出品/全聯房地產商會

3月14日，全聯房地產商會商業地產工作委員會與商業地產行業智庫RET睿意德聯合發布《2024/2025年度中國商業地產行業發展報告》，對2024年中國商業地產領域熱點事件進行了盤點，并就2025年行業發展趨勢進行了展望。

2024年中國商業地產行業熱點回顧

一、三中全會首提積極推動首發經濟

代表事件

2024年7月，中國共產黨二十屆三中全會審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》首次提出“積極推進首發經濟”。在12月份的中央經濟工作會議再次強調了要積極發展首發經濟。新華社隨后專門發布了具體定義，首發經濟是指：企業發布新產品，推出新業態、新模式、新服務、新技術，開設首店等經濟活動的總稱，涵蓋了企業從產品或服務的首次發布、首次展出到首次落地開設門店、首次設立研發中心，再到設立企業總部的鏈式發展全過程。

關注理由

近年來，各地政府密集出臺了許多扶持首店的政策，購物中心更是競相招引首店品牌，首店經濟已經成為拉動消費的新引擎。由首店經濟演化而來的首發經濟在中央層面上首次公開提出，體現了高層對于商業創新的高度重視，推動了首店經濟向縱深化與生態化發展，有利于進一步激發消費潛力。 

二、國家新政鼓勵零售業創新提升

代表事件

當前，我國零售業存在發展不平衡、優質供給不足、“內卷式”競爭等問題，亟待優化調整。2024年11月，商務部等7部門辦公廳印發關于《零售業創新提升工程實施方案》的通知，方案提出通過每年確定一批零售業創新提升試點城市，完成一批存量零售商業設施改造，推廣一批經驗成熟的典型案例，到2029年初步形成供給豐富、布局均衡、渠道多元、服務優質、智慧便捷、綠色低碳的現代零售體系。

關注理由

零售業是商業經營的重中之重，但是近些年在購物中心中，零售業態的占比日趨降低，日漸被餐飲與體驗業態所擠占，相較于近些年消費者需求變化與要求，零售業的創新迭代滯后，因此零售業的創新與提升對于促消費至關重要。

三：胖東來式改造引發現象級關注

代表事件

2024年商超行業經營面臨嚴峻挑戰，曾被譽為“民營超市第一股”的湖南步步高自2021年以來持續陷入虧損，被法院裁定進行破產重整。另一家頭部企業永輝超市經營也陷入同樣困境。與此形成鮮明對照的是，以獨特的企業文化和管理模式而聞名的“胖東來”經營如日中天，并開始義務幫扶步步高與永輝。經過胖東來式改造后的步步高與永輝門店客流、銷售業績增長數倍，引起了全行業的廣泛關注和資本市場的青睞。9月，名創優品斥資62.70億元收購永輝超市29.4%的股權，成為永輝超市第一大股東。更多的超市開始自主進行“胖東來式”調改。

關注理由

雖然胖東來深度參與調改的門店并不多，但因為效果好、見效快，許多企業開始自發學習調改，這一現象背后折射出的是行業企業從過分追求規模化、資本化，開始逐步回歸商業運營本質。

四、新零售模式標桿折戟退場

代表事件

12月17日，阿里巴巴集團發布公告，同意將所持全部銀泰百貨股權以約74億元人民幣向雅戈爾集團和銀泰管理團隊成員組成的買方財團出售，這一價格與當年阿里收購銀泰百貨時相比大幅縮水。2014年阿里注資53億港元成為銀泰第二大股東。三年后，又斥資198億港元控股銀泰。根據阿里公告，因出售銀泰而錄得的虧損約為人民幣93億元。

關注理由

2016年底，阿里提出“新零售”戰略，主張線上賦能線下、線上線下融合。收購后的銀泰與自行孵化的盒馬鮮生成為阿里新零售的試驗場。新零售的提出一度在業內引起巨大反響。其后，騰訊與京東也分別提出了“智慧零售“與”無界零售“，并入股線下零售。阿里新零售退場的后續效應引發業界猜想。

五、商業資產大宗交易更趨活躍

代表事件

2024年商業大宗資產交易更趨活躍。據中指研究院統計，2024年全國大宗商業資產交易達80宗，同比2023年的51宗增長57%。其中，頭部商業地產企業萬達集團集中出售了11個萬達廣場，區位不僅涵蓋北京、成都、南京、合肥等一二線城市，同時還有淮北、武威、赤峰、晉江等三四線城市。萬科同期也出售了6個商業資產，其中包括上海七寶萬科廣場和南翔印象城MEGA兩個明星項目，資產分布于北上廣深一線城市及香港。

關注理由

由于近年來房企普遍資金吃緊，出售優質商業資產成為企業紓困的重要手段，因而2024年商業資產大宗交易更為活躍，且呈現新的特點：交易對象相對集中；標的物大多經營良好；交易主體以國內資金為主，外資交易大幅減少，且買家多為專業的保險機構；成交價格普遍低于賣家預期與評估機構估值。當前商業資產交易雖然活躍，但是仍處于非正常市場狀態。

