購物中心開發與管理的資源整合，商業地產全面資產管理。

　　實際上是一個資產管理的研究。商業低沉在執行層面上有許多問題，包括招商，工程，剛才專家也提到，跟經濟環境，有的時候是事在人為，我們自身的一個體會，把全部的資源整合在一起，才是開發的最后一個必然的選擇。我們現在主要針對購物中心的這種形式。收取租金是商業地產經營的核心，這一點是區分于傳統子百貨業，但是在這個方面經常會有誤區，認為商業地產業是百貨，其實我覺得百貨和專業市場更多整合的是一個商品，刑會長也提到。商業的商品買賣和交易的導向，造就了百貨的專業市場，但是我們更多的針對的是地方，是一種物業資源資產的打造。這是北京的新中觀，投入運營不到三年，就這樣的項目來講一下我的研究。

　　這個項目是我們地產公司，由資產感覺全面的建設管理，招商和后期管理。應該說，我們整個的過程是一體化的運作，是03年公開交易取得土地，04年的八月份，規劃設計群不審批通過04年10月份正式開工，到06年10月份竣工。

　　這個是03年開始做的，應該說，我們的位置還是在一個競爭激烈的區域，是在中關村，案名是“新中關”，整個的綜合題有三個中心，寫字樓有三棟，一個酒店式公寓。我們的購物中心有一個FUN，追求一種隨行自然的逛街的心境，和傳統的購物里面是有所區別的，總共是七個樓層，從最下面到最上面的餐廳，這是我們一部分的平臺。里面由于以上市公司為主，包括關大證券，都是整層的客戶。總個出租率是在90%以上，我們總結了一個商業管理體系的發展，我覺得應該分為七個模塊，從咽側，到建設管理，到招租，到市場營銷。其中我們可以看新中關的總體進度，其中建設期可以很明顯的看到，分成三個階段，一個是開工之前差不多花了一年，在這一年過程中，我們做了大量的籌備，第二個階段也是為期一年，這一期比較快，只要自己內部整合好，應該是比較快，05年10月到06年10月，這一段是比較痛苦的，這又可以分為兩個階段，一個是租戶沒有住之前。一年的籌備期和兩年的建設期，我們需要進行一個很好的總結，商業開發限制的條件很多，根據我們的限制條件我們找到目標，我們用合適的目標找到正確的方法，有的研測才有了管理，設計管理過程中很重要的有六個模塊，其中我們覺得如何形成一個好的設計很關鍵，我們自己的體會是有五個比較關鍵的步驟，對于開發者來講。我們拿了地之后，我們已經探討了很多擴展的可能性，這些圖不是設計師畫的，是我們自己研究的結果。這個過程中，我們要國清楚是買筆記本，要不要光驅，要不要外設。

　　第三階段我們來解決的問題，我們解決關鍵的功能落位和形式格局的抉擇，我們用比較短的時間，看到八家事務所的設計，其實沒有偏離我們預先的市場規劃，幾個大的功能和樓層都是一樣的，但是解決的方案是完全不一樣的，這個時候解決了一個設計靈魂的問題，一個項目，從這里開始，這個問題才全出來，我們為什么不用之前的設計呢，因為一個廚師做不了那么多的菜。我們有和大師溝通的情況，但是怎么用很關鍵，我經常把大師的創作他譜的一個曲子，我們當時在這個基礎上，把很多的需求畫成了一個草圖，最后才讓它變成了可以實施的東西。最后，你到底想選什么結構體系，不是工程師決定的，但是你要根據自己的預算，包括結構分縫的體系，包括冷熱源的問題，各區域空調供應模式的選型，包括應急電源我們都做了很多的調整，最痛苦的是很客戶的結合。我給大家分享一些圖，這些設計師很頭痛，但我們就是這樣一步步設計出來的。如果一開始沒有設計，后期再加也基本上加不了，加完之后可能會影響到器件。設計院給你留一個大的空間，把每一一家分法調到每一個位置。這些都很現實的問題，我給大家一些原始的草圖，這里是地鐵的出口，現在地鐵已經通了，它里面用一個寬的疏散通道，其他的都在一層，這個過程中都是一點點鑿出來的。

　　到了工程現場又會遇到很多的現場問題，在商業地產里面關系管理非常突出，當你的租戶要來收房的時候非常重要，我們現在買住宅，開發商還是很強勢的，租戶去收房的時候，他收不了就不會進，這里面就會有很多的問題。有這樣一張表掛在墻上，每天都會變，所以要像天眼一樣，要在很短的時間內完成這些工作。尤其在商業地產里面，有租戶在里面，就和住宅不一樣，我們大概有700多份合約，最后我們就用菲莉克的編制。然后到了招租階段。我們看到有很多規劃顧客逛街是去開會，哪個會議是哪個店，指點給他，他過去了，很多時候客戶的安排很重要，當年一開始的時候，像吃魚一樣，誰都想吃。如果我們中間給他們，那個榕建是沒有別人可以拿的，最后去了兩邊，有的時候簡單的追求招商去，是欲速而不達，這個大家都知道。

　　這個過程中，你的技術知識管理和房屋的監督和關鍵，你又會面臨租戶的申報，開業，檔案管理問題，一個購物中心經營第一輪往往是兩年和三年，如果你剛開始沒有做好歸檔，新來的租戶來接，他的地址碼可能會亂成一。

　　所以我們還是要解決利益關聯方的問題，媒體，政府的各個方面開展工作，時間關系，我就不多說了，我們最后形成一個體系化的市場工作，我們認為，我們和品牌的長期市場互動共生關系是基于我們的長期經營作為基礎。除非住宅有時候欠租，當商業完全不是這個情況。

　　還也物業管理和商業管理，商業地產歸根到底，是要去塑造一個地點。購物中心很重要的一點，不光是租房給客戶，要跟客戶一起來改良，必須要有及時更新的櫥窗，如果沒有這些，你就不是一個長期的品牌。另外就是物業管理，從管理系統來講，我們一開始就上了一個管理系統，有人覺得一開始就上不合適，但是我認為，一開始就不上，當人的行為成了一個共識的時候，比殺頭還難。這個是我們實際管理中的一個截圖，我們的URP系統會記錄下來，所有的員工今天干了幾單活都很清楚，今天派誰，這讓大家有一個共同的管理標準，包括我們最后把它做成可視化。前期過程中渠道的管理。時間關系我不說了。如果割裂開，很難實現一個高效的運作，剛才會長也提到，所以我們覺得整合性的管理，資源整合是購物中心發展的方向。謝謝大家。
　　（聯商網現場報道）