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2025年3月13日，港資頭部地產企業太古地產正式帶來了2024年業績發布會，報告期為2024年1月1日至2024年12月31日。

期內，太古地產錄得收入144.28億港元，同比減少2%；而受投資物業組合主要是香港辦公樓的估值下跌影響(投資物業公平值錄得虧損62.99億港元)，股東應占基本溢利下滑42%至67.68億港元，股東應占經常性基本溢利減少11%至64.79億港元。

○集團期內的財務摘要(部分)

令人鼓舞的是，集團在內地的投資物業收入，即辦公樓與零售物業的租金收入，均錄得同比正增長；其中，辦公樓的租金收入增長4%至3.79億港元，零售物業的租金收入上漲7%至44.89億港元。

在去年，盡管香港與內地市場皆持續疲弱，太古地產旗下投資物業組合貢獻的穩定租金收入，始終是集團穿越周期的「壓艙石」。

于未來，太古地產表示，盡管近期經濟面臨阻力，集團對于投資項目充滿信心，「一千億港元投資計劃」中投放于中國內地的500億港元資金，已落實超90%，多個新項目將于未來數年陸續落成。

○在建中的三亞太古里(項目正式名稱待確定)，總樓面面積繼續調增

面對這份穩健的成績單，投資者也給予了正面回應，如高盛與摩根大通都上調了太古地產的預期股價；集團在公布2024年業績之后，股價也實現持續上漲。顯然，市場不僅認可太古地產的去年業績，更對其在內地持續擴大投資規模充滿期待。

以下，我們就從「整體業績、在營項目、在建項目」這3大維度，嘗試解讀太古地產取得穩健成績的堅韌定力，以及支撐股價上漲的難得信心。

01

更為積極的投資戰略

在已公布年度或半年度業績的港資地產企業中，聚焦同一賽道的「投資物業板塊」，恒隆地產的收入與營業溢利分別下滑6%與9%，新鴻基地產的收入與業績分別減少1.4%與3.5%，九龍倉集團的收入與營業溢利分別下跌4%與6%。

由此可見，即便是商業地產行業的「港資優等生」，面對香港及內地市場的雙重寒冷，也足夠凜冽刺骨。

而太古地產投資物業板塊的去年表現，收入為134.52億港元，營業溢利為82.5億港元，兩項數據較之去年同期，都是基本持平。

集團在香港與內地的投資物業板塊業績雖出現分化，內地投資物業組合特別是零售物業逆勢上漲的業績，仍是市場寒冬中的「一股暖流」。

市場底部期的堅韌表現，也足見太古地產在投資物業板塊的營運優勢。

○集團期內的業務評述(部分)

來看太古地產在香港與內地分部的不同業績概況與對應戰略舉措。

先說香港，投資物業組合中的辦公樓物業，是集團在香港的核心資產及主要收入來源，已落成的樓面面積為1000萬平方呎(92.9萬㎡)，出租率為89%，去年的租金收入下跌7%至51.09億港元，至期末的估值為1736.84億港元(含發展中物業)。

○集團在香港的辦公樓物業組合

期內，太古坊重建計劃最新一期工程圓滿完成，十座辦公樓及相連的太古中央廣場、太古花園及太古公園已全面落成投用。

此為集團近年的一項重要成就，標志著太古坊蛻變成國際商業區，也為一直租用中環物業的租戶，提供極具競爭力的可行選擇。

對于市場預期，集團表示經濟環境不明朗及企業削減成本措施，預計2025年香港辦公樓市場將繼續低迷，需求疲弱及大量供應將對租金構成下行壓力。

盡管如此，市場一旦回升，集團構建的活力充沛的優勢辦公社區，可望成為優質企業的辦公地點首選。

○太古坊及太古中央廣場的夜景

太古地產在香港的零售物業組合，已落成的樓面面積共為320萬平方呎(29.7萬㎡)，出租率為100%，期內租金收入減少3%至25.56億港元，至期末的估值為528.74億港元。

