2010年的商業地產開發，在宏觀環境方面可謂喜憂參半。一方面，商業經營機構的品牌化、連鎖化趨勢在加速，給商業地產的招商減少了困難；同時，住宅地產的下滑，商鋪投資熱情高漲，這給商業地產的開發更是帶來了福音。

　　另一方面，國家宏觀調控政策特別是金融緊縮政策使得開發商資金鏈高度緊張。其次，住宅地產政策緊縮使得商業地產成為投資洼地。

　　商業地產備受關注的大勢之下，昆明中原研究中心一開始關注、研究昆明2010商業地產市場的變化。昆明中原認為，昆明商業地產主要呈現四大發展趨勢，同時對目前昆明商業分布格局進行了分析。

　　昆明商業地產四大發展趨勢

　　從改革開放以來，昆明和全國一樣，商業的發展也經歷了一個從業態單一向業態豐富、從單純購物向購物休閑化發展的歷程。

　　21世紀以后，昆明商業的發展有四大趨勢。首先，常規的大眾商業競爭激烈，利潤率逐漸下滑。常規的大眾商業主要有綜合超市、專業超市、品牌專營店、專業批發市場以及綜合百貨商場等。這些商業業態，只能滿足單純的購物需要，贏利模式是依賴于大批量低成本進貨帶來的進銷差價，因此很容易造成價格戰的競爭局面。

　　同時，高檔百貨趨于飽和，市場趨于成熟，而競爭開始激烈。昆明高檔百貨原來只有金龍百貨一家，利潤率極高，隨著金龍百貨拆分成金龍和金格兩個層次，并開設了多個連鎖店，再加上金鷹百貨等一批外來的高端百貨進人，高檔服裝百貨的競爭日趨激烈。

　　另外，近年來社區商業和郊區HALL不斷出現，開始分流市中心核心商圈客源。最有代表性的是南北兩大商業中心一一世紀金源MALL和北辰財富中心的出現。郊區商圈的出現，不僅打破了市中心區對商圈的壟斷，而且提升了郊區商業地產的開發水平、開發規模和商業檔次。可以預見，將來昆明越來越多的大體量商業地產開發，將出現在非成熟商圈的郊區或新城區，如呈貢新城、廣福路、新昆洛路、東三環等區域。

　　而休閑商業蓬勃發展亦成為一大趨勢，特別是在非成熟商圈開發商業地產項目，更需要休閑業的帶動。

　　商業網點向新城擴散

　　從昆明商業放量來看，2006年全市城市商業市場網點體量800萬平米，2008-2010年放量超過200萬平米，2010-2011年商業市場網點體量超過1000萬平米。昆明人均商業網店面積在2010年到2011年將達到1.6平米，相比而言，深圳人均商業網店面積在2010年僅為1.38平米。而昆明人均GDP水平遠低于深圳，2009年，深圳人均GDP為9.3萬元，昆明人均GDP則為9400元。

　　新昆明戰略規劃實施以來，昆明迎來高速發展時期。昆明城市商業網點由老城向新城區擴散，主要擴散方向為呈貢。據中原研究，昆明城市化進程步驟在接近50%的水平下，老城商業網點將擴散往新城，在此基調下，老城商業網點替換率將不斷升高。而新城由于城市建設及居住人口不斷升高，商業網點替換率在短期內將低于老城。

　　昆明商業布局之狀

　　昆明中原認為，從城市的區域特點及功能定位來看，昆明北市區屬整體主干道進入性不佳的主城副中心；南市區則是新城與老城過渡狀況下大盤林立的城市擴張區；西市區是城市房價升高狀況下的樓價洼地區域；東市區則是通往新城的交通要道，城市商業及住宅地產的過渡區；中心老城區在城市發展下，壓力越來越重，或成待改區域。

　　昆明商業目前正呈現向新城發展商業網點的趨勢。不過，新城周邊人文景觀及娛樂吸引力短期內將無法與老城抗衡，中后期將超越老城區。新城的道路、公交、停車場密度、車流量以及消費吸引力、商圈繁華度、商圈知名度、業態多樣性、購物便利性將在中后期從軟硬件配套兩方面超越老城區。因此新城商業發展潛力在中后期將超越老城區。

　　據昆明中原分析，從城市商業中長期發展來看，西市區商業可能受工業區域影響，中長期內更可能發展成區域消費中心。東市區地處城市商業發展過渡的必經區域，中期內價值較大，待其城市化水平接近70%后或會出現商業邊緣現象，影響后期商業升值潛力。南市區偏向發展中高端消費的商業中心，在中長期內將得到極大發展。北市區因受制于城市地貌、道路交通的影響，其中長期商業發展會有一定局限性。
　　（昆明日報 記者嚴天秀）