出品/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/劉子棟

作為最早提出開展消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)的那批企業(yè)之一，天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司在籌備了兩年時(shí)間后，終于有所行動(dòng)。

近日深交所官網(wǎng)更新一則動(dòng)態(tài)：中航天虹消費(fèi)REIT更新狀態(tài)為“已申報(bào)”。同時(shí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，該REIT募集申請(qǐng)已獲得接收材料。

這意味著中國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)又一單消費(fèi)REIT。

作為一種強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流分派的金融產(chǎn)品，底層資產(chǎn)是REIT的根本。而中航天虹消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)，就鎖定在天虹股份位于蘇州的商業(yè)項(xiàng)目——蘇州相城天虹購(gòu)物中心。

蘇州相城天虹購(gòu)物中心是一個(gè)經(jīng)歷定位迭代與空間重構(gòu)的成熟商業(yè)體，為相城天虹廣場(chǎng)的商業(yè)部分。

資料顯示，相城天虹廣場(chǎng)前身為蘇州市相城區(qū)元和街道相城大道東、紀(jì)元路南北兩側(cè)地塊(蘇地2013-G-92)。

按照規(guī)劃，該項(xiàng)目建設(shè)為總建筑面積約32.12萬(wàn)平方米的城市綜合體，包含甲級(jí)寫字樓、時(shí)尚購(gòu)物中心、小面積經(jīng)濟(jì)型精裝公寓等業(yè)態(tài)。其中，購(gòu)物中心體量約11.53萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目于2014年拿地開工，3年后完成施工，購(gòu)物中心部分最終在2017年12月開業(yè)。

由于地處相城區(qū)中心地段，位于主干道相城大道上，毗鄰相城區(qū)政府、相城區(qū)體育藝術(shù)館等公共設(shè)施，又是當(dāng)時(shí)區(qū)域內(nèi)首個(gè)大型商業(yè)綜合，能吸引周邊3公里范圍約22個(gè)社區(qū)居委會(huì)、超過(guò)48個(gè)小區(qū)的客流。

而且出于家庭客群居多的考慮，項(xiàng)目定位“暢想歡樂(lè)時(shí)光的生活中心”，整體規(guī)劃致力于吸引全年齡段客人，特別有針對(duì)性落地了主打夜生活、輕餐和特色餐飲的“逛吃YES！街”，以及親子主題街區(qū)“KIDS小鎮(zhèn)”。

因此，相城天虹購(gòu)物中心入市之初人氣便相當(dāng)暢旺。

來(lái)自天虹股份披露的數(shù)據(jù)，這個(gè)商場(chǎng)在開業(yè)首年便實(shí)現(xiàn)盈利，且月均客流增長(zhǎng)24%，全年客流達(dá)1800萬(wàn)，日最高客流破10萬(wàn)。

平穩(wěn)運(yùn)行數(shù)年后，與項(xiàng)目一街之隔的龍湖相城天街落地。一方面為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇，另一方面為籌備公募REIT上市（天虹股份于2023年7月首次宣布擬發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs），相城天虹購(gòu)物中心從2023年開始進(jìn)行了全方位的調(diào)改升級(jí)。

除項(xiàng)目定位調(diào)整為“北蘇州趣享風(fēng)尚歡聚地”外，相城天虹購(gòu)物中心在硬件方面，于一樓新增1萬(wàn)平米的外擺區(qū)，打造“日咖夜酒”社交聚場(chǎng)。同時(shí)外立面推進(jìn)更新改造。

租戶方面，項(xiàng)目調(diào)整引進(jìn)了不少潮流運(yùn)動(dòng)品牌、網(wǎng)紅餐飲品牌以及休閑娛樂(lè)品牌，例如大龍六方·貴州酸湯牛肉火鍋蘇州首店，搭配二次元漫展、萌寵派對(duì)等推廣活動(dòng)，注重吸引年輕客群。

目前，相城天虹購(gòu)物中心的改造已宣告完成。橫跨相城大道，聯(lián)通相城天虹購(gòu)物中心與龍湖相城天街的地標(biāo)式環(huán)形過(guò)街天橋“未來(lái)環(huán)”也已率先落成。以“未來(lái)環(huán)”天橋?yàn)橹行模瑓^(qū)域內(nèi)構(gòu)建起全新的未來(lái)環(huán)商圈。

圖片來(lái)源：百度地圖，商業(yè)客整理

雖然商圈內(nèi)有不少商業(yè)項(xiàng)目，但無(wú)論從商業(yè)體量、地理位置上看，相城天虹購(gòu)物中心都是核心商貿(mào)體之一。

站在天虹股份的角度，其于1984年成立，以百貨業(yè)務(wù)起家，逐步拓展至購(gòu)物中心、便利店和超市等多種零售業(yè)態(tài)，擁有中高端百貨、購(gòu)物中心品牌“天虹”、“君尚”，中高端超市品牌“sp@ce”。

發(fā)展過(guò)程中，天虹股份早期擴(kuò)張主要依賴租賃。2013年，因戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向購(gòu)物中心，天虹股份成立子公司“天虹置業(yè)”，適度從重購(gòu)置部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不過(guò)主要擴(kuò)張方式還是偏“輕”。

目前，購(gòu)物中心板塊（購(gòu)百事業(yè)部）是天虹股份的業(yè)務(wù)重心，并主要以輕資產(chǎn)管理輸出模式拓展。

資料顯示，2024年內(nèi)，購(gòu)百業(yè)務(wù)19家重點(diǎn)門店共實(shí)現(xiàn)銷售額106億元，占天虹股份整體銷售額31%。

截至2024年末，天虹股份在全國(guó)7省/市的35個(gè)城市，共經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心45個(gè)（含加盟5個(gè)），經(jīng)營(yíng)面積278.54萬(wàn)平方米。其中蘇州布局6個(gè)，占整個(gè)華東區(qū)域9個(gè)項(xiàng)目的近7成。

相城天虹購(gòu)物中心，是天虹股份不管全體系內(nèi)抑或蘇州區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的自有物業(yè)之一。

而且蘇州是天虹股份的重倉(cāng)城市，相城天虹購(gòu)物中心開業(yè)時(shí)間早、體量大，近年來(lái)經(jīng)過(guò)調(diào)改煥新成長(zhǎng)潛力也足，是入池消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的不二之選。

資產(chǎn)證券化方面，天虹股份早于2015年、2021年已借助招商創(chuàng)融-天虹（一、二期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，兩個(gè)類REITs項(xiàng)目，提前釋放了天虹鼎誠(chéng)大廈裙樓、深南天虹新店兩個(gè)物業(yè)的價(jià)值。

此次中航天虹消費(fèi)REIT正式申報(bào)，則標(biāo)志著天虹股份的資產(chǎn)運(yùn)作從私募ABS向公募REITs躍遷，打開了更廣闊的退出通道。