○太古地產在香港的零售物業組合

集團在期內展開了密集的營銷及推廣活動以吸引本地顧客和游客，但經濟前景不明朗、美元強勢、外地游趨勢持續、高利息環境及游客消費模式改變對市場產生不利影響，項目期內的銷售額均錄得下跌。

未來，集團預期旗下香港商場的客流及銷售將保持堅穩。

○位于香港金鐘的太古廣場

而投資物業組合中的住宅物業，總樓面面積約為60萬平方呎(近5.6萬㎡)，至期末的出租率為76%，集團住宅投資物業的需求保持穩定，主要受益于本地居民及中國內地和海外人士對物業日益關注所帶動。

再來看太古地產在內地的項目概況。

集團在內地的物業組合樓面面積共為3020萬平方呎(超280萬㎡)，已落成1400萬平方呎(超130萬㎡)，至期末的投資物業總估值為1245.38億港元。

○太古地產在內地的物業組合概況

期內，集團在內地的投資物業組合的租金收入總額同比增加7%至49.07億港元，主要來自各項目組合優化及2023年增持成都太古里權益所增加的租金收入，但部分升幅被2024年按營業額計算的租金下跌所抵消。

在2024年，集團于內地的首個住宅項目「陸家嘴太古源 源邸」，開售后獲得市場的熱烈反應，上海前灘綜合發展項目的4座住宅大樓銷售行情令人鼓舞，這也標志著太古地產正式進軍中國內地住宅市場。

○陸家嘴太古源 源邸的效果圖

展望未來，內地零售市場中長期前景保持正面，而短期對于零售樓面的需求將保持審慎，特別是奢侈品牌在北京、成都、上海等城市，對擴張持謹慎態度，但對核心區域的樓面需求將會持續。

對于內地商辦市場，集團預期2025年辦公樓租金將會下跌，但尚未見底。

來看太古地產旗下酒店業務的表現。由于旅客復蘇速度慢于預期，香港酒店業務面臨挑戰，內地酒店業績則相對穩定。

期內，集團管理的酒店錄得折舊前營業溢利1700萬港元(去年同期為8800萬港元)。未來，集團將擴展酒店管理業務。

○位于港島東的香港東隅酒店的海景房視野

穩健而不失積極的投資策略是太古地產的一貫舉措。

集團在報告中強調，資產負債表處于健康水平，公司整體財務狀況保持強勁。集團的期末凈資產為2784.27億港元(去年同期為2881.49億港元)，資本凈負債率為15.7%(去年同期為12.7%)。

于整體而言，即便過去的2024年困難重重，太古地產在香港與內地市場均保持了積極姿態，其在香港持續鞏固辦公樓市場的優勢，在內地更是逆勢進軍住宅市場。

而在「一千億港元投資計劃」中，集團已承諾投放67%至香港、內地及海外的不同項目；其中，計劃投資內地的500億港幣已落實超90%，可見太古地產對于內地市場的更多關注。

○截至2024年底，太古地產在中國香港及內地的項目布局(僅供參考)

02

高端零售物業的低谷

我們再聚焦太古地產在香港及內地的在營零售物業項目之不同表現。

至期末，集團在香港、廣州、上海、北京、成都這5座城市，持有11個主要在營零售物業(香港為4個，內地為7個)。

按分部劃分，來自香港零售物業組合的收入為25.56億港元，來自內地零售物業組合的收入為44.89億港元。

以下的數據表格，清晰展現了太古地產旗下主要在營零售物業的期內表現與市場趨勢，即高端項目的銷售額下滑明顯，而中端及奧萊項目的銷售額相對堅挺。

○期內，集團旗下主要在營零售物業的表現

香港太古廣場購物廣場，集團在香港的高端商場，盡管零售環境競爭激烈，通過租戶優化及店鋪升級提升顧客購物體驗，實現滿鋪營運，主要引入始祖鳥、昂跑、吃茶三千等新的戶外運動及餐飲類品牌，CHANEL、COS、MUJI等品牌則進行了擴店。