六、市場整體呈現低頻消費新特征

代表事件

2024年我國社會消費品零售總額達到48.8萬億元，實現同比增長3.5%，與上一年相比增速下滑了3.7 個百分點，這一數據變化深刻反映出居民消費行為的轉變。當下，居民在消費支出上越發理性和謹慎，進而促使市場呈現出顯著的低頻消費新特征。

從市場實際表現來看，部分門店雖然客流量有所增加，卻未能實現銷售業績的同步增長。同時，客單價也出現明顯下降趨勢。值得關注的是，即便是在疫情期間仍保持高速增長的奢侈品市場，在 2024 年也首次呈現整體性下滑。知名咨詢公司貝恩發布《2024 年中國奢侈品市場報告》測算，2024 年中國內地個人奢侈品市場銷售額下降近兩成。

關注理由：

傳統意義上，低頻消費主要集中在特定的商品品類。但如今，低頻消費已演變為大眾消費的普遍趨勢。消費者在減少支出的同時，對消費品質的要求并未降低，這給商業運營帶來了前所未有的挑戰。如何在滿足消費者品質需求的同時，應對低頻消費帶來的市場變化，成為商業領域亟待解決的關鍵問題。   

七、消費基礎設施REITs迎來上市元年

代表事件

2024年我國首次公開發行消費基礎設施公募REITs。3月至9月間，華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT、華夏大悅城商業REIT分別在上交所與深交所上市。  

已發行的七支消費基礎設施公募REITs總發行規模接近200億元。其中，華夏大悅城商業REIT因投資人認購踴躍，開售當日即提前結束公眾發售。華夏首創奧萊REIT則是國內首支以奧特萊斯項目為底層資產的REIT，其公眾發售部分的募資規模創下消費REITs新紀錄。七支消費REITs的最高價格超越發行價的最大幅度近40%，最小約8%。包括華潤、金茂、印力在內，年內都實施了2次及以上的分紅。

關注理由

可產生穩定現金流的優質消費基礎設施項目及貼合新經濟周期下消費趨勢的商業資產迎來盤活及發展契機。已上市消費基礎設施類REITs的良好業績表現，也將為行業持續推動商業設施提升運營質效，促進消費升級和提振消費注入決心和信心。

八、情緒價值激發消費新熱點

代表事件

麥肯錫《2024 年中國消費趨勢調研》顯示，64% 的消費者更加看重精神消費，并且年輕消費者對精神消費的重視程度更高。淘寶平臺發布的“2024 年度十大商品”中，丑魚拖鞋、太空船票、谷子、打工人立牌、蕉綠綠植、黑神話悟空概念商品等超過半數都與情緒價值需求相關。小紅書發布的《618新生活購物趨勢洞察報告》顯示，寵物治愈一切，與寵為伴成為新的生活方式，小紅書中38%用戶愿意為寵物改變自己的生活方式。《2024 年抖音電商年度增長報告》顯示，2024 年 1-11 月，盲盒和卡牌的搜索指數分別增長 41% 和 294%，情緒消費催生“陪伴性直播”新業態興起。

關注理由    

與零售、餐飲等業態銷售乏力形成對比的是，寵物、二次元、文化演藝、藝術展覽等提供情緒價值的新興消費迅速崛起，商業競爭從功能滿足逐步轉向情感共鳴，這不僅為業態創新、空間運營帶來新的整合價值，也為消費市場注入了新的活力。

2025年商業地產行業發展趨勢展望

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長 王永平   

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平展望了2025年商業地產行業發展四大趨勢：

一、傳統主力店待迭變

近年來，百貨商場、商超、電影院、冰場、快時尚等購物中心中的傳統主力店由于業績不佳，其地位與商業價值明顯下降，諸多品牌陸續撤店或縮減面積，主力店的概念也隨之弱化，行業開始重新審視主力店的作用與前景。而與此同時，替代性的新業態與新物種尚未成型，主力店在購物中心中進入一個斷檔期。        

二、重更新盤活存量商業

近些年消費需求呈現快速更新迭代的趨勢，消費出現了鮮明的差異化與個性化特征，許多既有存量商業空間已無法滿足新需求與新功能，亟需開展商業建筑的改造升級與內容創新，以應對行業內卷式的競爭。特別是一批小而美的非標商業的成功，更將進一步激發購物中心的改造積極性。             

三、品牌出海熱升溫

一批先行出海品牌展示出的成功示范效應，加之國內市場的內卷不斷加劇，越來越多的品牌將出海作為新的戰略與新的業績增長點。中國文化自信下的商業自信也成為了品牌出海的新動能。品牌出海規模與量級將迎來一個新的躍升。         

四、商業空間功能公共化

隨著新消費的快速崛起，精神文化消費已經成為新的剛需，一些線下商業空間的功能開始悄然轉變，嘗試增加更多的城市公共空間屬性，商業招商更加青睞于精神文化類內容與策展活動，并通過借助城市文化與公共事件打造城市精神文化地標，放大商業場所的公共空間屬性，這已成為塑造創新競爭力的新趨向。