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撰文/拾一

受疫情黑天鵝影響， 2020年全國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的分化趨勢。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2020年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量僅63個（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方），但在下半年迎來報復(fù)性反彈，超400多個新項目問世。

走過了不尋常的2020，2021年的商業(yè)地產(chǎn)增量市場將是何光景？全國將有多少新商業(yè)體開業(yè)？區(qū)域之間的角逐戰(zhàn)將呈現(xiàn)怎樣的差異化？商企巨頭之間的較量將迸發(fā)出哪些新的火花？行業(yè)將出現(xiàn)哪些新的變量和趨勢？疫情對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生何種深遠影響？

基于此，我們盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區(qū)域2021年擬開業(yè)的商業(yè)項目，一起來看下新局勢。

本期關(guān)注東北地區(qū)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2021年東北擬開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量75個（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業(yè)建筑面積743.3萬方，平均單體建筑面積9.91萬方。

按照區(qū)位劃分，東北地區(qū)范圍包括黑龍江、吉林、遼寧。就2021年擬開業(yè)商業(yè)項目來看，遼寧擬開業(yè)商業(yè)項目最多，達到41家；黑龍江擬開業(yè)商業(yè)項目20家，位列第二；吉林擬開業(yè)商業(yè)項目最少，僅14家。

在區(qū)域商業(yè)項目體量上，東北三省的2021年新增商業(yè)項目體量排名也沒有發(fā)生變化，依然是擬開業(yè)商業(yè)項目最多的遼寧位居首位，將新增392.20萬方，超過黑龍江和吉林2021年新增商業(yè)項目體量的總和。

遼寧數(shù)量、體量均領(lǐng)跑

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從開業(yè)數(shù)量上來看，遼寧計劃開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量在三省中領(lǐng)跑，計劃新開41家；黑龍江位列第二，計劃開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量為20家，不足遼寧一半；而排名最末的吉林僅有14家計劃2021年開業(yè)。

從新增商業(yè)項目體量上看，遼寧依然領(lǐng)跑，2021年商業(yè)項目體量將新增392.20萬方，超過東北地區(qū)新增商業(yè)項目體量的一半；黑龍江和吉林2021年商業(yè)項目體量將分別新增194.80萬方和156.30萬方。

從各城市新增商業(yè)項目數(shù)量來看，省會城市最受商業(yè)項目“青睞”，與各省內(nèi)其他非省會城市有明顯差異。三座省會城市中，沈陽擬新開業(yè)項目達17個；哈爾濱擬新開業(yè)項目有14個；而吉林擬新開業(yè)的14個項目中有9個“落戶”長春。

可以發(fā)現(xiàn)，在黑龍江和吉林，超過半數(shù)的新增商業(yè)項目選擇了省會城市。除省會城市外，新增3家及以上擬開業(yè)的城市僅大慶、大連、鞍山、錦州、盤錦5座城市。尤其是吉林，除長春外，其余城市擬新增商業(yè)項目均只有1個。

本地開發(fā)商“挑大梁” ，5-15萬方商業(yè)項目成主流

中國商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)前幾年的高速開發(fā)后，逐漸回歸理性“剎車減速”。這不僅體現(xiàn)在新開業(yè)項目數(shù)量的減少上，項目體量也正在走向“輕盈化”。相比于超大體量的商業(yè)項目，如今中小型商業(yè)項目更受青睞。

在東北地區(qū)2021年擬開業(yè)的75個商業(yè)項目中，規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）有18個，占比約24％；規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）有22個，具體占比約29％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）有24個，占比約32％；15萬方以上（含15萬方）有11個，占比約15％。

可以發(fā)現(xiàn)，規(guī)模在5至10萬方、10至15萬方的商業(yè)項目數(shù)量不相上下，占比最高。

值得注意的是，東北地區(qū)整體知名項目較少，對大牌開發(fā)商吸引力不足。在2021年新開商業(yè)項目中，雖然也有恒大地產(chǎn)、華潤置地、新城控股等大牌開發(fā)商的身影，但整體而言還是由本地開發(fā)商“挑大梁”。

相比于要求更高、風險也更高的超大型項目，本地開發(fā)商顯然傾向于選擇更易駕馭的中小型項目。

數(shù)量體量漲幅喜人，商業(yè)轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵

多年來，東北經(jīng)濟經(jīng)歷無數(shù)起伏波折，機遇與困境并存。

從2021年擬開業(yè)的商業(yè)項目上來看，橫向?qū)Ρ龋谌珖叽髤^(qū)域中，東北地區(qū)新開項目數(shù)量無疑是最少的。但縱向觀察則可以發(fā)現(xiàn)，近兩年，東北地區(qū)購物中心擬開業(yè)量和項目體量均呈現(xiàn)上升趨勢。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年東北地區(qū)擬開業(yè)項目約38個，商業(yè)總體量約421萬平方米。這意味著2021年東北地區(qū)擬開業(yè)項目數(shù)量漲幅近50%。值得注意是，對比2019年，去年東北地區(qū)擬開業(yè)項目數(shù)量漲幅也超過了60%。

不過，在入市項目和體量都呈現(xiàn)逐年遞增趨勢時，東北地區(qū)的商業(yè)項目也存在一些隱患。比如，開發(fā)投資井噴式增長時，實際呈現(xiàn)的商業(yè)規(guī)劃建設(shè)卻陷入同質(zhì)化困局。此外，還存在一些中高端項目在經(jīng)營困難的情況下開始銷售低端商品，品牌引入雜亂無序，致使定位出現(xiàn)了混亂的情況……

而此次疫情的發(fā)生，更是給企業(yè)經(jīng)營以及發(fā)展帶來了不小的沖擊。因此，只有借機進行調(diào)改，采取適合的發(fā)展策略，對商業(yè)項目進行詳細的分析評估和準確定位，才能使東北商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)出新的生機和活力。

附：2021年東北地區(qū)擬開業(yè)商業(yè)項目統(tǒng)計表