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撰文/李一

頭圖/南京麒麟科創園商業項目

風口勁吹，大佬集結，商業地產輕資產賽道依舊奔涌且熱鬧非凡。

官宣全面輕資產的萬達商管繼續加速奔跑，地產圈瘋狂掃貨；華潤萬象生活喊話至2025年開業150個mall，第三方拓展占1/3；老牌港企K112022年高調入局，首戰魔都；大悅城以輕資產為錨，拓土華南……

輕資產正成為一支利箭，攪動商業地產的舊有格局。作為商業地產賽道的頭部企業，龍湖商業2021年初正式邁入輕資產賽道，僅兩年的時間便已風生水起。在年內先后于西安、南京、杭州等地完成輕資產項目簽約之后，截至目前，龍湖商業已累計獲取超30個輕資產項目。與此同時，輕資產項目也在加速落地，繼2022年開出首個輕資產天街及首個輕資產星悅薈項目，在2023年，龍湖商業預計將有6個輕資產項目開業。

龍湖商業西安航天項目效果圖

4月28日，樂山星悅薈正式掛牌，在龍湖商業2個月接手改造中完成脫胎換骨；4月29日，龍湖2023年天街首作——杭州國芳天街盛大啟幕，三日客流突破46萬+，三日銷售額(不含超市)突破1303萬。在輕資產賽道不斷交出閃亮答卷背后，龍湖商業正彰顯出強大的商業賦能力，而其輕重并舉模式的優勢也在加速呈現。

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知重御輕

輕重并舉下的生意邏輯

存量時代到來，商業地產已從要數量要規模轉向要質量要效益。在輕資產模式下，業主方往往是基于對運營業績更高的期許，來尋求與專業管理公司合作。因此，憑借強大的綜合運營能力，實現互利共贏的價值賦能，繼而獲取增值收益，是商業地產企業做好輕資產的重要法則。

遍布全國一二線城市的天街與星悅薈購物中心，是龍湖商業輕資產發展的能力背書。20余年來，以重資產為核心，龍湖商業完成了經驗、資源和成果、及品牌影響力的積累，并構建全鏈條的服務能力。從市場洞察、到產品打造到產品運營，讓龍湖商業在輕資產項目中也能游刃有余，以多維的增值運營賦能項目價值提升，實現多方共贏。

近期亮相的杭州國芳天街，在龍湖商業接手之前已擱置十年。作為區域首個中高端大型綜合體，杭州國芳天街以閃亮的開業成績為項目帶來新生，同時也有效助力區域消費能級提升。延續首進品牌策略，杭州國芳天街四分之一品牌首進杭州區域，為區域內30余萬居民迭代高品質的消費和生活體驗。

龍湖杭州國芳天街

如“生活有芳 The Way to Better Life”的腳本，杭州國芳天街為當地居民打通了一條通往美好生活的路徑。

過往，結合區域特質，龍湖商業為每個項目精心設計的獨特 “故事腳本”，不僅能夠讓每座購物中心都有著極高辨識度，同時也助力項目更好契合當地消費結構與消費習慣。

在“輕重并舉”的戰略下，龍湖商業同樣將這種“差異化”的打法，帶到了輕資產項目的打造之中。作為龍湖全國首個開業的輕資產星悅薈項目，龍湖愛加兩江星悅薈鎖定區域品質中產家庭和新貴潮流白領兩大目標客群，以精致生活中心為導向，致力于為消費者提供觸手可得的理想生活范本。

招商率達99%、開業率超97%，160家的品牌，多家西南、重慶首進，超20家區域首進，開業當天，龍湖愛加兩江星悅薈便在社交媒體上高調出圈，開業三日銷售額1365萬，客流合計26.98萬。

龍湖愛加兩江星悅薈開業現場

一直以來，城市商業項目的聚合均被視為一把雙刃劍，在深層次捕捉區域消費崛起機遇的同時，也存在陷入同質化競爭和分流的風險。對于輕資產項目更是如此，如何避免與現有商業體的惡性競爭，是這個新模式成長中遇到的一大難題。

