傳統的社區商業，在一般的社區可以去發現，可以看到這些商業，主要是社區內部的，或者有居民，有開發商形成的商業，另外就是居民校區連接的底商，因為它存在一個弊端，很多商業建出來以后，大部分都是一間一間分割，很多業態不能得到有效控制，一旦沒有長期的管理，大家很容易看到一種現象，在老城區有很多這樣的現象，下面一個店鋪，今天開的是一個理發店，可能三個月以后就是一個餐飲店，往往一條街更多的是相同業態，不能保證服務得多門類和多品類，這種沒有一個很好的管理會對環境產生一個不利的影響。

　　我們從整個國內的房地產的發展來看，我們很多的住宅確實做得非常漂亮，而且整個的品質，層次有很高的品質，這些圖片是蘇州的城市，左邊兩張圖是國內非常著名的兩個開發商開發的樓盤，我們到現看了一下非常的漂亮，而且售價也不菲，周邊是他目前的配套現狀。

　　后來我們做了一個探討，我們住宅的業主，是不是只能去享受這樣的社區商業配套，感覺這也是一個很大的話題。

　　接下來介紹一下鄰里中心的目前狀況，鄰里中心的定義，它不是社區內的商業，而是服務于社區的商業。將傳統的社區商業，提升為一站式服務的區域性商業。他形成了以房屋租售為經濟基礎，以市場需求做功能地位，綜合性社區商業服務新模式。我們的租售比例一般控制50%，我們要確保50%以上的物業由我們自己持有，這個主要是為了控制業態，而且在蘇州園區，我們持有的比例在90%以上。

　　我們是成立于97年的11月，通過多年的商業開發，形成了一個集商業，文化，體育，衛生，教育于一體的區域性商業服務中心。我們的理念是三滿意：消費者滿意，經營者滿意，股東滿意。我們也經過十年的運作，我們也總結了三句話：功能定位在先，開發建設跟進，長效后續管理。

　　這個是目前我們在園區的一個版圖。目前我們在園區里面已開業運營的有七個，有我們商標的有七個，紅點的是我們后續開發，每年以一個的速度來進行開發的進度，這是我們第一個大廈，是98年5月份開業的，這是第二個大廈，這個是第四個鄰里中心，是在金雞湖的東邊，靠近管委會，規劃人口是四萬人，目前基本上有兩萬多人，這個是06年開業的玲瓏大廈，為了為萬科玲瓏灣做配套的，這個是07年的5月份開業，這個是去年9月份開業的汗偉大廈，我們以十二項目居住為基礎的功能配套體系，這十二項功能，我們經過了十二年的運作，我們總結了這個功能，我們每一個大廈，這十二項是必備的，超市，銀行，洗衣，美發，書店，文體中心，衛生所，菜場等，包括周邊的層次和消費習慣，設置了一些特色的功能，包括培訓中心，包括鮮花店這樣類別的服務有配套，這是我們的團隊客戶。

　　我們鄰里中心是一個注冊商標，這是我們各個大廈里面的部分客戶圖片，目前包括像海爾，萬家，這個也是內部的圖片，包括我們的培訓中心，一般從少兒開始，到早教中心，還有資質培訓都有，主要是根據周邊居民的消費特點里設置的，我們的管理是以質量體系的管理為基礎，我們完全是按照這樣的體系來運作的，從前期的開發到后期的管理。同時我們每年會組織很多的主題活動，同時作為一個企業，我們也履行這樣的職能。今天晚上是我們11周年的慶典，我們舉行了一個舞動揚蘇州的活動，主要是通過這樣的形式，讓蘇州市民來參加，前期我們舉辦了六場比賽，今天晚上是決賽，如果大家有興趣的話，在我們學術中心往東不到三公里的地方，今天晚上七點半有這么一個活動。

　　做一個企業，實際上就是做一個品牌，我們始終是把這個品牌作為我們核心的東西，我們在2000年的時候就注冊這個商標，目前也通過全國的維權來維護我們的權益，包括法律行政的訴訟形式，不斷的做我們的維權工作。

　　這個是我們近幾年的榮譽和商務系統首批的商業示范，這是兩個江蘇省的榮譽。

　　最后我跟大家一起來分享一下居住商業開發的經驗。前面我講到了，經過12年的探索，我們總結了三句話，功能定位在先，開發建設跟進很長效后續管理。這實際上就是規劃，規劃的重要性，我們作為居住商業，規劃方面有兩點，一個是大規劃的作用，因為我們最近一直在做區外的探索，下個禮拜和太倉港區形成這么一個協議，包括山東的開發區，包括桂林的高新區，我們都在做這樣的探索，在一個區域里面，所以我們認為，像園區這種居住商業的規劃，還是非常值得借鑒的，雖然已經過去了15年，我們非常推崇規劃的前瞻性。還有一個就是執行力，園區的規劃是按照94年的規劃還執行的，里面可能也有一部分的調整，所以我們的鄰里中心也是不斷沿著園區的規劃，商業和居住的規劃來不斷的從西面到東面，所以說，這個規劃的執行力非常的重要，而且從我們的經驗來講，尤其是在相對不是很成熟的區域做區域商業的話，需要我們商家的連鎖，需要居住開發上一得連鎖。我們每個項目在功能定位方面的規劃，我們的一個理念，我們一般在做一個鄰里中心的時候，不會說先把它建起來再考慮招商，我們在項目開始打樁的時候，我們已經規定好了在哪個位置做什么功能，而且基本上已經有這樣的商家形成了初步的印象。一定要把功能定位放在第一位，同時，我們要考慮到，這個規劃一定要和當地的消費能力，消費的習慣結合起來，包括我們從新加坡吸取的經驗，14年前，我們第一個鄰里中心建成的時候，完全是按照新加坡鄰里中心的概念，后來我們完全實現了本土化，根據蘇州人民的需求，蘇州人比較喜歡吃速食面，一些老蘇州人來到園區以后，他就非常喜歡吃這樣一個東西，我們一開始是沒有的，我們逐步的導入進來，完全做到一個本土化。我們現在的鄰里中心在逐步走出去，我們認為，后續最大的挑戰也就是本土化，第三個本土化就是他的規劃，我們要去影響當地，最近，我們在金雞湖畔，由我們園區來組織商業論壇，邀請了國內外的專家，我們園區15周年確實有很多方面，其中有一條就是這種規劃的運用理念，你如何能把這種理念帶到全國，我在這方面主要改一下規劃的重要作用，以及我們未來走出去以后，在規劃方面有哪些對當地的貢獻。

　　一個長效后續管理，包括和住宅等等其他方面的管理是不一樣的，我們的一個突出特點是管理和服務相結合，購物中心也好，社區管理也好，我們的層次是從低往高，各個層次的都有，在菜場有一些農民，甚至有一些連字都不認識的農民，還有一些比較高端的服務品牌，怎么樣來處理好他們之間的關系，不能影響多我們整個品質的下降，這個是最值得我們探討的，我們還有一個精細化的管理，我們也總結了很多的經驗，有兩句話，叫千山萬水，千難萬苦。365天，每一天都不能忽視，比如像安全的，你的餐飲也有過這樣的教訓，要經過不斷的去監控，否則里面的油污很容易產生火災，是最能體現他商業品牌的價值。

　　時間有限，我就說這么多，每個人，每個人的生活品質，我們也很愿意和全國各地來分享。謝謝大家。
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