來源/雷達財經(jīng)

撰文/肖灑

“謹懇請債權人給予時間�！眮淼搅岁P乎生存的關鍵時刻，碧桂園向債權人求助。

10月10日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司尚未支付某債務項下本金金額為4.7億港元的到期款項，公司也預期無法如期或在相關寬限期內(nèi)履行其所有境外債務款項的償付義務。

碧桂園承諾，公司將積極推進境外債務管理措施，公司已聘請中金香港和華利安諾基（中國）擔任財務顧問，來做評估并制定解決方案。

著手化解債務的碧桂園，進入2023年銷售明顯承壓，進而導致公司的現(xiàn)金流承壓。根據(jù)披露，今年1至9月公司銷售金額1549.9億元，同比下降43.9%。截至2023 年6月30日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約1011億元，受限制資金約294.5億元，短期借款約1087億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在銷售未明顯得到改善的形勢下，即使完成了境外債務展期，碧桂園想要專注于經(jīng)營也面臨著資金持續(xù)緊張的挑戰(zhàn)。

最新公告中碧桂園也坦言，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，本集團面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性，預計本集團的流動性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。

在市場人士看來，作為碧桂園掌舵人，楊惠妍迎來關鍵一戰(zhàn)。

01

計劃重組約93億美元境外債務

在融創(chuàng)中國境外債務重組成功上岸后，碧桂園也希望能走這條路。

10月10日早間，碧桂園發(fā)布公告稱，截至本公告日，本公司尚未支付某債務項下本金金額為4.7億港幣的到期款項。

碧桂園表示，本公司也預期無法如期或在相關寬限期內(nèi)履行其所有境外債務款項的償付義務，包括但不限于本公司發(fā)行的美元債券項下的償付義務。該等未付款項可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行或采取強制行動。

同時公司承諾，將積極推進境外債務管理措施，在尊重所有債權人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來實現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結構。

“謹懇請債權人給予時間，”碧桂園表示，以供本公司客觀評估目前所面臨的挑戰(zhàn)并與其顧問共同為所有持份者制定務實可行的最佳解決方案。

為制定解決方案，碧桂園已聘請中國國際金融香港證券有限公司和華利安諾基（中國）有限公司擔任財務顧問及盛德律師事務所擔任法律顧問，協(xié)助評估本集團的資本結構及流動性狀況。

據(jù)統(tǒng)計，碧桂園目前存續(xù)的公開美元債共有15支，本金約93億美元，今年內(nèi)沒有美元債本金到期。

雖然年內(nèi)暫時沒有償還美元債的壓力，但此前的償債風波，讓碧桂園不得不提前行動。今年8月8日，市場消息稱，碧桂園截未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債利息，這兩筆美元債的年中付息日都是每年8月6日。

該消息導致碧桂園境內(nèi)債集體下跌，當時公司回應稱，美元債利息支付都有30天的寬限期，公司仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權人的合法權益。

隨后在9月5日，碧桂園完成上述兩筆合計2250萬美元的境外債票息支付。在寬限期的最后時刻完成支付，雖然碧桂園沒有出現(xiàn)實質(zhì)性違約，但卻也從側面證實了公司性流動存在壓力的事實。

另據(jù)樂居財經(jīng)，10月16日，碧桂園將面臨兩筆合共6680萬美元的境外美元債利息到期，支付寬限期為30日。

基于現(xiàn)實的局面，碧桂園已無退路，必須奮力一搏。需要注意的是，境外債務重組也非一蹴而就，龍光集團曾計劃在今年2月中旬前完成對境外債務重組方案的調(diào)整，且公司計劃爭取在4月底前重組方案獲得債權人的同意通過。然而至今遲遲未見進展，相似處境的還有中國奧園。

近兩年，房企流動性危機頻出，債務重組被視為緩解燃眉之急、以時間換空間的重要手段。碧桂園此番重組前景如何，尚待進一步觀察。

02

總負債規(guī)模約1.36萬億元

境外債務重組結果如何，值得期待。境內(nèi)債務方面，碧桂園已經(jīng)先行一步順利完成展期。

10月10日的公告顯示，截至本公告日，本集團共9筆境內(nèi)公司債券本金共計約人民幣147億元的展期方案已獲得相關債券持有人的必要同意，為本集團換來了集中精力恢復運營的時間與空間。

公開資料顯示，自8月14日起，碧桂園地產(chǎn)旗下11只境內(nèi)債在上交所停牌。9月1日，碧桂園公告第一只私募債“16碧園05”的展期獲得債權人通過，另外8只陸續(xù)在9月中旬獲得通過。