龍湖商業的區域協同和差異化運營策略，恰好是破局的關鍵。在杭州，位于金沙湖CBD核心板塊的杭州吾角天街，與距離700米的金沙天街，便形成了錯位經營、互通導流的良性局面。不同于金沙天街的商業“航母”定位，吾角天街瞄準板塊內高校客群，打造Z世代青年主場，開啟雙天街協同模式。

如吾角天街開業現場和金沙天街“66天街歡搶節”現場設置兩方顧客互通的“X動力能量站”。開業后，吾角天街也通過各個節點的聯動如七夕、“26h生活圈”等開展聯動活動，實現“雙子星”的聯動互通，為所處金沙大道重新賦名“天街大道”。

龍湖杭州吾角天街

如今，兩個項目長期霸榜大眾點評區域熱門購物中心首位，聯手重塑城東商業活力，鏈接起區域客群生活消費的多元需求。

不斷積累對城市發展脈絡和消費趨勢的洞察，繼而形成區域協同優勢，是龍湖商業運營經驗的一次兌現，也是龍湖商業整體實力的一個縮影。

數據顯示，在2022年行業整體波動的背景下，龍湖商業展現出頭部運營商強勁的抗風險力和韌性生長力，整體租金仍保持16%的同比增長至94.3億元，5年復合增長27%，全年出租率達93.9%，且過半項目同比正向增長，穩居國內商業項目的第一梯隊。

厚積方能薄發，“知重”方可“御輕”，在多年“持商業”的戰略加持下，龍湖沉淀的綜合管理能力、品牌影響力，正構筑起其輕資產外拓的核心支撐。

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搶占先機

網格化布局的第二路徑

龍湖商業輕重并舉戰略的推進，為網格化布局提供了強大的支持。

近年來，龍湖商業保持著雙位數的新開商場數量，并形成了可觀的商業規模。截止2022年12月31日，龍湖商業已進駐全國32個城市，累計開業運營商業達76座，建筑面積達722萬㎡。

龍湖杭州國芳天街開業現場

依托差異化的定位與協同發展的思路，龍湖商業的網格化布局釋放出巨大能量。而在重資產持續推進的同時，輕資產的快速拓展與落地，則成為龍湖商業提升網格化密度的另一條重要路徑。

包括國芳天街、樂山星悅薈等項目在內，在2023年，龍湖商業預計將開業6座輕資產項目。而基于龍湖商業2年超30座的簽約成績單，未來輕資產項目的快速落地已是大概率事件。

結合在地化需求，龍湖商業正以輕資產切入到更多核心城市優質區域。今年以來，龍湖商業接連在西安、南京、杭州等新一線城市完成輕資產簽約，所獲取的項目亦均位于城市發展的封面之上。

其中，西安航天基地項目位于地鐵4號線、15號線雙地鐵上蓋，坐擁區域經濟發展融合、生態環境宜居等因素所帶來的人口紅利。龍湖商業將以全新的天街+TOD+城市公園為導向，開啟航天地標新未來，打造無界生活力中心，助力航天片區成為西安價值新高地。

無獨有偶，南京的麒麟科創園商業項目，將作為江蘇省科研與產業高地的重要消費支撐，承接未來數量可觀的產業人口和居住人群的生活需求。

南京麒麟科創園商業項目

在城市發展的舞臺中央，龍湖商業的精細化運營管理能力加速釋放。事實上，隨著城市發展由增量市場向存量轉型，核心區域的商業用地越發稀缺，而在輕資產的助力下，龍湖商業得以屢屢在一二線城市完成最寶貴資源的獲取。

與此同時，龍湖輕資產的雪球效應也正在呈現。例如，隨著下沙江濱項目的簽約，龍湖于杭州的在手輕資產已達到4座，商業體總數達到了13座，在這座新一線城市，龍湖商業已經成為眾多杭州人生活消費的樞紐。

于重慶、成都、北京、西安、南京、長沙等等一二城市亦是如此。在其背后，輕資產無疑是一顆關鍵的砝碼，不僅撬動區域人居消費升級的新圖景，更是龍湖商業實現城市網格化布局頗具重量的關鍵手。

