真實的北外灘來福士

來源：商業地產志 TERRY 2021-07-12 17:25

198億的北外灘來福士廣場資產包，7月10日商場部分正式開業。

這個周末，北外灘來福士廣場在百度地圖上的熱力表現，穩居虹口榜首。

幾位「快槍手」自媒體人已經在開業當天就發表了文章（放在一起并不說明文章內容有相似性或可比性，僅從發稿時間上做甄選）??

*商業咔：寫北外灘來福士前，先來聊一波這兩天被刷屏的城市集市（必讀貼）

*樓典：當國金的軀殼，裝入了萬達的靈魂，北外灘來福士廣場讓上海商業進一步內卷（一句話觀點圖片貼）

*地產與遠方：Casanova | 應是不負北外灘（回應「樓典」貼的文）

后面兩篇的觀點迥異還蠻有意思，畢竟兩個賬號主理人是魔都地產圈內共識度較高的專業KOL。

不過，作為一名「外來觀察者」，我既沒有商業咔對于魔都瞬息萬變的商業市場那么精準的拿捏和專業解讀，也沒有樓典老師寥寥數字傳遞出來的「愛之深、責之切」，更沒有地產與遠方的主理人那種「沒有做過這個項目的人都沒有資格瞎逼逼」的霸氣。

只是，作為B端自媒體，盡可能客觀地去做記錄和分享，畢竟是本職工作所需。

當然，受限于個人學識與眼界，以主觀視角記錄真實所見，無法100%客觀。故此，虛心接受各路大神指正，謝絕自以為是的無理抬杠。

前文鏈接的商業咔那篇，把北外灘來福士這次開業最火的CITY MART已經講得不能更透了，這不僅是當晚上海各大電視臺爭相報道的重點，應該也是接下來的一大波媒體撰文的最大亮點。

因此，關于城市集市部分，本文就不再贅述分析和知識點了，簡單PO點圖大家遠程感受一下。這個城市集市有兩個主要出入口，地鐵12號線提籃橋站進入商場B2層的一端，與主入口相距不遠，可以看到全天都有很多人排隊準備從下圖2的主入口進入??

上圖最遠處就主要是從地鐵過來的客流

集市內部部分的靜態場景，細節還原度真的不要太贊，注意看細節，分分鐘感覺穿越回到童年（每一件普通得不能更普通的生活用品都太有共情力了，都是我小時候的真切日常啊）??

幾個相當逼真的蠟像幾乎讓人信以為真，商戶與場景的融合度也相當之高，繼續注意看細節（蠟像阿姨賣的什么花？報攤小哥賣的什么報紙和雜志？桌上的水壺，柱子上的小廣告，IC卡公用電話……）??

非要雞蛋里挑骨頭的話，層高略低，以及由于頂部較亮，導致部分工程設備在人們抬頭觀摩時，不小心「亂入」的概率較大（當然這并不影響客流量的持續暴增）??

PO完圖說三點。1. 這款CITY MART在C端已經炸鍋了，覆蓋對象主要是70-80后中青年及其上兩代老年，以及部分目前正好生活在類似場景的人群，包括但不限于虹口、楊浦、閔行等區域的老城區，以及「爺爺」、「爸爸」、「孫子」三代人??

2. 值得注意的是，久負盛名的世紀匯1192弄是「小空間內搭配大場景」的思路，而北外灘來福士的CITY MART更聚焦在市民日常生活的小場景里，兩者的場景共情力都很強，都能強勢吸引城市遠端客群，市調的話建議兩個搭配起來看，各有優勢。3. 為什么這么吸引人？竊以為，TA能讓人在當下的時空，用特別真實的場景還原，讓人非常直觀地感受到過去的30年里，我們的生活發生的翻天覆地的變化，并以這樣的方式致敬為這些改變付出努力的每一代人。對上一輩或許是憶苦思甜，對我輩則是記憶涌動的無限感嘆，對更年輕的90后和00后而言，這是新奇感滿格的一次體驗「爸媽的時代」——跨度如此之大的場景共情力渲染，有錢都不一定能辦得到，需要花大心思去琢磨和打造。更別說這些場景的高細節化還原，都是以虹口和楊浦曾經的真實過往為參照，甚至融入了只有這個區域范圍才曾經出現過的一些特定的細物，很走心了。感謝北外灘來福士和CITY MART的相互成就，讓人們能在極具現代化風格的建筑中，找到故地重游的「物是人未老」，有了更多的「跨時空體驗」，產生了更廣泛的情感連接。

圖片始終拍不出既視感，隨手錄了一小段視頻，大家勉強隔空感受一下氛圍及人氣（錄制時間在開業當天7.10上午11點左右）??

