來源/首席商業評論

撰文/星影

萬達集團最近的新聞有點多。

首先是因為一起廣東河源的地產項目糾紛，萬達地產被上海市第二中級人民法院列為失信被執行人，合計需強制執行10.87億元。而相關的萬達地產原法人張霖也被關聯限制高消費。萬達地產成為老賴的消息一度還上了熱搜。

另一個消息是原萬達汽車科技服務有限公司的工商登記已經變更為“泰慶（珠海）汽車科技服務有限公司”，萬達汽車總裁李宏鵬確認離職。這一切都顯示曾經豪言造車的王健林已經徹底放棄了汽車業務。

與此同時，萬達謀劃多年的萬達商管赴港IPO也再次按下暫定鍵。作為萬達廣場的管理平臺，萬達商管已經在2021年和2022年三次遞表港交所申請IPO，最近一次的聆訊期4月24日也已經悄然過去，顯然萬達的上市之路最近再次折戟。有媒體透露，萬達和投資機構簽下了300億股權的上市對賭協議，此番上市失敗，萬達勢必又將面臨一波現金流壓力。

疫情三年萬達的業績反彈了為什么依舊無法上市？學會低調和認錯的王健林是否能通過輕資產模式讓萬達重生？

重啟和反彈，王健林認錯了

三年疫情讓不少大型地產企業走入絕境。曾經風光無限的恒大、碧桂園都在去年陷入了經營危機。讓很多人沒想到的是萬達的調整比其他房企要來得早很多。

2017年被稱為是中國房地產的一個分水嶺。這一年許家印的身價來到了2900億，而王健林的負債卻一度達到了4200億。當時的王健林開始轉型和戰略收縮。這一年萬達出售海外資產、拋售手里的文旅產業。其中融創用438億拿下了南昌萬達茂為代表的13個萬達文旅產業城，富力以不到200億的價格吃下了萬達的77座酒店，當時來看萬達無疑是吃大虧，但現狀是2023年王健林和萬達的日子顯然比其他房企要好過不少。

據一些媒體統計，萬達廣場2022年一年的租金收入就高達500 億元，同比華潤置業183.9億元的租金收入以及龍湖集團119億元，萬達毫無疑問可以被冠上“中國最強包租公”的稱號。

2021年，萬達集團將其輕資產商業運營、數據等相關資源重組，與珠海市政府簽署合作協議，萬達商管落戶珠海橫琴。同時萬達還獲得了珠海國資委30億的戰略投資。2022年，萬達還和河南建業地產達成合作，建業一口氣將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方，萬達整體負責建業各個商業體的招商、租賃和物業管理。據2022年三季度的招股書顯示，萬達商管管理了全國425個商業廣場，其中來自萬達集團的在管商業廣場285座，毛利率已經高達55.9%，管理第三方在管商業廣場140座，毛利率也有32.6%。

兜兜轉轉了幾年，萬達這才發現，除了做招商和物業，其他的項目真的不怎么賺錢。難怪王健林在一次年會上公開認錯：如果從一開始就只搞萬達廣場、旅游度假區，可能早就整出名堂了。

萬達的另一個重點板塊電影也在快速反彈。2023年的春節檔期間萬達電影總分賬8.49億元，在院線中排名第一。春節期間480座萬達廣場客流1.6億人次，收入126.8億元。不過電影的反彈似乎來得太晚，今年的4月19日，萬達電影公告稱，控股股東北京萬達投資有限公司官宣減持公司3%的股份，這些股價的估值約為9.5億元。

疫情期間，萬達廣場的租金可以照收，但對線下影院的沖擊卻是難免的。萬達電影2022年業績預告顯示，公司凈虧損已達13億元至19.5億元。相比春節檔的分賬，還是有點入不敷出。不過下一個暑期檔的來臨或將給萬達電影板塊又一個盈利的窗口。

不出錢，只出力的輕資產模式

今年3月，知乎上一篇名為《說說2023年的萬達商業》引起了網友的關注。該文的作者自稱在萬達工作了兩年，指控萬達的財務數據嚴重造假，包括商鋪數據、客流、直播等數據都有造假的跡象。同時該文的作者也指出在疫情期間多家萬達廣場完成了近乎100%租費收繳率和招商率，在疫情期間線下消費停滯大半年的前提下這些都是不可能完成的任務。

