來源/聯(lián)商專欄

撰文/無名

不出意料，前首富許家印最終還是未能逃出“鐵窗”結(jié)局，據(jù)恒大9月28日在港交所發(fā)布的公告顯示公司執(zhí)行董事及董事會(huì)主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。隨著他個(gè)人迷局的“水落石出”，那個(gè)曾經(jīng)無比輝煌、耀目、甚至讓人認(rèn)為“大到不能倒”的宇宙第一房企恒大似乎也即將迎來“大結(jié)局”。

9月28日早間，中國(guó)恒大、恒大汽車、恒大物業(yè)三家恒大系公司發(fā)布公告，公司股份于上午9時(shí)整起短暫停止買賣。那么，許家印事件對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將帶來什么樣的影響？又會(huì)有多大影響？

一、時(shí)間線回顧：究竟是什么“引爆了”許家印？

據(jù)相關(guān)資料顯示，早在2020年，恒大就已表現(xiàn)出爆雷征兆，這可由“商票”見微知著：恒大地產(chǎn)集團(tuán)作為我國(guó)商票簽發(fā)量最高的公司，其簽發(fā)的商票規(guī)模占全國(guó)商票規(guī)模的近十分之一。2020年下半年恒大商票節(jié)節(jié)攀升，部分商票價(jià)格甚至上升至36%，這意味著其融資成本持續(xù)暴增，說明資金已極度緊張且外部資金對(duì)其愈發(fā)謹(jǐn)慎；

自2021年上半年開始，恒大陸續(xù)出現(xiàn)理財(cái)產(chǎn)品、承兌商票、債券等無法兌償情況，這說明其現(xiàn)金流已然出現(xiàn)崩潰之勢(shì)。

2021年7月起，銀行、地方政府、國(guó)資、廣告公司等恒大相關(guān)方接連動(dòng)用法律手段向恒大“追債”；

2021年8月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)約談恒大集團(tuán)高管，指出恒大集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，必須努力保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融穩(wěn)定。這相當(dāng)于對(duì)外正式官宣——確實(shí)出問題了；

2021年12月3日晚間，中國(guó)恒大對(duì)外發(fā)布公告稱：“鑒于目前的流動(dòng)性情況，本集團(tuán)不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財(cái)務(wù)責(zé)任。”隨后廣東省政府約談了恒大集團(tuán)實(shí)控人許家印，應(yīng)恒大集團(tuán)請(qǐng)求，廣東省政府同意向恒大集團(tuán)派出工作組，督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作。至此，恒大暴雷全面“攤牌”。

隨后則拉開了“保交樓”大幕，2022年2月6日，恒大舉行了保交樓開工動(dòng)員大會(huì)，會(huì)上提出了該年要交樓約7000萬平方米、60萬套的目標(biāo)，相當(dāng)于恒大所有保交樓項(xiàng)目中有近50%要在年內(nèi)交付；

時(shí)間進(jìn)入到2023年，7月27日晚，恒大一次性發(fā)出三份可謂“石破天驚”的財(cái)報(bào)，大眾終于對(duì)其真實(shí)財(cái)務(wù)狀況一窺究竟，2.58萬億、2.47萬億、2.44萬億，這是從2021年12月至2022年12月的三個(gè)報(bào)告期內(nèi)的恒大總負(fù)債規(guī)模。這個(gè)數(shù)字如同一顆驚雷，在資本市場(chǎng)中引發(fā)了強(qiáng)烈的震動(dòng)。之前，大眾對(duì)恒大的負(fù)債規(guī)模還停留在2020年末的接近2萬億元債務(wù)規(guī)模，但實(shí)際情況比想象中要惡劣得多；