第二趴，我把能記得住的北外灘來福士品牌落位，按照樓層劃分，大致做了一下標注，后面會結合這幾張圖來聊。人工采集，難免有錯漏，歡迎查漏補缺。

先說整體感受。

凱德花了198億從上港&金茂手上買過來的這個資產，本質上有挺多超前的設計和考量。據說當初香港領匯大概也在定位思路上給予了不少建議。

凱德接手后，雖然肯定也做了蠻多調整，但是近似正方形的地塊在做商業空間時的天然動線劣勢，以及兩個商辦塔樓對商場內外部空間版圖的客觀影響，彼時都已經是板上釘釘的事情。

因此，如今當年的星港國際中心雖然變身為來福士，也以區域內不俗的面貌成功亮相，但跟其他來福士兄弟相比，多少有一點點「不是特別凱德」的感覺。

這種感覺，不能說絕對的好或者壞，但是有幾個印象深刻的點值得單獨聊聊。

1. 負一層的超市。

我是從負一層進入盒子內部的，沒走幾步就遇到了G·Primus by G·Super，簡直是意外的驚喜，整理控和品質控會引發極度舒適??

不僅陳列的風格非常清爽舒適，品類分區也清晰有序、動線安排也極佳，而且由于貨架的高度很友好，人在其中并不會感到視野受阻，關鍵是商品的SKU很全且選品出色，的確是個藏得蠻深的驚喜。

其中西班牙火腿和獨立的紅酒儲藏室是兩個很大的亮點，酒類不僅品類齊全且存儲考究，從商品力上為未來周邊的豪宅用戶們傳遞「放心來住」的信心。

2. 一層的Bridge+Spark。

這便是凱德集團首次推出的商業創新試驗場：由Bridge+ 奕橋衍生而來的全新商業空間Bridge+ Spark，凱德把它定位為「共享商業」，是一處靈活空間和商業社群平臺。我在里面待了好一會兒，問了三不同的消費者同一個問題：「你好啊，請問這里是個什么店啊？」

第一個回答說，買手店啊。然后給我看他買的T。

第二個說，奶茶店啊。然后舉起剛剛買的奶茶晃了晃。

第三個說，好像是網紅逛播的地方吧。然后指了指直播間。

這三位2男1女，應該都是25歲以下的年輕人，每個人對于這里的認知竟然剛好都迥異，這本身就是一件特別奇妙的事情。這讓我想起了前兩天剛剛買到走不動的TX淮海。這個位置極佳的奕橋新空間叫做Spark，其實很像一個快閃店+策展型零售的組合空間，這個空間連同門口的直播間一起，未來不止全場品牌均可使用，外部品牌、IP、展覽等各種跨界和玩法，也長期歡迎。

TX淮海的成功，已經驗證了年輕一代的接受度和嘗鮮能力，已經遠遠高于我們的想象力。那么這個人氣和提袋率都挺讓人驚訝的「奕橋」，會不會成為北外灘的「年輕力中心」呢？

3. Wagas的新線和星巴克鄰居「而意」。

作為Wagas的「穩粉」，我長期全國出差，吃它家的系列準沒錯。只是這次時間倉促，沒來得及詳細觀摩LOKAL的菜單，暫時沒有發言權。但是來福士把它放在了皮爺對面，應該也是沒差了??

「而意」是我在一樓發現的一個非常有意思的品牌，它不僅業態復合，且生態風貌極佳，在一眾商業店鋪之中格外出挑，而且還擁有與星巴克對應的東南口門神位置，窗邊視野極好??

花店、運動零售、自行車、咖啡輕餐、Lounge吧，看似不著調的業態以舒展的姿態聚合在一起，與店鋪裝修風格一樣，混搭得合理又出彩。我猜這家店的老板，不太可能是第一次開實體店。

把一個調性十足的復合型生活方式業態放在這樣的位置，在當下的北外灘商業發展及動遷進度的情況下，招商思路是很大膽且合乎邏輯的。

4. 來福小鎮。

由于項目的一層和負二層都連接了地鐵12號線的站口，加上多個室外下沉廣場和雙塔辦公樓通道相連的物理結構，讓這座來福士的盒子部分擁有超級多的「進出口」，且不在一個水平面。

這樣的結構放在2012年的建筑設計時間來看，已經足夠有話題性了。即使是在當下，這個物業也未必過時，而且有比較多元的商業潛力可以挖掘。

位于負一層和負二層東南位置的「來福小鎮」，大概就是這樣的「潛力股」——TA肩負起了銜接多個外部下沉廣場空間與商場盒子內部空間的作用，且由于室內外接駁的區域極多且空間面貌多樣化??，未來不排除成為項目新亮點的可能性。

目前的「來福小鎮」，與外部空間銜接的位置沒有做明顯的標識，但在盒子內部多個單獨的門廊作為標志性區隔??

涵蓋了F&B、養生館、藥店、照相館、美容美發、健康中心、便利店等多種業態，招商思路大抵是希望人們在抵達項目時，可以就近獲取最貼近生活所需的日常剛需消費場景（除了有個「亂入」的密室逃脫）??

由于沒有跟策劃者進行交流，單從個人視角放在當下來看，「來福小鎮」的做法不可謂不聰明：原本可以往樓上放的生活方式類業態，以及與城市集市的老字號餐飲組合不相匹配的F&B，都集合在這一區域，一方面可以激活地鐵遠端的客流冷區，二來也帶給人一種「柳暗花明又一村」的探索感，增加游逛樂趣。

5. 樓層組合。

我看到有人詬病北外灘來福士2樓開始就大面積親子，感覺招商不行。但有兩點需要注意：

1）這個項目的B2相當于絕大部分商場的B1，因此，它的2樓與其他項目的3樓一樣進親子，并不算是硬傷。

2）目前，北外灘來福士周邊1KM常駐人口不足10萬，大面積動遷后的升級住宅群落尚未建成，1-2層的沒有呈現出重零售的形態，是可以理解的。

在其官方微信賬號上，有一份業態占比示意圖??