然而目前知乎上的這篇文章已經刪除。對于萬達租金數據造假一說，有專業人士指出，網帖的指控比較片面，主觀臆斷的內容比較多。作為想上市公司，萬達的財務數據都是經過第三方審計的，造假的難度比較高。有熟悉萬達運營策略的人向媒體透露：萬達對旗下商管、酒店等運營業務有著一定的標準，且萬達廣場有滿租才開業的傳統，而且萬達有相對豐富的品牌合作方資源，即使出現店鋪空缺，萬達也可以從備選品牌中選上一家替補，所以近乎滿租的情況也不是不可能發生的。

但也有網友指出，在某些東部城市雖然可以看到人滿為患的萬達廣場，但在一些中西部城市也可以看到一些有很多空置商鋪的萬達廣場。然而出租率和租金收繳率的高低也確實是萬達商管能否完成對賭協議，同時完成融資上市的最重要條件。

為了保證輕裝上陣，有了解萬達集團的人士告訴媒體：其實萬達集團2022年未在公開市場拿地，商業項目都通過輕資產模式獲得。萬達的所謂輕資產模式是指，在萬達廣場的建設中萬達不再投入資金，只負責選址、設計、建造、招商和管理。所產生的租金收益萬達與投資方按三七比例分成。也就是說萬達既不出錢也不出地，只負責幫別人建設和后期運營。

這種不出錢只出力做法優點是每年可以通過分租獲得穩定的現金流，相比其他地產企業需投入大量資金自持，萬達的模式顯然旱澇保收更為穩定，但這一輕資產模式的缺點也非常明顯，就是賺錢能力不強。

近三年里萬達大幅度提高萬達廣場合作項目的數量，這直接導致了大量萬達運營管理的商業體其實很難同時滿足傳統萬達廣場選址方面的要求，從而導致這些合作項目的租金水平和毛利率遠低于萬達自持的商業項目。即使有這么多不足，立足上市的萬達商管顯然會繼續走輕資產的道路，這不僅是萬達集團的整體戰略方向，也是基于目前房地產的大投資環境，萬達本身已經不強的對外投資能力，迫切需要用輕資產來擴大規模，完成融資上市的準備。

不會躺平，不會破產，也無法退休

自從2017年以后，王健林就一改高調的風格，較少在媒體發聲，坊間已經聽不到他“一個小目標”那樣的金句。有媒體報道在4月20日的一場內部會議上王健林喊出了“萬達不會躺平，更不會破產。”據參會的高管說，會議上王健林坦言萬達遇到了階段性困難，同時也證實了上市時間拉長了，但他仍希望萬達能完成2023年定下的所有目標。

雖然經歷三次上市失敗，但可以預計由于背負較大的債務壓力，萬達應該會很快再次提出上市申請。4月27日，萬達商管也回應媒體：目前上市申請材料失效并不影響公司在香港聯交所的上市進程，公司會盡快按香港聯交所要求更新提交申報材料，目前上市進展正有序推進。

對于資本市場王健林一直存在很多想法，早在2014年，萬達商業就曾經在港交所上市，當年的王健林也以151億美元成為中國首富。然而2016年9月，萬達商業就因為股價低迷和估值過低等原因從港交所退市。

根據萬達商管和多家投資機構簽署的對賭協議，港交所上市的截止時間為10月31日，顯然留給王健林的時間真的不算多了。也有業內人士指出，即使最終無法上市，以萬達的體量和資產，也沒到破產的地步。畢竟萬達有6300多億元資產，總債務只有2000多億元，負債率不到50%。如果真遇到資金流動性問題，王健林還可以像2017年的時候那樣靠賣資產來撐過這場危機。但有一個問題卻是確定的，就是萬達的擴張時代已經一去不復返，王健林以后要爭奪的將是下層市場的資源。

出生于1954年的王健林馬上要步入古稀之年。70歲在中國企業家當中雖然還算不上高齡，但退休和接班卻是這位地產大亨很難回避的問題。王健林曾說他要把萬達帶成世界超級企業，總資產達到1萬億級才能退休。但這個十年前定下的“小目標”現在來看顯然有點高，有萬達內部人士表示，王健林要把萬達帶到安全環境后才能交接班，以目前萬達的負債率，王健林恐怕還無法退休。

參考資料：

1、一個更可怕的王健林，巨潮 WAVE

2、突然，萬達地產集團竟成“老賴”！被強制執行超10億，中國基金報

3、萬達，又走到了命運的十字路口…未來城不落