來源/觀點網 

撰文/劉子棟   

近年來，債務漩渦中的萬達集團已將其商業板塊萬達商管，視為風險出清的利器。

去年至今，據不完全統計萬達商管已對將近30座萬達廣場進行了退出。包括上海金山萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場、湖州萬達廣場、太倉萬達廣場、煙臺芝罘萬達廣場、宜春萬達廣場和東莞厚街萬達廣場，以及廈門殿前萬達廣場、呼和浩特萬達廣場、海口萬達廣場、福州白湖亭萬達廣場、合肥萬達廣場等。

陸續的資產出售，對萬達商管履行對賭協議提供了一定的支持，但基本算是杯水車薪。

該公司期待的是單次上百億的“大水漫灌”。但在目前整個零售消費大環境疲弱的情況下，資金方整體持謹慎態度，這不是個容易達成的目標。就算萬達商管的業績正在持續回暖。

來自《大連萬達商業管理集團股份有限公司公司債券中期報告（2024年）》數據，2024年上半年，大連萬達商管（下稱萬達商管）期內營業收入268.5億元，同比增長5.5%，毛利率提升0.99個百分點至65.62%。

其中，最核心的占總收入比重90.87%的投資物業租賃及管理業務，收入243.99億元，同比增長5.6%，毛利率從69.4%提升到71.37%；

酒店運營營業收入從7.89億元下跌至5.98億元，毛利率跌至36.32%；其他收入從去年同期15.54億元增長至18.53億元，反映萬達商管正在加速處理旗下資產，甚至令該部毛利率都出現了負值。

債務方面，截至2024年6月末，萬達商管合并口徑有息負債1375.61億元，其中一年內到期的有息負債302.69億元。

而非合并口徑，萬達商管期末有息債務余額342.17億元，公司信用類債券60.53億元；銀行貸款85.4億元；非銀行金融機構貸款127.74億元；其他有息債務68.5億元。

其中，6 個月以內需要償還的金額為34.84億元，當中絕大多數是公司債。例如本金金額達11.1738億元，今年10月9日到期的“20萬達02”公司債。

與之對應，萬達商管期末在手現金及現金等價物余額為104.85億元。

看似寬裕，但萬達商管在2025年也將有多筆債券到期，如一筆余額4億美元的境外債，將要在2025年1月20日到期，境內“23大連萬達MTN001”的最近行權日也定在明年3月22日。另外，萬達商管還需要籌集一些資金，來支付部分選擇退出的Pre-IPO股權回購款項。

更重要的是，萬達商管在公開市場再融資渠道還暫未得到恢復。不過該公司也一直沒有放棄以其他方式獲取源頭活水。

市場消息，萬達商管旗下最新被擺上貨架的項目相信是杭州拱墅區萬達廣場。資料顯示，它是杭州首家開業的萬達廣場，于2014年12月開業，總建筑面積約35萬平方米，其中商業建筑面積約15萬平方米。

另外，根據債券中期報告披露，萬達商管已將宜春項目（宜春萬達廣場）、長春紅旗街項目（長春紅旗街萬達廣場）、圣汐游艇相關資產重分類至持有待售資產，這部分資產金額達51.25億元。

其中，工商信息顯示，萬達商管已在此前7月初退出宜春萬達廣場；圣汐游艇則據信在今年4月份，已由萬達同意出售給獅心資本。上述這些交易有望在不久后最終完成。

而8月8日，據市場消息萬達商管宣稱獲得多家銀行承諾提供逾100億人民幣貸款，用于購回Pre-IPO股權部分回購款項。

在此消息的背后，萬達商管仍然是全球第一大商業物業業主（以持有及管理商業物業可出租面積排名），目前其正常經營，包括項目落地和拓展也并未中斷。包括北京沙河萬達廣場、珠海斗門世榮萬達廣場、杭州臨平萬達廣場等項目將在年內陸續開業。

與此同時，隨著重資產項目的大規模出售，萬達商管正逐步實現“變輕”的戰略。而其輕資產運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司，也是萬達商管現時最重要的資產和討價還價的資本。

債券中期報告就披露，2024年上半年，珠海萬達商管主營業務收入達295.6億元，主營業務利潤154.56億元。如此表現得以讓其吸引一些投資者的關注。

2023年12月，萬達商管與原珠海萬達商管Pre-IPO最大投資者太盟投資集團（PAG）的融洽“和談”，以及珠海萬達商管新控制方大連新達盟得以成立，原因就在于太盟投資仍對珠海萬達商管的前景保持樂觀。

當時有資料顯示，自太盟投資等投資人于2021年8月投資珠海萬達商管以來，其已連續3年超額完成業績目標，對股東的分紅豐厚，分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。

到今年3月，相信在太盟投資的帶頭前線下，中信資本、AresManagement旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司PlatinumPeony和穆巴達拉投資公司，在大連與萬達商管簽約，宣布向大連新達盟投資約人民幣600億元，以控制后者60%股權。

只是，這筆國內近5年最大的私募股權交易仍在路上，只因珠海萬達商管股權解凍目前尚未有很明確的時間表。