可以看到，目前零售部分只有1/3的占比，超市影院健身房三大主力店就占據了15%，這還是與項目周圍當前的客群情況密不可分。

唯一有一點小尷尬的就是4層的屋頂花園，開業當天由于施工進度不允許，因此不可開放，除非要去威爾士健身房。這對開業當天的威爾士健身房引流當然帶來了一定影響。

我們是從百麗宮的位置上電梯來到4層，因此要跨越整個天臺才能抵達威爾士，而威爾士的工作人員和項目方的保安，均不知曉其店鋪門口最近的一部直梯是幾號梯。開業培訓剛結束就忘記要點之迷，似乎在絕大部分項目都會遇到。

屋頂據說還有一個亮點，就是ROOF WEDDING，如果沒有記錯，應該是上海把屋頂空間給到婚慶的第一個商場了。我去的時候沒有婚禮舉行，就在網上找了個圖湊合看看??

對應的業態品牌「格樂利雅」在婚慶界地位不俗，不過暫時還未與項目同期開業，有興趣的朋友可以去搜索看看??

6. 關于貓和寵物。

我猜是不是項目團隊跟我一樣很喜歡貓，不止是有單獨的貓店UNICAT，還有卡通尼樂園參與的單獨的一個擼貓基地「棒恰恰的萌小寵」??

而且還有專門的寵物時尚生活方式品牌已經圍擋??

寵物業態的「濃墨重彩」出場，和美發品牌遍布全場多達5家，都讓人覺得比較有意思。

不過，待租店鋪的統一圍擋，雖然是我很喜歡的貓，但是這個畫風和質感確實和其他用心雕琢的圍擋有點落差??

質感超高的這部分圍擋也可以對比看一下??

7. 開業活動。

IP是POPMART，與外部的泡泡瑪特雕塑對應，在中庭做的策展也吸引了不少家庭親子客群??

另一邊，一場名為STRAWBERRY TOWN的活動，集結了不少熱門樂隊的演出也引來了為數不少的年輕人??

其實，無論是從Bridge+ Spark還是STRAWBERRY TOWN，POPMART或者小米新同學，我們可以非常明顯地感受到，北外灘來福士想要營造的「年輕力」氛圍。

不過，誰說年輕就一定是指年紀呢？

城市集市里面拿著相機狂拍的，十之八九是他們，二三樓的小景觀里拍照的也是他們，就連未來電競這樣的AR館里面，你看，也是他們??

全民心態年輕化、消費方式年輕化，這才是北外灘來福士正在努力達成的目標吧。畢竟，在目前這樣客流還「青黃不接」的時期，還能開出如此效果，可想而知這個過程有多不易。

所以，雖然凱德上半年才傳出打包出售全國6座來福士廣場大部分股權的消息，我想，我們依然應該對這個在商業地產界極為資深的外企，抱有足夠的敬意和感謝。

第三趴，我想結合區域來談一下，這個上海第三座來福士廣場為什么會有目前我們看到的呈現？根據上海市的最新規劃，北外灘區域位于虹口區南部，河南北路、海寧路-周家嘴路、大連路、黃浦江-蘇州河圍合區域，總面積約4平方公里，陸域面積3.3平方公里，建設總規模約840萬㎡。北外灘的開發體量之巨，遠超南京西路、徐家匯這些老牌商務區以及前灘、蘇河灣這些新興商務區，可以說是上海繼1990年陸家嘴建設開發之后，最大規模的城建規劃了。新的規劃帶來的，必定是新的機遇。與即將在下半年開出的西岸首個盒子商業AI PLAZA類似，北外灘來福士也是北外灘區域第一座開業的商場，所處的位置如下：

可以看到，在北外灘來福士項目周圍，15mins步行距離范圍內（1KM以內）的住宅量極少，有關數據顯示，這一人口數量僅為8萬人左右。當然，這只是現在。

很顯然，未來這一區，將會有真正意義上的人口結構性變化。北外灘來福士中遠期的消費者結構看好，但也需面臨近期即將到來的瑞虹天地太陽宮的近距離競爭。

這里我畫了三個三角形，我們從小到大來看。1. 第一個小三角，是圈內人戲稱的虹口商業金三角，瑞虹天地系、白玉蘭廣場和北外灘來福士。三者距離相近，類型相似，但面世時間、體量和定位均有所不同，相較而看，更靠近北蘇州河的白玉蘭廣場，和已經自成一城的瑞虹天地系列商業，在當下均比北外灘來福士有客群優勢。2. 第二個三角，是北外灘、外灘和陸家嘴這個區域金三角，這也是在規劃北外灘時提出的一個三角。840萬體量的規劃建設達成后，三者之間定然會各有千秋、平分秋色。