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運營為王

“空間即服務”的堅守與創新

輕也好，重也好，商業地產都如龍湖的“空間即服務”戰略所說，以有靈魂的空間，以能共情的服務，滿足消費者生活、娛樂、社交等多元需求。在消費變遷加速的當下，空間運營唯有持續求新求變才能葆有活力。20余年于競爭更為殘酷、消費者敏銳度更高的一二線城市打拼下來的經驗，讓龍湖商業得以形成可沉淀、可應變的“空間”打法。

1.首進策略+持續升級

商業空間的核心組成是商戶品牌，品牌協同滿足快速變遷的消費需求，是商業空間服務的基礎要義。依托超6000家合作商戶，400家戰略合作品牌商戶資源，以及首進品牌+特色品牌挖掘+持續升級策略，為項目提供定制化滿足，不斷捕捉新生代消費，保持商業生命力。

從2022年開業項目看，包括青島膠州天街、成都蜀新天街、上海奉賢天街、寧波鄞州天街、北京亦莊天街、重慶高新天街等多數項目，城市/區域首進品牌率均超50%，其中成都蜀新天街，西南、成都及區域首進品牌超60%，青島膠州天街以70%+的區域首進品牌交上了一份全“新”全意的品牌答卷。輕資產項目杭州吾角天街引入20+家杭州首進品牌外，還引入了20+家品牌全新形象店，持續引領城市生活方式。

在營項目持續迭代煥新，開業超10年的北京長楹天街持續活力上新，自2020年以來每年保持450+品牌的高頻升級汰換；聚焦“國際”商圈定位，圍繞首店、首牌、首展、首秀“四首經濟”，重慶時代天街商圈兩年內引入全國首店、西南首店、重慶首店近100家，以及高量級國際品牌近80家。

恒邦·龍湖樂山星悅薈

2.“一個龍湖”生態體系下的數字化賦能

基本功之外，“一個龍湖”生態體系下的數字化則為龍湖商業輕資產實力的助推器。服務商家的自主研發APP小天，龍湖天街小程序等均已成為龍湖商業日常運營的工具，高效連接商戶、商家、消費者，賦能精細化服務。

在“一個龍湖”生態體系下，以瓏珠為紐帶，于包括地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理等任意場景中靈活兌換產品及服務，不斷提升多元空間及服務之間的協同效應，豐富龐大的會員數量，在無論是輕資產還是重資產領域，都形成了龍湖商業突圍的利器之一。另外據了解，為了實現數字化賦能各個航道，龍湖集團在數字科技領域已投入超過百億元，通過“一個龍湖”生態體系強大的智慧科技和科技創新能力驅動，煥新生活及空間服務體驗。

3.創新場景和內容表達

場景及內容體驗的創新表達，打造商業項目獨特的靈魂，獲取與消費者深度的生活方式共鳴和情感鏈接，成為當下流量爭奪戰中的重要手段。龍湖商業顯然也深諳此道。

在深度鏈接消費者情感的諸多嘗試中，龍湖商業原創IP活動異軍突起，以多元的活動形式、豐富的線下體驗，讓商業擺脫了單純售賣的刻板印象。在龍湖商業的三大品牌IP中，“天街歡樂季”已連續六年，在每年辭舊迎新之際為人們開啟通向歡樂的入口；“66天街歡搶節”每年六月如期而至，帶來輕松自在的“遛街”體驗；而“天街廟會”通過對傳統的全新演繹，讓大家享受國潮的歡樂年。

據悉，在今年6月，第六屆“66天街歡搶節”將以“引領城市新風尚”為主題，在全國17座城市展開，一場連接文化、體驗、潮流、社交等多元生活方式的購物盛宴屆時也將拉開帷幕。

天街廟會活動現場

在場景空間上同樣不斷迭代，帶來不一樣的天街體驗。如此次亮相的杭州國芳天街，將空中連廊設計成藝術感的“情緒飄帶”，以“情緒盒子”裝飾與消費者產生情緒交流；沿河步道糅合文藝風尚，上演“鏡花水月”般水與光交織的動人場景，結合天街門口的超大草坪，為市民提供愜意浪漫的、多層次的城市社交空間。

20余年穩健發展，龍湖商業所構建的綜合管理能力，助力其在輕資產賽道中加速奔跑。在“至善龍湖”的基因中，與城共進共生，不斷革新，帶來全新生活想象。