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撰文/劉子棟

盡管市道還未完全恢復，但新鴻基地產并未停下增強其投資物業組合的腳步。

9月4日，香港本地最大地產發展商之一，新鴻基地產發布2024/25財年全年業績報告，情況不錯。

報告期內，該公司實現營業收入增長8%至901.19億港元。其中，物業發展成為增長主力，實現收入345.56億港元，同比增長26%。而租賃板塊受市場環境壓制，收入微跌2%，到244.61億港元。

同期內，新鴻基地產實現基礎溢利218.55億港元，同比增長0.5%。公司股東應占溢利192.77億港元，同比增長1.21%。

樓市暢旺助推營收上升

從去年下半年以來，香港樓市交投火熱。有數據顯示，截至8月末，香港一手樓盤的成交量已達到2024年全年超過8成。

在低息環境以及開發商們折價推盤的推動下，香港本地購買力踴躍進場，特別是一些“細價樓”成為熱銷對象。

例如新鴻基地產位于前機場啟德區的天璽?天項目是2024年香港市場的重點項目，項目一期推盤價單在折扣后的平均售價，就較周邊新項目低約20%。

到去年10月31日，項目至少進行了4輪招標，認購十分火爆。觀點新媒體曾報道，第三輪銷售就獲得超額認購達142倍。截至2025年7月份，項目一期提供的908伙，已去化約98%。

到今年，新鴻基旗下熱銷樓盤之一，就為新界西沙大型住宅項目SIERRA SEA。該項目于今年上半年分別推出數期樓單，推售價格非常有吸引力。

其中，在5月14日推出的160個單位，開盤當日就全部售罄。而在開售前一天，第1B期已收到逾3.3萬個購樓意向登記，超額認購逾206倍。

這令新鴻基地產于香港在2024/25財年錄得合約銷售423億港元，創下五年新高。截至期末，未入賬銷售金額達356億港元，預計2025/26財年能確認301億港元。

在內地，新鴻基地產錄得合約銷售40億元人民幣，蘇州湖濱四季別墅、廣州御華園貢獻了增量，未入賬銷售金額為81億元。

租賃業務收入下滑但難得穩定

相比物業發展板塊的增長態勢，租賃業務板塊就繼續處于波動之中。

報告期內，新鴻基地產總租金收入穩定在240億港元左右，錄得244.61億港元，同比下滑2個百分點。

數據來源：企業財報，商業客整理

在香港大本營，新鴻基地產獲得租金收入175.31億港元，同比下跌2%，凈租金收入下跌3%至129.56億港元。主要原因還是受寫字樓續租租金下調及零售消費疲軟影響。

資料顯示，新鴻基地產目前在香港擁有349萬平方米已落成投資物業，其中102萬平方米為寫字樓，它們大多數位處核心地段，如位于西九龍上蓋的環球貿易廣場、位于中環的國際金融中心、位于灣仔的新鴻基中心和中環廣場等都是當地最頂尖項目。

但在目前的行情里，它們都難免要對租金做一定的讓步，以維持出租率。期內，新鴻基地產香港寫字樓組合，租金收入同比下滑5%至56.79億港元。

但同期，出租率也有維持高位的，如雙子塔香港國際金融中心IFC、香港環球貿易廣場ICC，出租率就在92%。

零售方面，新鴻基地產在香港擁有110萬平方米零售物業，期內租金收入90.85億港元，同比下滑2%。

期內，新鴻基地產有不少新項目開業和項目調整。例如運動主題綜合體西沙GO PARK開業半年訪問人流不錯，沙田新城市廣場、大埔超級城和屯門V City也在升級后入市面客，包括引入了不少內地首店，如涉及“谷子經濟”的動漫IP店。這令新鴻基地產在香港的零售物業組合保持了95%的出租率。

在財報中，新鴻基也特別指出，到財年下半年，即2025年上半年，公司旗下商場租戶銷售額的跌幅已顯著收窄。資料顯示，2025年開年以來，香港零售市場已出現消費復蘇的積極信號，據香港特區政府統計處公布，今年7月香港零售業總銷貨價值臨時估計為297億港元，較去年同期上升1.8%。

在內地，新鴻基地產仍然要面對商業地產行業轉型震蕩的痛苦。

期內，該公司于內地錄得總租金收入57.13億元（61.73億港元），同比下滑2%，凈租金收入48.64億港元，同比下滑3%。

分業態看，零售物業組合收入下滑3%至40.79億港元，主要是由于營業額租金下跌。南京IFC項目在期內開業，新增零售樓面面積超過10萬平方米，但并未有太大裨益。

寫字樓部分由于ITC第三期A座正式落成投入使用，對沖了續租租金下調的影響，該部分收入僅下滑1%至17.43億港元。

不過由于新鴻基地產的項目都十分優質，且位于各自城市的核心位置，所以出租率也保持了穩定，其中零售物業平均出租率在92%，寫字樓出租率在85%。

盡管市道還未完全恢復，但新鴻基地產并未停下增強其投資物業組合的腳步。接下來數年，該公司都有投資物業陸續落成。

接下來的看點包括，在香港，西九龍發展項目的寫字樓部分IGC目前已開始預租，計劃2026年初能交付。商場部分總面積60.03萬平方呎，也將在未來幾年內落成。

另外，位于觀塘連接港鐵牛頭角站，擁有50萬平方呎商業面積的Scramble Hill，以及位于啟德體育園旁，擁有22萬平方呎商業面積的天璽?天 Mall，兩個商場均將于2025下半年開業，能貢獻新增收入。

在內地，新鴻基地產另一個里程碑項目上海ITC即將完工。項目第三期余下部分包括B座辦公大樓、旗艦商場ITC Maison和上海徐家匯中心安達仕酒店，預計將于2025年年底前完工。

目前，B座辦公大樓的預租工作正在進行。ITC Maison第一期也將于2025年下半年實現開業。據悉，ITC Maison是新鴻基地產在內地最大的單體商場項目，商業體量約27.9萬平方米

位于上海莘莊樞紐的總商業體量約14萬平方米的TODTOWN Mall天薈廣場，商場規劃南北兩區，南區預計也將在2025年年底開業。

另外，杭州的兩個重要項目也正按計劃落地。包括位于錢江新城中央商務區的杭州國際金融中心IFC，其匯西辦公樓一座，預租進展良好，并已于今年7月開始交付。另一個綜合項目蘇州環貿廣場ICC已經平頂，現在正進行內部裝修。