母公司新燕莎控股進(jìn)入上市公司西單商場(chǎng)體系、西單商場(chǎng)去年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)均超過(guò)兩成，繼續(xù)在北京主流商場(chǎng)中位居前列，這些對(duì)業(yè)界頗有影響的焦點(diǎn)事件，似乎令金源新燕莎MALL的掌門(mén)人傅躍紅更加“心如止水”。研究消費(fèi)趨勢(shì)，進(jìn)而調(diào)整品牌和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，這些看似稀松平常的經(jīng)營(yíng)策略，依然是金源新燕莎MALL的戰(zhàn)略重頭戲。

　　繼續(xù)調(diào)品牌改環(huán)境

　　只用了短短3年就實(shí)現(xiàn)了盈利，金源新燕莎MALL打破了大型商業(yè)企業(yè)普遍面臨5-7年磨合期的商業(yè)規(guī)律。在日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和租金每年超過(guò)億元的情況下，金源新燕莎MALL的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)每年都保持20%的增長(zhǎng)，超過(guò)國(guó)內(nèi)和北京零售市場(chǎng)的整體水平。去年，金源新燕莎MALL再次延續(xù)了這一增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商場(chǎng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)再次實(shí)現(xiàn)超過(guò)兩成的增長(zhǎng)。

　　拋開(kāi)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不談，如果按照商業(yè)專(zhuān)家購(gòu)物中心出租率超過(guò)85%才是一家成功商場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)衡量，金源新燕莎MALL的商鋪出租率是100%，品牌開(kāi)業(yè)率為98%。這一數(shù)據(jù)同樣在京城商場(chǎng)中位居前列。

　　盡管對(duì)于金源新燕莎MALL成功的秘訣，總經(jīng)理傅躍紅只是表示，在合適的時(shí)機(jī)開(kāi)一家合適的購(gòu)物中心。但事實(shí)遠(yuǎn)非這般簡(jiǎn)單，金源新燕莎MALL的成功背后，是該商場(chǎng)立足于實(shí)體運(yùn)營(yíng)，不斷強(qiáng)化這一優(yōu)勢(shì)的成果。

　　在傅躍紅看來(lái)，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)并不神秘，就是通過(guò)更加細(xì)致地研究消費(fèi)者，從而向其提供合適商品的過(guò)程。從開(kāi)業(yè)伊始，商場(chǎng)每3個(gè)月會(huì)做一次市場(chǎng)調(diào)研，了解顧客的消費(fèi)習(xí)慣，并以此不斷調(diào)整賣(mài)場(chǎng)的規(guī)劃布局。同時(shí)，金源新燕莎MALL開(kāi)始召開(kāi)研討會(huì)，請(qǐng)教業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和消費(fèi)者，從他們的角度了解商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的不足。其中，最有趣的一次是“外國(guó)人眼中的金源新燕莎MALL”研討會(huì)，商場(chǎng)向外國(guó)人請(qǐng)教他們喜歡去購(gòu)物中心購(gòu)物的原因。

　　目前，時(shí)尚、休閑和家庭類(lèi)消費(fèi)已經(jīng)日趨主流，一些終端定位的男女正裝在市場(chǎng)中的表現(xiàn)已經(jīng)大不如前，金源新燕莎MALL今年將就這一趨勢(shì)，圍繞品牌調(diào)整做文章。

　　傅躍紅表示，金源新燕莎MALL今年將對(duì)店內(nèi)10%的品牌進(jìn)行置換。事實(shí)上，提升娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)的比例，是近年來(lái)商場(chǎng)的一項(xiàng)必修課。通過(guò)不斷調(diào)整，商場(chǎng)娛樂(lè)、休閑、餐飲的比重一直在上升，已經(jīng)由最初的不到20%提高到30%。

　　除了繼續(xù)提升品牌之外，金源新燕莎MALL還將在今年進(jìn)行內(nèi)外部環(huán)境的改造。據(jù)悉，商場(chǎng)外部環(huán)境將由商場(chǎng)的物業(yè)方負(fù)責(zé)。而對(duì)于賣(mài)場(chǎng)氛圍的提升，傅躍紅告訴記者，商場(chǎng)將聘請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司對(duì)商場(chǎng)的硬件環(huán)節(jié)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。

　　內(nèi)功是運(yùn)營(yíng)的保證

　　業(yè)態(tài)、品牌更加貼近消費(fèi)者需求以及環(huán)境的改善，可以使消費(fèi)者親身感受，但商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)卻并非表面這般簡(jiǎn)單。如何更好地服務(wù)商戶，使其能夠?yàn)橄M(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)的商品和優(yōu)異的服務(wù)，才是一家商場(chǎng)成敗的關(guān)鍵。

