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撰文/高天

10月，全國商業地產新供應市場有何表現？

據聯商網零售研究中心統計，2022年10月全國新開業29個商業項目(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬㎡)，同比下滑26％。新增商業建筑面積288.24萬㎡；平均單體建筑面積約10萬㎡(總表在文末)。

此次統計不含京東打造的兩大家電融合購物平臺石家莊京東MALL、沈陽京東MALL，中南商用旗下兩個煥新升級開業的項目中南上海朱里雅集和東臺中南城，1.6萬方的漳州碧湖城市廣場等項目。

同時，受疫情防控需求影響，也有不少原定于本月底開業的項目被迫延期，比如原定于10月28日開業的武漢武商夢時代和龍湖武漢白沙天街、10月28日開業的烏魯木齊米東吾悅廣場、10月30日開業的蘭州安寧吾悅廣場。待項目所在地防控政策有變后，會擇機再開。

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近五年新開數量漲跌明顯

從聯商網零售研究中心統計的近五年(2018年至2022年)10月開業的商業項目情況上看，今年10月新開29個商業項目，同比下跌26％。

具體來看，僅2021年錄得上漲，漲幅39％；2020年同比持平；而其他年份均同比下滑，2019年跌幅最大至40％，且2018年和2022年的下跌幅度均不小。

可以看到，2020年受疫情影響，開業數量銳減，導致同比下滑，進而引發不少項目延期至次年開業，加上2021年疫情常態化下控制良好引發了一輪開業高峰。而2022年全國出現多地偶發現象，且在2021年經歷開業高峰釋放一些市場存量后，開業數量有所減少。

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華東半壁江山，西北、東北掛零

區域上看，華東領跑毫無懸念，華南依舊緊隨華東其后，華中和西南則并列第三。同時，西北和東北無項目開業，這是繼7月西北和東北同時零開業后的又一次掛零。

具體上看：

華東新開商業數量14個，占比約48％，體量貢獻135.8萬方。其中江蘇6個，福建和安徽各2個，上海、浙江、山東、江西各1個。鹽城KK-PARK為存量改造物業，前身為卡迪歡樂世界。

華南新開商業數量5個，占比17％，體量貢獻56.3萬方。其中廣東3個、海南2個，廣西無項目開業。

華中新開商業數量4個，占比14％，體量貢獻41萬方。其中湖北2個、湖南1個、河南1個。

華北新開商業數量2個，占比7％，體量貢獻10.4萬方。其中北京1個、天津1個，兩大省份河北和山西均無項目開業。凱德MALL·望京二期為存量改造項目，前身為原華聯商廈望京店。

西南新開商業數量4個，占比14％，體量貢獻44.74萬方。其中四川3個、重慶1個。

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10-15萬方是主流

從商業體量上看，10月新開的商業項目中，多以中大體量為主，10至15萬方(含10萬方，不含15萬方)占比約38％；規模在5至10萬方(含5萬方，不含10萬方)占比約24％；2至5萬方(含2萬方，不含5萬方)占比約21％；15萬方以上的商業項目占比約17％。

10萬方左右的購物中心在拿地成本、開發成本等壓力上相比二三十萬方的大體量項目有限。但同時，又因該類型購物中心有體量保證，滿足了消費升級下體驗式業態及營銷需求，往往受到很多開發商青睞。

10月體量20萬方以上的巨型購物中心僅金華萬泰奧特萊斯、cdf海口國際免稅城和成都招商大魔方三個。其中cdf海口國際免稅城也是目前全球最大單體的免稅店。

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主要商業新看點

雖然新開商業項目數量不算多，仍然有不少看點值得關注。比如華潤萬象生活在上海的首個萬象天地、杉杉在江蘇的首個奧特萊斯項目、南昌首個高奢購物中心萬象城、先施百貨中國內地的首家購物中心、全球最大單體面積的免稅店、招商蛇口在成都打造的MEGA級購物中心等等。

上海蘇河灣萬象天地

華潤在上海的首個萬象天地產品

上海蘇河灣萬象天地位于靜安區福建北路100號，緊鄰天潼路地鐵站(地鐵10號線和12號線換乘站)，商業體量近6萬平米，包含6800平米石庫門建筑“慎余里”、638平米文保建筑“天后宮”及地下開放式商業和東北角裙樓。

業態上，蘇河灣萬象天地餐飲占比約45%，零售業態約在19%左右，其他(包括運動、寵物、個護等)約占36%。已經明確的140個品牌中，各類首店及概念店旗艦店占比超過70%。其中，上海及全國首店約占17%，各類區域首店和概念店旗艦店占64%。

其地下兩層開放式商業，集合了項目規劃的所有核心業態。西里側重先鋒年輕潮流零售(主打新銳獨立設計師品牌、時尚設計師買手集合店、中性潮流品牌)、未來生活方式(主打生活文創、藝術品、手辦)和全時段主流精品餐飲聚集(主打正餐、咖啡)。東里側重城市運動體驗空間(主打輕戶外生活方式、潮流運動)、都市高品質生活配套(主打美容SPA、身體護理)、公園深處的寶藏食堂(主打格調咖啡、下午茶)和寵物友好體驗空間(主打全品類寵物零售、寵物社交空間)。

