出品/投中網(wǎng) 

撰文/陳美

劉強(qiáng)東最近可謂是動(dòng)作頻頻，在海外開啟“買買買”模式。

最新消息顯示，京東旗下基礎(chǔ)設(shè)施投資與資產(chǎn)管理平臺(tái)——京東產(chǎn)發(fā)，將與瑞士合眾集團(tuán)、高瓴支持的Eza Hill，從凱德騰飛房產(chǎn)信托手里收購(gòu)新加坡四處物流資產(chǎn)，交易價(jià)格為3.06億新元，約17億元。這意味著劉強(qiáng)東又出手了。

值得一提的是，除了與高瓴支持的Eza Hill一起搞收購(gòu)，高瓴本身也是京東產(chǎn)發(fā)，以及母公司京東集團(tuán)的投資人。CVSource投中數(shù)據(jù)顯示，在京東產(chǎn)發(fā)僅有的兩輪融資中，高瓴資本均現(xiàn)身支持，參與前者A輪、B輪融資，兩輪融資共計(jì)完成15億美元（約合107.02億人民幣）金額。

而在京東集團(tuán)的早期融資中，高瓴資本也作為C輪融資的投資人，參與到當(dāng)年9.61億美元（約合68.57億人民幣）的融資。

17億元，劉強(qiáng)東又買了

說(shuō)這筆物流資產(chǎn)收購(gòu)案之前，先來(lái)看劉強(qiáng)東最近的動(dòng)作。

一是，砸180億元收購(gòu)歐洲消費(fèi)電子產(chǎn)品零售商CECONOMY；二是，可能以40億港元價(jià)格收購(gòu)香港佳寶食品。這兩筆交易加起來(lái)，劉強(qiáng)東要掏出整整200億元用于收購(gòu)。

劉強(qiáng)東為何突然如此大手筆？國(guó)際化可能是重要原因。劉強(qiáng)東曾表示，國(guó)際化是京東未來(lái)最重要的方向之一。目前，京東在海外已有2000多名員工，物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋19個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

如果這兩筆收購(gòu)案順利落地，在國(guó)際化戰(zhàn)略上，京東在歐洲和香港就有了橋頭堡。因此，下一步“物流”必然是京東布局的領(lǐng)域。

再回過(guò)頭來(lái)看，京東產(chǎn)發(fā)的這筆收購(gòu)。劉強(qiáng)東要買的物流資產(chǎn)，位于新加坡烏美路的工業(yè)資產(chǎn)、樟宜南街、裕廊東大廈（大士裕廊工業(yè)區(qū)附近），以及班丹大道的物流倉(cāng)庫(kù)。

其中，位于新加坡班丹大道的Senkee，是上述四項(xiàng)物流資產(chǎn)中規(guī)模最大、價(jià)值最高的物流樞紐，總建筑面積約87842平方米，售價(jià)達(dá)1.4億新元，約占總交易價(jià)的一半。

位于烏美路、樟宜南街、裕廊東大廈的物流倉(cāng)庫(kù)，有明顯的產(chǎn)業(yè)和地域優(yōu)勢(shì)。烏美路作為新加坡重要的工業(yè)區(qū)域，匯聚了眾多電子、精密制造等企業(yè)，已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈上下游配套，與京東主營(yíng)的家電零售業(yè)務(wù)相匹配。

樟宜南街的倉(cāng)庫(kù)臨近樟宜機(jī)場(chǎng)，航空貨運(yùn)優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，對(duì)于時(shí)效性要求極高的電子產(chǎn)品、生鮮食品等貨物運(yùn)輸極為有利；裕廊東大廈在大士裕廊工業(yè)區(qū)附近，該工業(yè)區(qū)是新加坡重要的制造業(yè)基地，物流倉(cāng)庫(kù)能夠及時(shí)響應(yīng)區(qū)內(nèi)企業(yè)的原材料采購(gòu)與產(chǎn)品配送需求，與制造業(yè)生產(chǎn)節(jié)奏緊密配合。

由此，產(chǎn)業(yè)集聚、交通與容量?jī)?yōu)勢(shì)，成為劉強(qiáng)東此次收購(gòu)的關(guān)鍵詞。報(bào)道顯示，被收購(gòu)的四處物業(yè)總建筑面積約186,346平方米，平均剩余土地年限約27年，平均剩余租期約1.6年。

浮現(xiàn)高瓴身影，共同籌備10億美元REIT

值得關(guān)注的是，這次出手，并不是劉強(qiáng)東單打獨(dú)斗。他選擇了與瑞士合眾集團(tuán)、高瓴支持的Eza Hill，進(jìn)行合作。合作方之一的瑞士合眾集團(tuán)，是全球領(lǐng)先投資公司，在多個(gè)國(guó)家和地區(qū)投資了多個(gè)大型項(xiàng)目。

另一合作方——Eza Hill，身后則有高瓴身影。投中網(wǎng)了解到，Eza Hill由高瓴通過(guò)Rava Partners設(shè)立，前者為Rava Partners的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)。最新消息顯示，Rava Partners已宣布，向某主權(quán)財(cái)富基金出售兩組此前由其開發(fā)，并持有的日本多戶住宅投資資產(chǎn)池，總價(jià)值約490億日元（約合23.6億人民幣）。

作為交易的一部分，該主權(quán)財(cái)富基金將委托Rava Partners繼續(xù)擔(dān)任這兩組投資池的主要資產(chǎn)管理方。據(jù)悉，這些資產(chǎn)主要位于東京、大阪等日本主要城市。

