gòu)成下行壓力。”太古地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中表示。

不過面對行業(yè)持續(xù)的調(diào)整期，太古地產(chǎn)今年的破局路徑是抓住奢侈品消費(fèi)回流趨勢，以及推動(dòng)資產(chǎn)騰挪。

辦公零售冷暖有別

上面提到，太古地產(chǎn)2025年上半年股東應(yīng)占呈報(bào)虧損達(dá)到12.02億港元（約合人民幣10.99億元），背后是高達(dá)46.8億港元（約合人民幣42.82億元）的投資物業(yè)公平值虧損，其中香港辦公樓組合是“重災(zāi)區(qū)”。

香港甲級辦公樓市場正經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)。同期，太古辦公樓租金收入錄得26.36億港元（約合人民幣24.12億元），同比下滑4.7%，占據(jù)絕大部分的香港辦公樓租金收入則同比下跌5%，至24.55億港元（約合人民幣22.46億元）。

據(jù)太古地產(chǎn)早前公布的2025上半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)，截至6月底，太古香港辦公樓組合整體出租率為91%，較年初降低2個(gè)百分點(diǎn)。

但若拆解結(jié)構(gòu)，位于中環(huán)的太古廣場出租率變化較少，從95%跌至94%，位于港島東的太古坊是從93%跌至90%。特別是包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在內(nèi)的“其他太古坊辦公樓組合”，變動(dòng)較大。

同時(shí)能看到，除上述“其他太古坊辦公樓組合”租金有所微跌之外，其他香港辦公樓的租金都沒有大變動(dòng)。

“香港辦公樓市場在今年下半年還是會(huì)比較疲弱，持續(xù)的需求較少。”管理層在業(yè)績會(huì)上表示，但在IPO市場日趨活躍的情況下，租賃查詢有所增加。

管理層也列出了太古廣場作為例子，指出該核心物業(yè)目前維持了94%的的出租率，超越市場水平，也留住了高素質(zhì)租戶。

“這反映了我們的資產(chǎn)質(zhì)量，還有我們的管理辦法。”管理層預(yù)期，盡管辦公樓租金在近期來說還會(huì)持續(xù)面臨壓力，但出租率相信是可以維持在高位的。

與辦公樓形成鮮明對比，太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)展現(xiàn)出強(qiáng)大的恢復(fù)能力，尤其在內(nèi)地市場。

資料顯示，2025年上半年，太古地產(chǎn)零售物業(yè)租金收入繼續(xù)超過辦公樓物業(yè)，錄得36.52億港元（約合人民幣33.41億元），基本與去年持平。

在消費(fèi)外流與經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)施壓之下，太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)租金收入微跌2%至12.63億港元（約合人民幣11.56億元），旗下商場維持100%出租率。

上半年香港零售銷售額整體下滑約3.3%，但太古廣場商場、太古城中心銷售額實(shí)現(xiàn)了1-2%的增長，僅東薈城名店倉下滑3%。

真正的亮點(diǎn)在中國內(nèi)地，太古地產(chǎn)內(nèi)地零售物業(yè)應(yīng)占租金收入，在撇除匯率影響后，同比增長1%至26.22億港元（約合人民幣23.99億元）。租金收入總額上升2%至22.72億港元（約合人民幣20.79億元）。同期，內(nèi)地零售物業(yè)零售銷售額同比增長1%，較2019年同期高出70%。

該公司強(qiáng)調(diào)，奢侈品消費(fèi)仍然是增長動(dòng)力。早前奢侈品巨頭LVMH路威酩軒集團(tuán)在2025年上半年財(cái)報(bào)電話會(huì)上也提到，“中國內(nèi)地需求在第二季度出現(xiàn)了明顯的連續(xù)改善……在日本所觀察到的‘回流消費(fèi)’的影響，開始轉(zhuǎn)化為中國本地的實(shí)際需求。”

太古地產(chǎn)明顯抓住了這波需求。

“在中國內(nèi)地，我們的商場表現(xiàn)相對整體市場是非常出色的，也獲得了多項(xiàng)品牌持續(xù)續(xù)租，印證他們對我們充滿信心。”管理層表示。