○太古廣場購物廣場的中庭氛圍

香港太古城中心，港島區最大的購物商場，是集購物、餐飲與娛樂的一站式時尚生活中心，期內引入新品牌以餐飲為主，lululemon、迪卡儂等也首入商場，優衣庫移至新店并帶來首進香港區的咖啡館、兒童區及專屬刺繡服務等，至期末商場全部租出。

○太古城中心的定位更加親民

香港東薈城名店倉，香港最大的名牌折扣商場，臨近旅游景點且交通便捷，對本地顧客與游客兼具吸引力，全年保持100%出租率，去年引入的新品牌包括Bakehouse、Blue Bottle Coffee、CASETiFY OUTLET及Vivienne Westwood等。

○東薈城名店倉的人氣很高

北京三里屯太古里，集團在內地的首個零售物業項目，期內租金收入上升12%并創下歷史新高，反映項目南區及西區品牌定位成功升級、新旗艦店開業及免簽證政策實施、北京工人體育場重開和附近地鐵線啟用而人流強勁，期末出租率為98%。

成都太古里，去年有超60家品牌開設了新店或進行了門店升級，期內的零售銷售額下跌14%而租金收入與去年同期持平，反映為提升租戶組合而進行的改造工程所造成的干擾，項目將繼續鞏固高端購物與休閑地標的地位，期末出租率為96%。

○緊鄰大慈寺的成都太古里

廣州太古匯，是廣州備受歡迎的高端購物中心，2024年的零售銷售額及租金收入分別下跌11%與6%，反映為內地赴海外旅游購物的人群增加。商場的租戶組合已經做出優化，期末出租率為100%。

○廣州太古匯的內景

北京頤堤港，為北京太古坊的一部分，通過不斷優化租戶組合，已鞏固在北京東北部的市場地位，期內的零售銷售額與租金收入分別下跌4%與2%，期末出租率為98%。

○頤堤港場內標志性的冬季花園

上海興業太古匯，為集團在內地的第二個太古匯項目，先正在推進品牌提檔升級，期內的零售銷售額與租金收入分別下跌14%與17%，反映為改善租戶組合而進行的大型結構和改造工程造成的影響，期末出租率為93%(含已簽署承租意向書的準租戶)。

○項目擁有中國獨家星巴克臻選烘焙工坊

上海前灘太古里，作為受歡迎的購物中心，擁有奢侈品零售及各式消費體驗，2024年的零售銷售額與租金收入穩定增長，分別為3%與7%，也是集團旗下去年零售銷售額上漲的唯一高端商場，期末出租率為98%。

○項目中央公園的夜景

上海張園，太古地產為項目的輕資產營運方，整個項目的地面空間約67.4萬平方呎(6.26萬㎡)，地下空間為95.7萬平方呎(8.89萬㎡)，項目一期(西區)已于2022年11月竣工，項目二期正在推進中，預計2026年底完成及啟幕，集團無該項目的權益。

○LOUIS VUITTON位于上海張園的家居店及展示空間

于整體而言，太古地產旗下的在營零售物業項目在去年都經受了嚴峻考驗，反映為零售銷售額全面下跌，特別是多個經營成熟的高端項目，零售銷售額下滑明顯。

而欣慰之處，在于零售物業的整體租金收入保持堅挺。在市場底部期，集團也采取了積極舉措，如推進項目的品牌優化、擴充高端項目的經營空間等，以持續增強各商場的核心競爭力，靜待未來的收獲之期。

03

太古在內地的擴展期

接著來看太古地產在中國內地的發展中(在建)項目，這些項目將在未來數年中陸續落成投用，且將持續加厚集團在內地的資產規模，成為太古地產新的「重要陣地」，這也是市場格外關注的內容。