隨著真實(shí)財(cái)務(wù)狀況的全面披露，業(yè)界反而對(duì)其未來開始愈發(fā)“樂觀”，用投資界的話講，這相當(dāng)于“利空出盡”，既然“蓋子”能被揭開，或意味著已然度過“危險(xiǎn)期”。果不其然，7月28日，恒大汽車成為首家復(fù)牌的“恒大系”公司，隨后恒大物業(yè)在8月3日復(fù)牌，中國(guó)恒大則于8月28日復(fù)牌。值得一提的是：中國(guó)恒大在2022年3月21日即已開始停牌，此次復(fù)牌或意味著解除了退市摘牌的風(fēng)險(xiǎn)。

而當(dāng)業(yè)界開始對(duì)其愈發(fā)樂觀之時(shí)，8月16日恒大地產(chǎn)突發(fā)公告：因其涉嫌信息披露違法違規(guī)，證監(jiān)會(huì)決定對(duì)公司立案，恒大地產(chǎn)當(dāng)日即收到證監(jiān)會(huì)下發(fā)的《立案告知書》。恒大地產(chǎn)對(duì)此事回應(yīng)稱“將積極配合中國(guó)證監(jiān)會(huì)的調(diào)查工作，并嚴(yán)格按照相關(guān)要求履行信息披露義務(wù)”。這讓大家放松的弦再次繃緊，不由在想：是不是發(fā)生了什么？

果不其然，原來是許老板又開始“作妖”，據(jù)外媒披露：8月17日，恒大在美國(guó)紐約申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，但其強(qiáng)調(diào)此舉旨在確保該集團(tuán)的美國(guó)資產(chǎn)在債務(wù)重組過程中不受侵害；而專業(yè)人士卻指出并沒有那么“簡(jiǎn)單”，這其實(shí)是在“暗度陳倉”；

之后的發(fā)展似乎佐證了專業(yè)人士的判斷，9月16日，深圳南山公安于通過官方微信公眾號(hào)公布，公安機(jī)關(guān)對(duì)恒大金融財(cái)富管理（深圳）有限公司杜某等涉嫌犯罪人員采取刑事強(qiáng)制措施。隨后不斷傳出恒大多位高管乃至許家印被抓的傳聞，直至9月28日晚間恒大正式公告確認(rèn)。

通過梳理相關(guān)時(shí)間線或可發(fā)現(xiàn)究竟是什么“引爆了”許家印？答案似乎指向了，在美申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。因?yàn)閷I(yè)人士指出：此舉實(shí)質(zhì)是在“偷梁換柱、渾水摸魚”，目的是在境外重組國(guó)內(nèi)資產(chǎn)（國(guó)外債權(quán)人少且集中），如此則保住極少（國(guó)外或外籍）債權(quán)人利益、置所有國(guó)內(nèi)債權(quán)人利益于不顧。

所以，暴雷初始的2020年他沒事、“天雷滾滾”的2021-2023年上半年他依然沒事，甚至2023年7月停牌17個(gè)月之久的股票得以復(fù)牌，可當(dāng)恒大“在美申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)”后的僅僅1個(gè)月后，他突然被抓，且定性還是“涉及違法犯罪”，究竟是什么引爆了他，答案或可不言而喻。

二、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響

許家印的被抓之于商業(yè)地產(chǎn)、乃至整個(gè)零售服務(wù)業(yè)的影響是多維的、深遠(yuǎn)的、復(fù)雜的，因?yàn)楹愦笤怯钪娴谝淮蠓科螅S家印更是地產(chǎn)界的標(biāo)志性人物，故而他的出事之于行業(yè)具有較大風(fēng)向標(biāo)意義：

從短期來看，這一事件或?qū)⒁l(fā)市場(chǎng)震動(dòng)，給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體穩(wěn)定性、尤其是投資者信心帶來嚴(yán)重沖擊，從而影響各大商業(yè)地產(chǎn)公司的股票價(jià)格及融資能力。要知道當(dāng)下資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)公司有一普遍共識(shí)—“地產(chǎn)已死、秘不發(fā)喪”，投資者信心幾近崩盤，國(guó)家發(fā)出各類重磅政策也收效甚微，而許老板的被抓或意味著一場(chǎng)“波及更高層面的風(fēng)暴”即將來襲，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬們紛紛風(fēng)聲鶴唳，誰還有信心投資地產(chǎn)公司呢？當(dāng)恐慌情緒普遍蔓延，“覆巢之下、焉有完卵”？