據(jù)太古地產(chǎn)早前公布的2025上半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)，期內(nèi)除了廣州太古匯銷售額錄得2.1%跌幅外，其余商場全部重回增長。

北京三里屯太古里銷售額同比增長6.8%；北京頤堤港銷售額同比持平，有輕微增長；成都太古里銷售額同比增長0.2%；上海興業(yè)太古匯銷售額同比增長13.5%；上海前灘太古里銷售額同比增長4%。

不過部分商場受升級工程和租戶調(diào)整影響，租金出現(xiàn)不同程度的變化。

根據(jù)公告，廣州太古匯租金收入總額同比下跌1%；北京三里屯太古里租金收入總額同比增長5%；北京頤堤港租金收入總額同比增長1%；成都太古里租金收入總額同比增長3%；

而上海興業(yè)太古匯受改造和升級工程影響，租金收入總額同比下滑6%；上海前灘太古里租戶組合調(diào)改之下，租金收入總額同比下滑達(dá)10%。

這些下滑都有望在未來扭轉(zhuǎn)。

千億投資計(jì)劃進(jìn)展

市場波動(dòng)，太古地產(chǎn)在2025年上半年進(jìn)行了積極的資產(chǎn)處置。

包括5.49億美元出售美國邁阿密商業(yè)項(xiàng)目Brickell City Centre股權(quán)予西蒙地產(chǎn)；另外完成出售Brickell City Centre一幅超高層辦公樓地塊，涉及總建筑面積約150萬平方呎，出售價(jià)格為約2.1億美元。

最新在7月份，太古地產(chǎn)繼續(xù)出售位于邁阿密Brickell的North Squared用地，這幅地塊總建筑面積約52.3萬平方呎。

太古地產(chǎn)管理層透露，在下半年會(huì)繼續(xù)尋找其他機(jī)會(huì)，剝離更多非核心資產(chǎn)。這些出售動(dòng)作，幫助太古地產(chǎn)回流資金，并投入到更重要的拓展計(jì)劃當(dāng)中。

三年前，太古地產(chǎn)宣布“千億港元投資計(jì)劃”，即在未來10年，在核心市場投資1000億港元（約合人民幣914.93億元），其中半數(shù)資金將投向中國內(nèi)地。同時(shí)，計(jì)劃2032年前將內(nèi)地總樓面面積增加一倍。

此次財(cái)報(bào)提到，年內(nèi)港幣1000億元策略性投資計(jì)劃進(jìn)展理想，目前已承諾投放67%資金至不同項(xiàng)目；計(jì)劃投放到中國內(nèi)地市場的500億港元（約合人民幣457.47億元）資金，現(xiàn)在已落實(shí)92%。

據(jù)了解，目前，太古地產(chǎn)在發(fā)展中的項(xiàng)目有8個(gè)，均如期推進(jìn)。

圖片來源：企業(yè)公告，商業(yè)客截取

其中，北京太古坊預(yù)計(jì)在2026年年中起分階段落成，之后將整合北京頤堤港；西安太古里預(yù)計(jì)在2027年分階段落成；三亞太古里預(yù)計(jì)在2026年起分階段落成。

與前灘太古里聯(lián)動(dòng)的上海前灘21號綜合發(fā)展項(xiàng)目計(jì)劃在2026年落成；上海陸家嘴太古源也預(yù)計(jì)在2026年起分階段落成；廣州的聚龍灣太古里則預(yù)計(jì)在2027年上半年起分階段落成；廣州太古匯廣州文化中心擴(kuò)建部分的工程就會(huì)在2027年完成，并隨后并入廣州太古匯。

待這批物業(yè)全部落成，到2027年以后，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地?fù)碛械耐顿Y物業(yè)總建筑面積將從目前1044.34萬平方呎增長到1892.48萬平方呎。

公告中，太古地產(chǎn)也確認(rèn)會(huì)在中國內(nèi)地一線及新興一線城市（包括北京和深圳在內(nèi)），尋求落地以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目。

“我們?nèi)匀恢铝τ趯ふ覚C(jī)會(huì)，在深圳落地一個(gè)以零售為主導(dǎo)的項(xiàng)目。”管理層指，如果有合適的機(jī)會(huì)出現(xiàn)，公司會(huì)非常認(rèn)真地看待這個(gè)問題。