此次與劉強(qiáng)東聯(lián)合收購(gòu)新加坡物流資產(chǎn)，便是EZA Hill的最新動(dòng)作。數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，Eza Hill持續(xù)在東南亞“掃貨”。

2024年11月，EZA Hill便從ESR管理的基金LILV Portfolio手里，收購(gòu)了總價(jià)值1.48億美元（約合10.56億人民幣）的三項(xiàng)雅加達(dá)物流資產(chǎn)。該項(xiàng)目三項(xiàng)物流資產(chǎn)位于印度尼西亞的大雅加達(dá)地區(qū)，包括Cikarang、Cibitung和Cileungsi。由于地區(qū)地理位置優(yōu)越、交通條件便利，這些資產(chǎn)成為物流和制造業(yè)的理想選擇。

收購(gòu)后，劉強(qiáng)東計(jì)劃將該資產(chǎn)納入REIT資產(chǎn)池。目前，三方正就最終資產(chǎn)組合進(jìn)行磋商，計(jì)劃最早于明年在新加坡交易所掛牌。

眾所周知，納入REIT資產(chǎn)池最大的好處，就是快速回籠資金。一方面，REIT掛牌新加坡交易所后，劉強(qiáng)東可快速盤活資本，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性更強(qiáng)的金融資產(chǎn)；另一方面，京東系能形成“融資-投資-融資”的再循環(huán)。

除這筆收購(gòu)，劉強(qiáng)東還計(jì)劃與瑞士合眾集團(tuán)、Eza Hill，共同籌備房地產(chǎn)投資信托（REIT），目標(biāo)規(guī)模超10億美元（約合71.35億人民幣）。這將是新加坡REIT市場(chǎng)逾一年來(lái)最大規(guī)模的新晉基金，折射市場(chǎng)回暖信心。

劉強(qiáng)東全球“鋪路”供應(yīng)鏈

從操作手法上看，這不是劉強(qiáng)東第一次與PE大佬聯(lián)手，搞事情。

2024年底，京東產(chǎn)發(fā)就與鼎暉投資及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，共同完成了一筆50億物流基礎(chǔ)設(shè)施基金的募集。該基金將投資大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等核心城市戰(zhàn)略集群的7處高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)智慧物流園區(qū)，建筑面積超過(guò)90萬(wàn)平方米，主要服務(wù)于電商零售、新能源汽車等行業(yè)龍頭企業(yè)，以提升供應(yīng)鏈效率。

對(duì)于供應(yīng)鏈而言，它堪稱劉強(qiáng)東整個(gè)商業(yè)帝國(guó)的基石。在宿遷老家，劉強(qiáng)東豪擲200多億元，重點(diǎn)項(xiàng)目“亞洲一號(hào)”物流中心便坐落于此

在國(guó)際拓展上，今年上半年，劉強(qiáng)東在馬來(lái)西亞和越南，也分別新增3座自營(yíng)海外倉(cāng)，鞏固京東在東南亞地區(qū)的供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)，斥資2.5億澳元，買下京東在澳大利亞的首個(gè)物流中心——Wacol，以拓展其在大洋洲的業(yè)務(wù)版圖。

稍早前，劉強(qiáng)東還進(jìn)軍中東地區(qū)，運(yùn)營(yíng)9個(gè)海外倉(cāng)，覆蓋了阿聯(lián)酋、沙特阿拉伯等國(guó)家，提升京東在該地區(qū)的供應(yīng)鏈能力。到2025年底，劉強(qiáng)東計(jì)劃將全球自營(yíng)海外倉(cāng)面積實(shí)現(xiàn)超100%增長(zhǎng)。

對(duì)于這些物流資產(chǎn)的“買入”，劉強(qiáng)東表示，零售業(yè)永遠(yuǎn)不變的規(guī)律是，行業(yè)一定會(huì)越來(lái)越集中；對(duì)于后端物流業(yè)而言，也是越規(guī)模化，成本越低。

以最近擬收購(gòu)的佳寶超市為例，可以看到，劉強(qiáng)東出手后，直接將供應(yīng)鏈能力從深圳平移到香港。劉強(qiáng)東在利用佳寶的本地運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)快速適應(yīng)香港市場(chǎng)的同時(shí)，也將佳寶超市的生鮮品類納入京東供應(yīng)鏈體系，進(jìn)一步優(yōu)化其在大灣區(qū)的物流和配送服務(wù)。

事實(shí)上，在劉強(qiáng)東的商業(yè)版圖上，物流資產(chǎn)一直處于核心位置。其旗下?lián)碛械?家上市公司中，4家都與物流有關(guān)，分別是京東物流（02618.HK）、達(dá)達(dá)快送、德邦物流（603056）、中國(guó)物流資產(chǎn)（01589.HK）。盡管達(dá)達(dá)快送和中國(guó)物流資產(chǎn)均因被收購(gòu)，而退市，但這并不影響劉強(qiáng)東對(duì)于供應(yīng)鏈建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)。

隨著劉強(qiáng)東與Eza Hill等拿下新加坡物流資產(chǎn)，以及其持續(xù)在全球“鋪路”供應(yīng)鏈能力，其國(guó)際化戰(zhàn)略也逐漸成形。在這一趨勢(shì)下，劉強(qiáng)東的下一個(gè)Buyout，說(shuō)不定正在醞釀中。