具體來看，展期的9只境內(nèi)債券涉及金額約147.02億元，展期方案大體相同，每只債券延期三年，本金分期支付，前期支付比例較低，較大份額都是在第三年支付。

在展期之外，碧桂園也提供了增信措施，拿出福建龍巖、海陽、江蘇沭陽、淮安、興化的等項目公司股權質(zhì)押。

境內(nèi)債完成展期，無疑緩解了碧桂園的短期資金壓力，但目前來看還不到喘息的時候。

10月10日晚間，建滔集團有限公司在港交所公告稱，碧桂園未能根據(jù)融資協(xié)議償還建滔集團15.98億港元的款項，向碧桂園發(fā)出法定要求償債書。

今年8月30日，碧桂園宣布，擬向建滔集團全資附屬公司永恒信貸有限公司配售約3.51億股，每股價格0.77元，據(jù)此以總代價2.7億元擬將抵銷根據(jù)融資協(xié)議欠永恒信貸的部分金額約3.19億元。

碧桂園董事認為，債轉股可以盡量減少集團的現(xiàn)金流出。實際上，短期內(nèi)現(xiàn)金流不足，也是碧桂園需要面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。

歷史數(shù)據(jù)顯示，碧桂園籌資活動中的現(xiàn)金流凈額2020-2022年呈大幅流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億元、129.04億元和586.88億元。

公告中碧桂園坦言，自2020年以來，本集團融資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，在融資環(huán)境極其艱難的情況下，本集團堅持通過銷售回款及存量現(xiàn)金資源履行償付義務。然而，當前本集團銷售和融資面臨嚴峻挑戰(zhàn)，賬面可動用資金仍然持續(xù)減少。

財報顯示，截至2023年上半年，碧桂園共有現(xiàn)金余額約1305.69億元，同比減少169.81億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1011.15億元，受限制現(xiàn)金約為294.54億元。

從整體債務規(guī)模方面來看，截至今年6月底，碧桂園的總資產(chǎn)約1.62萬億元，總負債約1.36萬億元，凈資產(chǎn)約0.26萬億元。

在1.36萬億總負債中，合同負債余額達6036億元，這類負債屬于預收樓款，無需現(xiàn)金償還，屆時房屋交付后可結轉為收入。另外同期公司總有息負債余額為2579.1億元，其中在12個月內(nèi)到期的債務為1087.03億元。

綜合來看，雖然碧桂園的凈資產(chǎn)仍然充足，截至上半年末約為2544億元，但由于歷史上三四線城市土儲占比較高，公司的資產(chǎn)質(zhì)量算不上優(yōu)質(zhì)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比高達60%。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，目前政策惠及面主要體現(xiàn)在一二線城市，而碧桂園的布局以三四線城市為主，獲得喘息機會后，如何重新回到“牌桌”上，才是碧桂園要解決的首要問題。

03

經(jīng)營壓力猶存

“2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，雖然本公司對本輪調(diào)整周期有所預判，但本次市場下行的深度和持續(xù)度依舊超出了本公司預期�！卑肽陥笾斜坦饒@管理層直言。

這些超出預期的判斷包括，公司未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力等。

從財報來看，公司不僅面臨著償債壓力，盈利也變得困難。今年上半年，碧桂園實現(xiàn)總收入約2263億元，同比上升39.4%，并錄得242.6億元毛虧損，歸母核心凈虧損為453.5億元。

公司解釋稱，為保交付、保運營而對部分資產(chǎn)做了一些量價平衡的安排，加之前期低毛利項目逐漸進入結算周期，以及對物業(yè)項目計提的減值增加，對期內(nèi)毛利及利潤構成了顯著壓力。

同時，由于地產(chǎn)銷售端量價的下滑，2023年1-9月，碧桂園實現(xiàn)權益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。

碧桂園表示，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，公司面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性，預計本集團的流動性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。

銷售回款緩慢，加上融資渠道不暢，碧桂園也通過出售資產(chǎn)自救。8 月 25 日，碧桂園將其所持有的廣州亞運城項目 26.67% 股權以 12.92 億元出售予以中海地產(chǎn)。

此外，碧桂園還采取了減緩拿地、優(yōu)化人員結構等方式來降本增效。據(jù)中國企業(yè)家雜志，今年上半年，超過1萬名員工離開碧桂園。

然而，房企的生存與大環(huán)境密切相關，在市場深度調(diào)整的大背景下，這些自救動作的作用或有限。

在謝逸楓看來，即便境內(nèi)外債務重組成功，對于企業(yè)而言，也并非一勞永逸，只能緩解一段時間的“燃眉之急”。

碧桂園也深知困難的嚴峻性，稱公司雖已竭盡全力探索過包括資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流以繼續(xù)履行財務承諾，但在當前市場環(huán)境下仍難以在短期內(nèi)迅速補充足額的現(xiàn)金流以改善流動性，導致本集團的現(xiàn)金狀況依舊顯著承壓。

顯然，強調(diào)“積極解決問題，堅決不躺平”的碧桂園，想要趟過這場流動性危機，還需更多努力和措施。