至期末，集團在北京、上海、廣州、三亞、西安這5座城市，共有8個在建項目，總樓面面積超1624萬平方呎(約151萬㎡)，其中投資物業為1146萬平方呎(106萬㎡)，酒店約35萬平方呎(約3.3萬㎡)，規劃中約443萬平方呎(超41萬㎡)。

北京太古坊，為現有熙頤堤港項目的延伸，總樓面面積約400萬平方呎(超37萬㎡)，是以辦公樓為主的綜合發展項目，計劃于2026年年中分兩階段落成，先正進行上蓋與機電安裝施工，頤堤港二期于2024年11月重新命名為「北京太古坊」。

○緊鄰壩河的北京太古坊鳥瞰效果圖

北京三里屯太古里擴建項目，為原毗鄰北區的瑜舍酒店，已于2024年關閉，項目樓面面積約近17萬平方呎(約1.58萬㎡)，先正進行結構性翻新工程，以改建為一個新的全球旗艦店零售地標，預計于2026年落成。

西安太古里，預計將發展為以零售為主導的綜合發展項目，包括零售、文化、酒店和服務式公寓，估計總樓面面積為290萬平方呎(近27萬㎡)，發展計劃仍有待更新，挖掘及打樁工程正在進行中，預計于2027年起分階段落成。

○毗鄰小雁塔的西安太古里局部效果圖

三亞太古里，是集團首個度假型高端零售項目，總樓面面積約230萬平方呎(超21萬㎡)，為三亞國際免稅城三期項目，目前地庫及上蓋工程正在進行中，預計于2026年起分階段落成。

上海前灘綜合發展項目，位于上海中環線內，總樓面面積約為410萬平方呎(超38萬㎡，包括地下零售面積)，是由零售、辦公樓和住宅樓組成的綜合發展項目，辦公樓及住宅已封頂，現正進行外墻工程，預計于2026年落成。

○上海前灘綜合發展項目的鳥瞰效果圖

上海陸家嘴太古源，位于黃浦江沿岸內環線內，將發展為集高尚住宅、零售、辦公樓及文化設施(包括一間酒店和服務式公寓)于一體的綜合體地標，估計總樓面面積約為420萬平方呎(超39萬㎡)，預計于2026年起分階段落成。

○上海陸家嘴太古源的鳥瞰效果圖

廣州天河路387號，與廣州太古匯購物商場相連，于2024年8月為廣州太古匯通過公開拍賣成功投得，總樓面面積約為65.5萬平方呎(近6.1萬㎡)，將翻新為廣州太古匯高級零售物業組合的新增部分，預計于2027年起完成。

廣州聚龍灣太古里，位于廣州荔灣區，總樓面面積約為570萬平方呎(近53萬㎡)，整個項目計劃于2027年上半年起分階段落成。從2025年年底開始，將陸續舉辦展覽、盛事、快閃店及各種活動，為項目的第一階段工作啟動準備。

○廣州聚龍灣太古里的局部規劃概念圖

縱觀太古地產在中國內地的發展中項目，不僅有其擅長營運的高端零售、辦公樓及酒店物業組合，也包括首進內地的住宅項目。

在2024年，集團不僅新投資擴建位于北京、廣州的成熟地標型在營高端零售物業，更在北京落地了內地首個太古坊項目；在未來的2026年、2027年，太古地產也將迎來內地新項目的落成高峰期。

○集團于2024年底預期未來落成物業組合的雨季應占樓面面積

透過太古地產的2024年業績，其堅定推進的品牌優化與物業升級，詮釋了這份穩定成績背后的可持續經營理念；而集團的積極布局，更深度展示了這家港資頭部地產企業在中國市場逆周期擴張的充足信心。

穿越周期，韌性成長，穩定向前，有的企業正在說，而有的企業早已做好了準備。