　　事實(shí)上，金源新燕莎MALL的成長(zhǎng)并非一帆風(fēng)順。在開(kāi)業(yè)初期，由于經(jīng)營(yíng)困難，為了能夠留住商戶，金源新燕莎MALL決定為先期入駐的600多個(gè)品牌實(shí)施培育期租金優(yōu)惠等政策。而且，即使面臨虧損，商場(chǎng)也沒(méi)有縮減物業(yè)服務(wù)的力量。從開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在，金源新燕莎MALL的清潔工、維修人員沒(méi)有減少一人。相反，商場(chǎng)還在不斷增加免費(fèi)的服務(wù)項(xiàng)目。傅躍紅告訴記者，在開(kāi)業(yè)前幾年，不少商戶都是按照7.5折、8.5折的優(yōu)惠政策繳納租金，隨著商場(chǎng)客流的提升，商戶銷(xiāo)售額的不斷增加，租金才逐漸回到正常水平。在傅躍紅看來(lái)，這意味著如果商戶不盈利，商場(chǎng)也不會(huì)靠收租金“過(guò)活”。

　　在商戶、消費(fèi)者認(rèn)可商場(chǎng)的背后，是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不懈努力的結(jié)果。“更加國(guó)際化”，這是傅躍紅對(duì)于商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的要求。盡管言簡(jiǎn)意賅，但實(shí)現(xiàn)起來(lái)卻并不容易。傅躍紅認(rèn)為，金源新燕莎MALL是一家大型購(gòu)物中心，它的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)由品牌商、商場(chǎng)員工雙方組成，自己的工作就是將雙方“捏合”到一起。

　　值得注意的是，金源新燕莎MALL的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)基本保持穩(wěn)定，每年人員的流動(dòng)率不超過(guò)5%，這是企業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展的基石。其實(shí)，商業(yè)領(lǐng)域的誘惑很多，傅躍紅就曾多次拒絕來(lái)自國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)的邀請(qǐng)。掌門(mén)人的以身作則，顯然在潛移默化地影響著每一位員工。

　　事實(shí)上，金源新燕莎MALL對(duì)于員工的吸引力不止于此，對(duì)于傅躍紅而言，幫助員工的孩子聯(lián)系學(xué)校等私事，也成了她分內(nèi)的事情。她認(rèn)為，商業(yè)服務(wù)業(yè)是極為本土化的行業(yè)，所以，每到過(guò)年、過(guò)節(jié)，商場(chǎng)都會(huì)為員工準(zhǔn)備過(guò)節(jié)用品，包括米、面、糧、油等。而且，員工在商場(chǎng)工作經(jīng)常需要周末加班，金源新燕莎MALL還不定期地為他們發(fā)放電影票，讓其家屬前來(lái)賣(mài)場(chǎng)休閑。這些因素或許才是金源新燕莎MALL留住人才的秘訣。

　　人性化的管理帶來(lái)的是員工不斷用工作成績(jī)回報(bào)商場(chǎng)。據(jù)傅躍紅介紹，對(duì)于金源新燕莎MALL這家大商場(chǎng)而言，巨大的勞動(dòng)量難以想象。

　　對(duì)新鮮事物保持關(guān)注

　　目前，北京商業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展階段，眾多新品牌進(jìn)入京城零售終端的同時(shí)，也帶來(lái)了不少新穎的營(yíng)銷(xiāo)模式，微博營(yíng)銷(xiāo)就是其中之一。

　　北京商場(chǎng)的微博熱潮始于去年。目前，繼中友百貨、君太百貨之后，新世界百貨、當(dāng)代商城等京城主流商場(chǎng)大多已經(jīng)開(kāi)通官方微博。在較早一批開(kāi)通微博的商場(chǎng)中，朝陽(yáng)大悅城的粉絲群超過(guò)1.3萬(wàn)人，中友百貨、君太百貨和新世界百貨的粉絲數(shù)量也達(dá)到數(shù)千人。

　　對(duì)于零售領(lǐng)域出現(xiàn)的新動(dòng)態(tài)，傅躍紅始終保持著高度關(guān)注。不過(guò)，就像對(duì)待目前發(fā)展得如火如荼的網(wǎng)購(gòu)一樣，傅躍紅始終和這些非傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的事物“保持距離”。
　　（北京商報(bào) 記者李鐸）