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撰文/馮彩云  

在消費動能不足的背景下，零售商業市場承受不小的壓力，商業地產企業的表現也未見太多驚喜。

在5月13日觀點指數研究院發布的《表現力指數 • 2025購物中心暨零售消費發展報告》中，我們發現，今年1-4月，觀點指數樣本零售企業中，直接面臨的現實就是：市場承壓， 約4成商業零售企業面臨營收增長考驗。

在消費動能不足的背景下，零售商業市場承受不小的壓力。核心商業城市方面，最新的2025年一季度，除上海有新增供應外，其余城市均無新項目開出。

觀點指數認為，這與當前市場環境有關，在消費未見明顯增長且存量競爭加劇的情況下，企業對推動項目入市更為審慎。

空置率方面，上海和成都的空置率較為突出，分別達到8.5%和8.3%。租金方面，上海和北京是目前零售商業租金水平最高的兩個城市，分別達到31.3和32.3元/平方米/天，二線城市中的杭州也有不錯的表現，達到21元/平方米/天。

整體來看，核心商業市場的空置率有小幅收窄，但租金報價也呈下滑趨勢，說明當前市場以價換量的情況較為突出。

以價換量背后，是市場受經濟復蘇緩慢，以及大眾對于未來不確定性的擔憂等因素影響，零售及餐飲業績表現疲弱，業主方不得不提供更為優惠的租金來吸引租戶。

值得一提的是，隨著新增供應不斷入市，商業項目間的競爭也必將加劇，部分商業設施老舊和區位條件一般的項目將面臨較大挑戰。

市場疲軟之下，商業地產企業的表現也未見太多驚喜。大部分企業面臨著營收增長上的考驗。具體表現為，樣本企業中約6成實現收入同比增長，不過幅度較小，大部分低于10%；此外還有約4成錄得小幅下滑。

其中，增幅最大的為華潤萬象生活，2024年其零售商業收入為42.09億元，同比增長30%。主要得益于其可觀的商業規模和較強的商業運營能力。

港資方面，在高端消費趨弱之下，以運營高端商業為主的港資企業代表也進入了瓶頸期，但在多年積累的優質資產組合、強勁運營能力之下，基本盤較穩。

恒隆地產作為在內地持有運營多個高端項目的代表，截至2024年12月的整體出租率仍然維持高水平，更錄得溫和增長，客流量亦維持穩定。

在交出收入答卷的同時，樣本企業也開始挖掘新的業務方向，存量和非標是當下的熱門關鍵詞，并有望成為未來新的增長可能。

存量改造受建筑本體及運營現狀的限制，需要針對每個項目量體裁衣，制定改造升級方案，考驗著運營方在建筑更新、內容創新和資產增值等方面的能力。

?在這方面，頭部企業針對旗下項目進行探索，并取得一定的成效。現有項目的煥新改造上，重慶龍湖時代天街E館?在原項目基礎上擴容，新增“城市綠洲”主題中庭與電競主題街區，吸引騰訊電競館落戶，年輕客群占比提升至65%。

除在空間形態、場景營造、業態組合、運營模式等維度上進行創新外，找準定位，滿足目標客群的需要也是成功的必備要素。

以華潤旗下深圳筍崗萬象食家為例?，該項目由傳統倉儲物流園區轉型而來，現為“食材主題+生活方式”綜合體，引入了全國首家盒馬黑標店、米其林餐廳集合區，滿足周邊客群對美食的追求，激活了片區商業活力?。

以上為《表現力指數 • 2025購物中心暨零售消費發展報告》節選