徐州杉杉奧特萊斯

奧萊+微度假的創新模式

10月26日，試營業一個月后，杉杉商業集團在江蘇打造的首家奧特萊斯項目在徐州正式開業。

作為一家探索沉浸式微度假創新模式的奧萊項目，徐州杉杉奧特萊斯廣場的開業，于消費者、城市商圈、淮海經濟區以及中國奧萊行業均有不同價值的意義。

徐州杉杉奧萊創造性地在屋頂打造了一個開放式空中花園。融合綠樹、草坪、花草、市集、露營地等網紅場景，使屋頂成為一個集游憩、視覺審美、社交娛樂于一體的度假空間。值得一提的是，針對會員服務，在屋頂花園精心設計超300平米的會員俱樂部，豐富屋頂空間的功能外，也強化了項目在服務上的優勢。

徐州杉杉奧萊秉承了杉杉一以貫之的高品質基因，囊括國際名品、潮流生活、網紅流量、特色餐飲、休閑娛樂等業態于一體，200余家國內外知名品牌共同探索城市消費新視野。據悉，項目引入了Max Mara、SHIATZY CHEN、BMW STUDIO、ED HARDY、SPIGE、Marie Elie、MLB kids等41個首進淮海經濟區的品質品牌，釋放消費潛力的同時，也有助于豐富徐州商業生態。

Max Mara、Coach、Michael Kors、DAKS、G.Givenchy等國際名品創造出了國際化的消費體驗；淮海經濟區最大的耐克直營旗艦店以及MLB、彪馬、斯凱奇、李寧、安踏、FILA等潮流品牌提升了項目的運動游憩體驗；周大福、老鳳祥、菲仕樂、化妝品集合店——妍麗等多元化提升了項目的消費體驗。

南昌萬象城

江西首個高奢購物中心

10月1日，南昌萬象城正式開業，這不僅是南昌，也是整個江西的首個高端型購物中心。

作為華潤置地在南昌布局的首座萬象城產品線購物中心，南昌萬象城承襲一貫的高品質商業體驗，集合諸多首進南昌的高端品牌資源、前沿的企劃運營思路、多元的場景營造等，以此打造城市理想生活目的地。

據悉，項目引入近400家國內外品牌，其中首進品牌超160家。吸納了包括國際精品、國際時尚、運動潮流、戶外休閑、饕餮美食、生活方式、個人服務、娛樂體驗、親子兒童等等齊全業態。同時引入Olé精品超市、萬象影城、Meland club等重磅主力店，以及Miele、MUJI等首進生活服務品牌。

為滿足Z世代消費者需求，依托與自然景觀完美呼應的中央花園引入早C晚A品牌矩陣，如M Stand、Manner Coffee、18號酒館、TIPTOP等，用首進餐飲品牌占比超過60%，突破傳統商業空間的獨棟品牌布局。

cdf海口國際免稅城

全球最大單體面積的免稅店

10月28日，cdf海口國際免稅城正式開業。

資料顯示，cdf海口國際免稅城建筑面積28萬㎡，位于海南省海口市西海岸城市副中心，緊鄰海口重要的交通樞紐新海港。

在cdf海口國際免稅城中，近4000㎡的高奢通體主力店將與廣大消費者見面，首次引進軒尼詩(Hennessy)、卡慕(CAMUS)、上下(Shangxia)、寶詩龍(Boucheron)等多家旅游零售渠道品牌復合業態；在店鋪設計方面，則包含5家全球獨家定制品牌店、5家全球首店以及50余家全球最新概念設計品牌專賣店。

作為全球最大單體免稅店，免稅城云集800多個國際國內大牌，其中包括25個海南免稅店首進品牌以及78個海南離島免稅中免集團獨家品牌。

其中，包括圣羅蘭(YSL)、普拉達(Prada)、博柏利(Burberry)、葆蝶家(Bottega Veneta)、盟可睞(Moncler)、巴黎世家(Balenciaga)、亞歷山大·麥昆(Alexander McQueen)等眾多國際一線品牌，此外以路鉑廷(Christian Louboutin)為代表的眾多著名時尚品牌，將與中免集團獨家合作開啟海南首店，Thom Browne、梅森·馬吉拉(Maison Margiela)、Ami Paris等國際新銳設計師品牌也將實力入駐于此。

開業后，cdf海口國際免稅城將成為繼三亞國際免稅城之后世界最大單體免稅店，也將成為海南自貿港建設標志性項目之一。

成都招商大魔方

MEGA級城市潮玩新引力

10月28日，成都招商大魔方正式開業。

位于交子公園商圈的招商大魔方是招商蛇口在成都打造的商業品牌，項目總面積約112萬㎡，其中購物中心板塊建筑面積24萬㎡，對標世界級都市商業，以覆蓋全客層的綜合定位，聚焦“娛樂+休閑+潮流零售”等多元業態。

場景上，項目打造了傲視亞洲的魔幻場景空間“亞馬遜森林瀑布”、智能感應天氣變化的“魔方之心”、柔性LED屏組成的近37米的“科技城市生長樹”、全長650m的“空中天際跑道”、600㎡異形“巨幕裸眼3D屏”場景，共同組成五大沉浸式空間。

項目共匯聚近200+家品牌(其中西南首進、成都首進品牌超30%)，其中成都乃至西南首進及創新旗艦店超30%，整體出租率達97%，開業率達90%。

圍繞年輕、潮流、好玩，規劃了潮流零售、人氣餐飲、運動休閑等生活方式業態。niko and...、寰映影城西南旗艦店、彈力猩球西南首店、韋德伍斯成都旗艦級健身概念店、勁浪體育運動美學全球概念店、許家菜創新旗艦店、wanwea萬蔚·云等等。