來源/觀點網 

撰文/陳奇杰

分拆商業物業平臺上市失效近一年，沉寂許久的瑞安商業于武漢再次邁開了腳步。

日前，鄂港經貿合作推介會在香港舉行，武漢市江岸區與港資開發商瑞安集團有限公司簽訂武漢天地B123商業項目，計劃投資30億元。

項目建筑規劃總面積約145萬平方米，將打造一個集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂等多功能設施的市中心商住綜合發展項目，計劃發展成為武漢市“新地標”。

武漢天地商業18年

觀點新媒體詢問瑞安方面獲悉，本次簽約項目仍屬瑞安第一個武漢天地項目。

2005年4月，瑞安房地產以總價33.9億元拿下漢口永清片舊改地塊，成為當年武漢“地王”，樓面地價2337元/平方米。這一地塊，也是建國以來武漢市最大的城市更新工程。

該地塊目前仍未開發完畢，瑞安房地產公司官網顯示，商業方面，參照上海太平橋地區重建項目發展模式，特色商業街區武漢新天地已于2009年11月全面竣工，地上總建筑面積5.7萬平方米；2019年5月，繼壹方南館之后，武漢天地的購物中心壹方北館亦正式開業。

除此之外，武漢天地商務群第一棟國際標準甲級寫字樓企業中心5號已于2011年年底投入使用，二期A2、A3塔樓則在2015年交付使用。

不過，迫于舊改項目重資產、低周轉帶來的壓力，武漢天地的辦公大樓從2011年開始被瑞安房地產陸續出售予買家。

其中，武漢天地A5企業中心5號于2011年整售給平安保險；A2物業于2015年歸為國資委旗下；A3物業及尚未建造完成的A1物業則是在2016年以約45億元出售予中信泰富。

自此，武漢天地A地塊的4棟甲級寫字樓全部整售。瑞安曾表示，交易有助于該公司將二線城市商業資產變現，加快周轉，可為相關物業發展提供資金，同時減少負債。

亦有業內人士補充，雖然瑞安將武漢天地多棟寫字樓整售，但運營依然由瑞安方面進行。

資料顯示，瑞安武漢天地以長江二橋為界分為A地塊與B地塊，其寫字樓商務群最終將形成6棟國際5A甲級寫字樓集群，總體量達50萬平方米。

此前瑞安公布，武漢天地B地塊“盛薈”項目將打造綠化與建筑相結合的城市公園式綜合體，項目整體由商業上蓋物業、家庭購物中心、整體寫字樓群構成。

所以，本次瑞安與江岸區簽約投資的武漢天地B123商業項目大概率與“盛薈”項目有關。

值得一提的是，2021年末，瑞安聯合武漢城建第三次落子武漢，以165億元拿下武昌灣“武船”三宗地塊打包項目，成為武漢新總價地王，總建面113萬平方米。

據悉，該項目將打造下一個“武漢天地”項目，規劃建設住宅、辦公樓、商業樓宇、國際學校和其他公用設施以及更多業態。

商業地產上市

出于對商業板塊的重視及分拆考慮，瑞安集團早在2013年3月1日開始就將中國新天地與瑞安房地產分開營運，兩者為獨立公司。

彼時資料顯示，中國新天地定位為瑞安集團的首要商業地產公司，其業務將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設計、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業。

之后，經歷了戰略投資者Brookfield的7.5億美元注資與回購其股份，以及2015年叫停上市，直到2021年9月13日晚間，瑞安新天地才正式向港交所遞交招股書。

招股書顯示，瑞安房地產董事會宣布，建議將集團的商業投資物業及物業管理及資產管理的業務分拆及獨立上市，該等業務將由瑞安新天地營運。

瑞安房地產董事會認為，建議分拆將有利于瑞安房地產和瑞安新天地把握增長機遇，帶來明顯的裨益，瑞安新天地的獨立上市將提供一個可以實現和評估其商業物業及配套業務估值的獨立平臺。建議分拆讓瑞安新天地能夠在未來獨立籌集更多資本，為現有營運和未來拓展提供資金，而無需依賴瑞安房地產。

截至2021年6月30日，瑞安新天地的物業總建筑面積為200.52萬平方米，其中52.7%位于上海。物業總建筑面積（不包含停車場及其他空間）64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業。根據萊坊的獨立估值，瑞安新天地物業總值為531.35億元。

其物業組合大部分為瑞安房地產于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區的主要商業空間，當中亦包括虹橋天地、上海創智天地社區（“創智天地”）及南京國際金融中心。

財務數據方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個月，瑞安新天地收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元；毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元。

從凈利潤率來看，于2018財年、2019財年分別為28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6個月的利潤率為34.4%。

然而，醞釀十年的分拆并沒有使得瑞安新天地順利上市，2022年3月，港交所官網顯示，瑞安房地產有限公司擬分拆獨立上市的瑞安新天地招股書狀態顯示為“失效”。

市場人士分析認為，瑞安新天地地域集中度較高，收入過度依賴于上海物業組合或是原因之一。

瑞安新天地也在招股書中提示風險，稱目前商業物業集中于上海，因而深受上海的市場狀況所影響，投資物業地域集中會令該公司承擔較高的風險水平；但同時也表示將進一步擴充上海的業務。

同時，2021年下半年以來，房地產行業下行，關聯的物業行業IPO進程緩慢，也對上市造成不利影響。

招股書失效并未動搖瑞安分拆商業的打算，瑞安房地產曾回應稱，雖然市況頗具挑戰，但仍將繼續推進瑞安新天地上市，上市時間表將根據市場的變化而適時調整。