第二輪集中土拍，沉寂了許久的北京市場(chǎng)掀起“小高潮”，連多年沒(méi)有拿地的萬(wàn)科也架不住吸引力，一口氣報(bào)名了朝陽(yáng)區(qū)兩宗宅地。

這是一場(chǎng)參拍房企高達(dá)30家（注：聯(lián)合體拆開(kāi)計(jì)算）的土拍，除了萬(wàn)科，上場(chǎng)“肉搏”的還有缺席第一輪的龍湖，以及綠城、中海、華潤(rùn)、保利、招商、首開(kāi)、金茂和中鐵建等規(guī)模房企。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，最受歡迎的地塊收獲15家房企，而在第一輪時(shí)最高僅有10家房企同時(shí)報(bào)名。

關(guān)心這場(chǎng)土拍的不僅僅是房企，4月下旬，北京發(fā)布第二輪宅地出讓公告，個(gè)別地塊隨即在購(gòu)房群體激起較大反應(yīng)，彼時(shí)一名買(mǎi)家稱(chēng)“我求它（指朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊）明天立即開(kāi)盤(pán)”。

6月1日，這一場(chǎng)未拍先火的北京土拍正式落幕，合計(jì)17宗宅地中有3宗流拍及7宗底價(jià)成交，另有7宗產(chǎn)生1.48%-15%的溢價(jià)，其中更是高達(dá)4宗宅地競(jìng)爭(zhēng)激烈，多項(xiàng)條件觸頂甚至進(jìn)入搖號(hào)程序。

多宗宅地?fù)尩綋u號(hào)

吸引萬(wàn)科報(bào)名的兩宗宅地便是產(chǎn)生溢價(jià)的地塊，均位于朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村，各自獲得6家和4家房企或聯(lián)合體的報(bào)名，包括金茂、萬(wàn)科與朝開(kāi)聯(lián)合體、華潤(rùn)與城建聯(lián)合體和首開(kāi)等。

這是萬(wàn)科闊別北京土拍市場(chǎng)3年多之后的首次露面，時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，萬(wàn)科上一次拿地可追溯到2019年2月，彼時(shí)萬(wàn)科和國(guó)開(kāi)聯(lián)合體以43億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊，也就是后來(lái)的萬(wàn)科·雲(yún)廬項(xiàng)目。

不過(guò)，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍階段，萬(wàn)科與朝開(kāi)聯(lián)合體并未表現(xiàn)出太大的興趣，其中的奶西村29-318地塊更是剩下唯一的民企懋源“單挑”一眾國(guó)企和央企，經(jīng)過(guò)28輪鏖戰(zhàn)最終不敵，由中建一局以29.8億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到13.31%，另一宗奶西村地塊則由首開(kāi)溢價(jià)1.5%競(jìng)得，總價(jià)高達(dá)40億元。

競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的并非上述地塊，而是位于朝陽(yáng)區(qū)的太陽(yáng)宮、豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村、順義區(qū)薛大人莊村和昌平區(qū)平西府的4宗宅地。其中，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊和豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村獲得最多的報(bào)名，也因得到購(gòu)房者的格外關(guān)注而未拍先火。

經(jīng)過(guò)多家房企最高49輪的競(jìng)拍，4宗宅地全部達(dá)到最高限制地價(jià)，其中3宗在競(jìng)政府持有比例或現(xiàn)房銷(xiāo)售面積觸頂之后，又紛紛進(jìn)入搖號(hào)階段或高標(biāo)準(zhǔn)商品房住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，溢價(jià)率達(dá)到15%。

最終，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊由中建二局中簽，總價(jià)達(dá)到66.815億元，另由政府持有10%產(chǎn)權(quán)份額；而豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村地塊則由電建與首鋼聯(lián)合體搖中，總價(jià)26億元搭配3萬(wàn)平方米的現(xiàn)房銷(xiāo)售面積。到達(dá)最高限制地價(jià)的昌平區(qū)平西府地塊由華潤(rùn)與葛洲壩聯(lián)合體競(jìng)得，總價(jià)44.16億元外加現(xiàn)房銷(xiāo)售面積1000平方米。