從長(zhǎng)期來看，它或?qū)⒌贡菩袠I(yè)內(nèi)部的洗牌與重新布局。雖然恒大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域涉獵不多，但由于它是“風(fēng)向標(biāo)”式的存在，故而許家印的出事或意味著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管將更加嚴(yán)格，而在強(qiáng)監(jiān)管下，“安全的活下去”成為了重中之重，故而戰(zhàn)略收縮或?qū)⒊蔀橐环N“風(fēng)潮”，那些雖已戰(zhàn)略性布局商業(yè)地產(chǎn)、但卻未成勢(shì)且短期內(nèi)無法盈利的房企或?qū)⒓娂姟皸壾嚤洝辔睬笊保绱藙t或會(huì)出現(xiàn)“資產(chǎn)出售與兼并重組潮”。

而相關(guān)趨勢(shì)目前看來已有愈演愈烈之勢(shì)：

佳兆業(yè)：2021年1月出現(xiàn)債務(wù)違約，涉及金額超30億元。此后，該公司采取了一系列措施，包括出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等，以緩解債務(wù)壓力；

寶龍：寶龍地產(chǎn)在2021年4月出現(xiàn)債務(wù)違約，涉及金額超過30億元。該公司同樣通過出售資產(chǎn)和尋求新的融資渠道來緩解財(cái)務(wù)壓力；

世茂：世茂集團(tuán)在2021年10月出現(xiàn)債務(wù)違約，涉及金額超過40億元。解決方式基本一致-出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等；

旭輝：根據(jù)旭輝控股發(fā)布的聯(lián)交所公告，截至2023年6月30日止的六個(gè)月內(nèi)，旭輝控股產(chǎn)生了約89.72億元的虧損，此外旭輝控股未能按時(shí)償還若干境外優(yōu)先票據(jù)的本金和利息以及可換股債券的利息，導(dǎo)致了多個(gè)債務(wù)違約的發(fā)生

但若再看相關(guān)方目前狀況，似乎效果不及預(yù)期，這意味著“拋售與收縮”大潮才剛剛開啟，更高潮的二浪、三浪或已在來的路上。

三、怎么辦？

雖然當(dāng)下的現(xiàn)狀是客觀的、真實(shí)的、乃至是趨勢(shì)性的，但我們也應(yīng)看到：每一次危機(jī)其實(shí)都孕育著機(jī)遇，尤其對(duì)于那些有遠(yuǎn)見、有實(shí)力、步步為營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)公司而言，許家印被抓事件亦或提供了一些前所未有的機(jī)遇，比如：通過兼并重組抄底市場(chǎng)、擴(kuò)大自身市場(chǎng)份額、調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境等。故而主要對(duì)策如下：

1、暫停盲目擴(kuò)張，夯實(shí)基礎(chǔ)、筑牢基本盤

2、堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”，靜待“抄底機(jī)遇”

3、“撲下身子”研究業(yè)務(wù)，查缺補(bǔ)漏、洞察商業(yè)本質(zhì)

4、緊密關(guān)注科技發(fā)展，“小步快跑”式不斷實(shí)踐結(jié)合之道

5、密切關(guān)注“有甩賣可能的同行動(dòng)向”，抓住歷史機(jī)遇期

另一方面，應(yīng)清楚：對(duì)于全行業(yè)及投資者、消費(fèi)者而言，嚴(yán)格的監(jiān)管政策其實(shí)有助于行業(yè)更加規(guī)范、穩(wěn)健的發(fā)展。所以“天下萬物皆一體兩面且能量相等”，應(yīng)辯證審視、思考。

最后再補(bǔ)充一句：除了恒大外，還有一巨頭同樣在美申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，其涉獵商業(yè)地產(chǎn)更深，這是否意味著巨大的機(jī)會(huì)呢？