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撰文/灰灰

上海黃埔老城廂的東北部，綿延著一片彩椽畫棟、飛檐聳脊的仿古建筑群。一到假日，人山人海，也是外地游客的“魔都必打卡選項(xiàng)”。

這就是大名鼎鼎的上海城隍廟與上海豫園，由此組成的大豫園商圈也一直是黃浦城市更新中的重點(diǎn)內(nèi)容之一。

如今，豫園商城人流如織，二期和三期的福佑地塊正在建設(shè)；BFC外灘金融中心年輕人聚集，已是城市潮流地標(biāo)。而商圈內(nèi)仍然有兩大“老大難”商業(yè)，至今“荒廢”，一個(gè)是豫園二期邊上的英皇明星城，另一個(gè)是豫園二期與福佑地塊之間的城隍廟廣場(chǎng)項(xiàng)目，已經(jīng)是豫園的一塊“心病”。

近日，城隍廟廣場(chǎng)項(xiàng)目二次拍賣，又一次將市場(chǎng)目光聚焦于此。

01

爛尾近十年，即將二次拍賣

9月4日，阿里司法拍賣平臺(tái)公示了“黃浦區(qū)豫園街道560街坊1/3丘(方浜中路168號(hào)等)房地產(chǎn)”的信息，起拍價(jià)14.245億元，評(píng)估價(jià)20.35億元，將于2024年10月13日開始拍賣。

根據(jù)拍賣信息，該物業(yè)建筑面積共計(jì)3.61萬㎡，土地使用權(quán)面積1.30萬㎡(包括出讓用地9970㎡，劃撥用地3000㎡)。地下2層及地下1層部分為停車庫(kù)，地下1層部分及地上3層為商業(yè)部分。

截至發(fā)稿，未有人報(bào)名。

值得一提的是，該地塊的土地年限到2044年，距今也僅剩20年時(shí)間，如果順利接手并改造后，剩余的土地使用年限還不到20年。

這已經(jīng)不是城隍廟廣場(chǎng)項(xiàng)目首次被抬上拍賣平臺(tái)。2023年10月9日，該項(xiàng)目以10億的起拍價(jià)上架阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺(tái)，另含債權(quán)本金及利息共計(jì)18.76億元，但最終無人問津而流拍。

2006年，Cargill Financial Services以8.7億的價(jià)格從豫園商城、上海復(fù)星商投、豫園房產(chǎn)手上拿下上海城隍廟廣場(chǎng)置業(yè)的100%股權(quán)。并于2007年11月，將項(xiàng)目命為“豫龍坊”，且在2008年初正式開業(yè)。

然而僅一年時(shí)間，2009年9月就交給了盈石管理，并更名為“豫城時(shí)尚”，但是依然不見起色。2013年，光耀東方接盤，9億完成收購(gòu)并啟動(dòng)新一輪改造，然而一直沒有完成，尤其是2017年光耀東方老板去世后內(nèi)部問題凸顯，最終發(fā)生債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目就一直停工。

這些年，城隍廟廣場(chǎng)項(xiàng)目一直沒有動(dòng)靜，直到去年首次被拍賣。

如今二次出售，結(jié)果如何還未可知。

02

豫園商圈，期待巔峰

南京西路的恒隆廣場(chǎng)、陸家嘴的國(guó)金中心、虹橋的金虹橋國(guó)際中心，是上海最早的三棟百億大樓。這樣的榮譽(yù)，百年前的黃埔也曾擁有，以繁華的商業(yè)冠絕上海，而作為黃埔重要的商圈之一，豫園也被寄予厚望。

只不過現(xiàn)實(shí)是，雖然豫園商圈人聲鼎沸，但更像旅游景點(diǎn)，而不是一個(gè)真正有影響力的商業(yè)中心。

在豫園的商業(yè)發(fā)展過程中，城隍廟廣場(chǎng)是其一，還有一個(gè)“痛點(diǎn)”是已經(jīng)爛尾了20年的英皇明星城。

英皇明星城，西臨河南南路、東臨候家路、北至吳家弄、南至紫華路，占地面積約2.2萬㎡，最初規(guī)劃的建筑面積高達(dá)11萬㎡。1994年，香港英皇(國(guó)際)集團(tuán)競(jìng)得該地塊，并在1997年由英皇(國(guó)際)集團(tuán)及其旗下的英皇酒店成立英皇(上海)有限公司開發(fā)英皇明星城項(xiàng)目。

▲英皇明星城效果圖

最初該項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容是：街區(qū)式的主題商業(yè)空間，以跨時(shí)空的“老上海明星街”與“時(shí)尚星光大道”營(yíng)造出動(dòng)人的商業(yè)氛圍；以復(fù)合的觀演式退臺(tái)中庭空間，強(qiáng)化大型商業(yè)中心的共享性城市角色；立體全方位通達(dá)的交通動(dòng)線組織，使本項(xiàng)目與城市保持健康的交流，為項(xiàng)目本身及區(qū)域增添活力。

同時(shí)，效果圖也公開過。

在2004年之前的整整十年時(shí)間里，英皇老板在1995年邀請(qǐng)了成龍、張國(guó)榮、梅艷芳、譚詠麟等一眾港臺(tái)明星選址考察，并在1996年也邀請(qǐng)了眾多明星參與奠基動(dòng)土儀式，但項(xiàng)目工程實(shí)際上沒有什么進(jìn)展。

2004年，英皇宣布將與深圳市聯(lián)合金豪投資發(fā)展有限公司(金豪投資)聯(lián)合對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)該項(xiàng)目，次年這個(gè)項(xiàng)目終于迎來了歷史性進(jìn)展。

2005年，英皇明星城正式動(dòng)工，動(dòng)工當(dāng)日，聲勢(shì)浩大，容祖兒、謝霆鋒、鄭希怡、王杰、陸毅、瞿穎等一線明星出席。

▲英皇明星城效果圖

然而，不久后，英皇與金豪投資就產(chǎn)生分歧。英皇在2006年發(fā)起訴訟，要求法院確認(rèn)其與深圳的金豪投資的合作協(xié)議已經(jīng)終止，由英皇(國(guó)際)集團(tuán)及其旗下的英皇酒店全面接管上海豫園項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

該項(xiàng)目2007年7月后又開始停工，成為“最大的爛尾樓”之一。如今該項(xiàng)目也毫無進(jìn)展。

寫在最后

兩大重磅商業(yè)的停滯，對(duì)豫園商圈的提升無疑是一大損失。如今的豫園商業(yè)，依然靠豫園商城和BFC外灘金融中心，未來豫園二期和三期的福佑地塊建成開業(yè)后，商圈的商業(yè)能級(jí)也會(huì)得到提振。

如果上海城隍廟廣場(chǎng)能夠成功出售，被盤活后，未來豫園商業(yè)版圖也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，有望達(dá)到百億規(guī)模。