值得一提的是，順義區(qū)薛大人莊村地塊在懋源、首開(kāi)、保利和華潤(rùn)等房企經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)之后，總價(jià)和現(xiàn)房銷(xiāo)售面積雙雙觸頂，但隨后并非進(jìn)入搖號(hào)階段，而是進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品房住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，不過(guò)，僅有懋源一家民企提交了方案，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)尚未公布最終結(jié)果。

最終結(jié)果顯示，第二輪集中土拍合計(jì)17宗地塊，3宗因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，1宗進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報(bào)程序結(jié)果待出，剩余13宗地確定競(jìng)得人，總成交金額達(dá)到499.575億元。

根據(jù)北京鏈家研究院的測(cè)算，本輪土拍平均溢價(jià)率5.45%、較首輪上升0.95個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，由于參拍房企數(shù)量多達(dá)30家，且萬(wàn)科、葛洲壩和首農(nóng)發(fā)展等久違房企再度現(xiàn)身，市場(chǎng)認(rèn)為這是房企對(duì)北京市場(chǎng)的信心有所修復(fù)的表現(xiàn)。

土地市場(chǎng)分化嚴(yán)重

北京鏈家研究院高級(jí)分析師岳微指出，本輪土地供給更貼近市場(chǎng)實(shí)際需求，多方因素的變化使得房企拿地成本與銷(xiāo)售限價(jià)之間的空間擴(kuò)大，銷(xiāo)售前景更佳，有利于企業(yè)在保持合理利潤(rùn)水平的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，也有利于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

較過(guò)往，本輪土地除了具備地段較好的基本要素外，競(jìng)拍條件調(diào)整得更有利于開(kāi)發(fā)，包括地價(jià)降低、配建減少，部分地塊商品房指導(dǎo)價(jià)格甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，此外，本輪土拍的所有住宅用地均為純居住屬性，無(wú)需配建公租房混合居住，僅部分地塊有教育幼托、商業(yè)綜合體的有償配建要求。

其中，地段較好及價(jià)格倒掛被市場(chǎng)視為觸發(fā)搖號(hào)的重要因素。以朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊為例，該地塊位于北三環(huán)外，區(qū)位屬性稀缺，地鐵、公園、商業(yè)、學(xué)校等配套也非常完善，更重要的是，在政府持有產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到10%的前提下，該地塊商品房的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)預(yù)期為11.7萬(wàn)元/平方米，而周邊二手房掛牌價(jià)已將近16萬(wàn)元/平方米，價(jià)格倒掛明顯。

“除了少數(shù)公認(rèn)優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分地塊成交可以說(shuō)并不樂(lè)觀，土地分化非常嚴(yán)重”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，流拍和地價(jià)成交仍然占了較大比例，而實(shí)際上，北京第二輪集中土拍成色不足亦是不少業(yè)內(nèi)人士持有的觀點(diǎn)。

從成交結(jié)果來(lái)看，盡管本輪土拍有多家民企參拍，但在確定競(jìng)得人的13宗地塊中，僅龍湖與建工聯(lián)合體以底價(jià)24.4億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)東河沿村地塊，其余仍然清一色由國(guó)企、央企拿下，而且相較首輪土拍，聯(lián)合體數(shù)量明顯增加。張大偉認(rèn)為，這體現(xiàn)當(dāng)下大部分房企資金壓力和銷(xiāo)售壓力仍大，民企還未走出資金困局。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房住宅網(wǎng)簽8600套，環(huán)比下降40%，同比下調(diào)了54.3%；新房住宅網(wǎng)簽2920套，環(huán)比下降27%，同比下調(diào)27.85%。

張大偉表示，2022年北京樓市原本有上行的趨勢(shì)，但在疫情影響下出現(xiàn)了急速退燒，整體樓市在4-5月進(jìn)入“休眠期”，“除了少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目和區(qū)域非常低迷，市場(chǎng)期待北京和全國(guó)其他城市一樣，出臺(tái)一些穩(wěn)樓市穩(wěn)改善的積極政策。”